UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
GESTION INTEGRAL DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS
PROYECTO DE INVERSIÓN Y CONSTRUCCIÓN DE SUCURSALES
PARA ELEKTRA EN EL PERÚ
17 DE MARZO DEL 2005
PROYECTO DE INVERSIÓN Y CONSTRUCCION DE
SUCURSALES PARA ELEKTRA EN EL PERÚ
PARTICIPANTES:
Guillermo Cruz Neyra
Edgar Huaccho
Vanessa Olcese Rojas
Orlando Toranzo Arancibia
Valerie Viñas Villa
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INDICE
Ubicación
Resumen de Proyecto
Resumen Financiero
Plan de Marketing y Publicidad
Plan de Ventas
Conclusiones
3
UBICACION
Av. Mariscal Benavides
El Proyecto de una nueva sucursal para las tiendas Elektra del Perú,
está ubicado en la Av. Benavides Nº 430 en el distrito de San
Vicente de Cañete, departamento de Lima, siendo ésta la avenida
principal del distrito.
4
PARÁMETROS NORMATIVOS
PARAMETROS URBANISTICOS
Zonificación:
CS (corredor urbano)
Área de actuación urbanística: II de mayor heterogeneidad de función en
concordancia con el plano de zonificación, aprobado por R.A.Nº 043-91-MPC.
Usos permisibles y compatibles: R3, R4, C3 (vivienda comercio)
Densidad neta: 500 hab./Ha.
Área de lote normativo: se considera lote existente.
PARAMETROS EDIFICATORIOS
Coeficiente de edificación: unifamiliar: 1.8 (máx.), bifamiliar: 2,4 (máx.),
comercio (no exig.), otros según RNC.
Área libre mínima: vivienda 30%, comercio: no exigible, otros según RNC
Altura máxima permisible: 1.5 (A+R) o 4 pisos, el que sea menor.
Retiro frontal: 3.00 ml (por consolidación)
Alineamiento de fachada: exigible por consolidación
Índices de espacios de estacionamiento: residencial: no exigible, comercio: 01 x
c/100 m2 de área techada, otros según RNC.
5
RESUMEN DEL PROYECTO
Nuestro Proyecto está basado en la ejecución de nuevas sucursales
de las Tiendas Elektra del Perú y su posterior alquiler.
Estas tiendas o locales están concebidos bajo las características y
especificaciones técnicas solicitadas por la empresa Elektra, cuya
sede central se encuentra en la ciudad de México.
La inversión está subvencionada por un grupo de empresarios (uno o
dos inversionistas), que intervienen en la compra del terreno y
construcción del local, con capital propio, también se plantea la
gestión de un préstamo para poder llevar a cabo el proyecto.( Ver
cuadros financieros)
Los dueños del terreno son los inversionistas, y estos reciben un
alquiler por un periodo de 10 años (de acuerdo a la forma de trabajo
de la compañía Elektra); este alquiler está sujeto a renovación de
contrato dependiendo de la empresa Elektra y llegando a mutuo
acuerdo, según contrato.
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RESUMEN DEL PROYECTO
PROYECTO
Ubicación
San Vicente de Cañete
Provincia
Cañete
Departamento
Lima
Rubro del Proyecto
Local Comercial
Cliente
Elektra del Perú
Tipo de Contrato
Construcción y alquiler
Duración del Proyecto
124.00 meses
Diseño y Construcción del Local Comercial
4.00 meses
Derecho de Ingreso (sin IGV)
US $/. 84,705.88
Derecho de Ingreso (con IGV)
US $/. 100,800.00
Duración de Alquiler
120.00 meses
Valor del Alquiler mensual por m² (sin IGV)
US $/. 5.88
Valor del Alquiler mensual por m² (con IGV)
US $/. 7.00
Valor del Alquiler Mensual del Inmueble (incl. IGV)
US $/. 8,400.00
Puesta en Valor del Local Comercial
1.00 mes
Depreciación Anual del Inmueble
3.03%
7
OBJETIVOS GENERALES
Realizar un completo estudio de mercado.
Proponer terrenos para futuro local en el distrito de Cañete, de
acuerdo al resultado del estudio de mercado.
Cumplir con las expectativas y objetivos de la Empresa Elektra, para
poder asegurar la ejecución del proyecto y nuestra inversión.
Cumplir con el cronograma de avance del proyecto.
Entregar el local en la fecha prevista.
Obtener ganancias de la inversión a partir del termino del 5 to año.
8
BENEFICIOS ESPERADOS
Obtener ganancias a partir de finales del quinto año de alquiler del
local a la empresa Elektra del Perú, por un periodo de 10 años.
Obtener una utilidad entre $ 700,000- $800,000. (con el escenario
económico).
Obtener una rentabilidad alta del proyecto, obteniendo un TIR de
14.01%.
9
ESTUDIO DE MERCADO
SAN VICENTE DE CAÑETE
10
PRINCIPALES PARÁMETROS
El estudio de mercado se hace en base a datos específicos
requeridos por la empresa Elektra, tales como: sector socioeconómico, ubicación o ámbito geográfico, población, tránsito
peatonal y vehicular, etc. En base a estos resultados, se escoge la
zona donde pueda darse la apertura de una nueva sucursal.
11
SUSTENTO METODOLÓGICO
1.- Objetivos:
- Medir el tráfico de personas, es decir, la afluencia de público
en una zona especifica.
- Medir el tráfico de Vehículos es decir el numero de
en esta zona especifica.
automóviles
2.- Ámbito Geográfico de la localidad o zona escogida
12
SUSTENTO METODOLÓGICO
3.- Metodología de Investigación:
a.- Conteo de Personas
b.- Conteo de Vehículos
c.- Encuesta : los temas contenidos fueron:
- Identificar distrito o zona de procedencia
- Identificar tipo de transeúnte
- Determinar el motivo de la visita a la zona
- Conocer el lugar de destino del transeúnte
- Conocer la intención y/o acción de compra del transeúnte
13
SUSTENTO METODOLÓGICO
4.- Trabajo de Campo : fecha de encuesta y conteo
5: Supervisión: por contraste
6.- Presentación de Resultados
14
PRESENTACIÓN DE RESULTADOS
N IV E L
S O C IO E C O N O M IC O
E S T A D O C IV IL
"B S"
34%
"MT"
C O N V IV IE N T
OTR OS
32%
5%
4%
C AS AD O
30%
" M I"
S OLTE R O
32%
61%
RANG OS
DE EDAD
45 A 55
18 A 24
E S T A D O C IV IL
16%
28%
C O N V IV IE N T
OTR OS
5%
4%
C AS AD O
30%
35 A 44
25%
25 A 34
S OLTE R O
31%
61%
Base: total entrevistas (1,200)
Fuente: Dirección de investigación e inteligencia de mercados - Empresa Datum del Perú
15
Conocimiento Espontáneo De Tiendas
R IP L E Y
EFE
3%
2%
O T R AS T IE N D AS
C AR S A
12%
32%
ELEC TR O H O G AR
4%
H IR AO K A
10%
ELEK TR A
S AG A
13%
11%
C U R AC AO
Motivo de visitas a tiendas
13%
CARSA
CURACAO
EL EKTRA
H IR A O K A
SAG A
696
5 40
540
348
384
(%)
(%)
(%)
(%)
(%)
A C O M P R AR
39
31
27
52
53
A C O TIZ AR
27
31
32
20
16
1
1
1
2
4
34
37
41
26
26
BASE:
A P AG AR
A VE R
Porcentaje significativamente mayor a los demás
Porcentaje significativamente menor a los demás
16
Razones por las que nunca compraría en Elektra (primera mención)
NIVE L S /E
BASES:
TOTAL
"M T "
" M I"
"B S
72
23
26
23
(%)
(%)
(%)
(%)
P R E C I O S A L C R E D I T O C O N IN T E R E S E S M U Y A L T O S
17
16
21
13
L O S P A G O S D E C R E D IT O S O N S E MA NA L E S
10
8
18
4
M U C H O S R E Q UI S IT O S P A R A A C C E D E R A L C R E D I T O
5
4
7
4
32
28
46
21
V E ND E N A R T IC UL O S US A D O S
6
8
4
8
V E ND E N MA R C A S D E B A JA C A L ID A D
5
0
7
8
S UB T O T AL C RE D IT O
S UB T O T AL C AL ID A D
11
8
11
16
P R E C I O S A L C O NT A D O M U Y A L T O S
18
32
7
17
S UB T O T AL P RE C IO
18
32
7
17
L O S V E N D E D O R E S N O P R E S T A N A T E NC IO N A L
6
0
11
8
S UB T O T AL A T E NC IO N
6
0
11
8
NO D A N G A R A NTIA D E L P R O D UC T O
3
0
4
4
S UB T O T AL G A RA N T IA
3
0
4
4
P O C A V A R IE D A D D E P R O D UC T O S
3
0
7
0
NO HA Y V A R IE D A D D E MO D E L O S
3
4
4
0
S UB T O T AL S UR T ID O
6
4
11
0
N O T I E N E M U C H A P UB L I C I D A D
4
0
4
8
T I E N E N M A L A S R E F E R E NC I A S D E L A T I E N D A
3
0
0
8
N O E S D E C O NF I A N Z A
3
8
0
0
O T RO S
Porcentaje significativamente mayor a los demás
Porcentaje significativamente menor a los demás
17
45-55
C AR S A
31%
18-24
45-55
19%
26%
SAG A
18-24
13%
25-34
23%
35-44
25-34
19%
42%
35-44
27%
45-55
C U R AC A O
Edad del cliente última compra
18-24
17%
27%
25-34
H IR A O K A
B A S E S : Q U IE N E S R E A L IZ A R O N S U U LT IM A C O M P R A
E N C A R S A (228), S A G A (156), Y C U R A C A O (144)
35-44
45-55
33%
18- 24
14%
31%
23%
25-34
27%
35- 44
ELEKTRA
28%
B A S E S : Q U IE N E S R E A L IZ A R O N S U U L T IM A C O M P R A
E N H IR A O K A (1 3 2 ) Y E L E K T R A (1 3 2 )
45-55
18-24
22%
19%
35-44
25-34
27%
32%
18
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
DEL MERCADO
Este estudio ayuda a determinar la cantidad de personas que
transitan en la zona, así como a determinar los potenciales clientes y
su zona de influencia directa.
Permite reforzar la ubicación del punto de venta para la creación de
una unidad de negocio o sucursal.
Con esta información levantada se aplica un simulador para ver la
tendencia de la venta tanto en Crédito como en comercio.
19
PERFIL DE FACTIBILIDAD
Se cumple con
requisitos
presentados por
la empresa:
Elektra
Nuestro
mercado
Directo
Cumplimos con requisitos: Aptos para
Gerenciar el proyecto
Especificaciones y objetivos cumplidos: Búsqueda de inversionistas, Desarrollo de Proyecto
Proyecto es enviado a México: Si es Aprobado: Puesta en Marcha. En caso contrario.
Rectificaciones pertinentes, y Puesta en Marcha.
Construcción de tienda, y Nueva búsqueda para próximo local.
20
PERFIL DE FACTIBILIDAD
CÍRCULO CICLÓICO
Selección de
terreno
Próxima búsqueda para
Desarrollo de Proyecto.
Nueva tienda
Puesta en Marcha de Tienda
Continúa esta
Dinámica hasta
Cumplir con la
Implementación y construcción de 70 tiendas
21
PERFIL DE FACTIBILIDAD
Para asegurar la ejecución de nuestro proyecto es necesario
satisfacer las necesidades de nuestro cliente en este caso debemos
cumplir con los objetivos de la empresa (Elektra).
Objetivos de Elektra
1.- Crecimiento de los M2 de venta y exhibición de la cadena,
afianzamiento de la contribución por tienda sobre las ventas totales
en Crédito y comercio
2.- Satisfacer la demanda de electrodomésticos de los sectores
socioeconómicos a los cuales nos dirigimos (segmento B-, C, D).
22
PERFIL DE FACTIBILIDAD
Objetivos de Elektra
3.- Posicionamiento de la marca ELEKTRA con Tiendas de 1200 m2
a nivel Lima y provincias
4.- Contribuir al empleo directo e indirecto de 100 nuevos puestos de
trabajo por tienda en consecuencia mejoramiento de la calidad de
vida de estos sectores objetivos
23
PERFIL DE FACTIBILIDAD
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO:
La sucursal cuenta con un área de exhibición en una sola planta (
aprox. 1200m2) y una zona de servicios en dos niveles denominado
bank Office, los acabados son de piso pulido integral , muros de
bloquetas, columnas y vigas de acero de alma llena y cobertura de
termo techo con 20% de laminas traslucidas, colores institucionales y
aviso luminoso de 30 metros de altura ( Unipolar ).
MERCADO OBJETIVO:
La sucursal estará instalada en una zona donde los sectores
socioeconómicos son los B-, C , y D que representan de la localidad
escogida el 72% de la población.
24
PERFIL DE FACTIBILIDAD
ANÁLISIS DE LA OFERTA:
La población elegida tiene aprox. 130,000 habitantes y un área de
influencia de 700,000 Hab. Donde el poder de endeudamiento per
capita es de S/.14.50 por semana, cumpliendo con nuestro
promedio de S/ 12.00
PROYECCIÓN DE VENTAS:
El estimado de ventas por tienda para el grupo Elektra es de
USA $ 300,000 USA Mensuales
25
DEFINICIÓN DE ESCENARIOS
La compra del terreno esta sujeto a la aceptación del proyecto una
vez presentado a la empresa interesada.( Elektra).
Al momento de presentar el supuesto terreno para la nueva sede. Se
tiene que tener en cuenta la conformidad del terreno, que la
documentación se encuentre en orden, como: títulos de propiedad,
Impuestos pagados, sin ningún tipo de documentación legal vigente,
ya sea embargo, o juicios, o en custodia etc.
26
DEFINICIÓN DE ESCENARIOS
Al contar con la aprobación de nuestro cliente estamos dispuestos a
la inversión para la compra del terreno y ejecución de la tienda.
El escenario planteado es con capital propio, y con préstamo del
banco.
En caso Elektra luego de 2 años se quisiera retirar del lugar, tendría
que pagar a la empresa lucro cesante. El equivalente a 3 años de
alquiler.
27
EL PROYECTO
TIEMPO DE EJECUCION DEL PROYECTO :
El proyecto tiene 03 etapas de ejecución:
1ra Etapa: Búsqueda del Terreno : de 03 a 04 Semanas
2da Etapa: Construcción del Local: 8 Semanas
3ra Etapa : Implementación y Puesta en marcha: 01 a 02 Semanas
Tiempo Promedio Total : 14 semanasprox.
28
EQUIPO DE PROYECTO
EQUIPO DE PROYECTO
N°
1
2
3
4
5
6
7
CONCEPTO
Gerente de Proyectos
Gerente de Estudio de Mercados
Gerente de Localización
Gerente de Asesoría Legal
Gerente de Construcción
Gerente de Montaje
Gerente de Inauguración
Responsabilidades
Planificación
Estudios
Busqueda de propuestas
Contratación
Ingeniería
Equipamiento
Cierre de Proyeto
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RESUMEN FINANCIERO
INDICADORES DE RENTABILIDAD (con Financiamiento)
Total de Ingresos
1,222,421.67
Total de Egresos
364,011.80
Total de Ingresos (incl. IGV)
1,428,081.79
Total de Egresos (incl. IGV)
567,109.31
Margen neto sobre Ingresos
60%
Pago Financiamiento bancario
393,671.52
Utilidad
Margen de la Utilidad sobre Ingresos
464,738.35
38%
30
CRONOGRAMA VALORIZADO DE OBRA
Ite
m
Valor Total (incl.
IGV)
US $/.
Descripción
1
Ingeniero Residente de Obra
2
Instalación de Oficinas de obra
3
Equipamiento de oficina
4
Estructuras
5
Nov. 2004
Dic. 2004
2,352.94
1,176.47
1,176.47
420.17
420.17
0.00
1,260.50
1,260.50
0.00
132,152.61
78,866.06
53,286.55
Instalaciones Sanitarias
2,683.19
939.12
1,744.08
6
Instalaciones Eléctricas
16,495.80
3,299.16
13,196.64
7
Ventilación Mecánica
7,899.16
0.00
7,899.16
8
Acabados en general
19,025.21
0.00
19,025.21
9
Señalética
1,050.42
0.00
1,050.42
10
Fletes Lima - Cañete
6,420.17
3,852.10
2,568.07
COSTO DIRECTO MENSUAL
89,813.58
99,946.60
GASTOS GENERALES (8%)
7,185.09
7,995.73
SUB-TOTAL MENSUAL
96,998.67
107,942.32
IGV
18,429.75
20,509.04
115,428.41
128,451.37
TOTAL MENSUAL
TOTAL
31
POSIBLES ESCENARIOS
1º Escenario: capital con inversión Propia y préstamo
bancario.
2º Escenario: Solo con préstamo bancario.
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POSIBLES ESCENARIOS
En nuestro caso se trabaja sobre una inversión con capital propio y
con préstamo bancario, cuyas alternativas son:
Escenario Optimista
Contrato de alquiler por diez años y luego del termino de este
periodo revisar las propuestas de ampliación de contrato o
terminar con el alquiler de la tienda.
De terminar el alquiler de la tienda, se debe considerar la venta
de la misma a un tercero para aumentar nuestros activos.
Escenario Pesimista
Si la Empresa Elektra del Perú rescinde el contrato luego de un
periodo de tiempo, causa por la cual se deberá cobrar un lucro
cesante equivalente a 3 años.
33
PLAN DE MARKETING Y PUBLICIDAD
El Plan de Marketing de la empresa constructora, se llevará a través
de los siguientes elementos:
Páginas Web
Presentación de la empresa y trayectoria
Costos atractivos del alquiler de la tienda terminada
Presentación de poder adquisitivo de la empresa
Presentación de Maqueta Virtual de la tienda terminada, a realizarse
una vez firmado el contrato.
34
FOTOGRAFIA FACHADA DEL TERRENO
ANEXO 3
35
PLANO DE PLANTA DEL PROYECTO
TIENDA EN SAN VICENTE DE CAÑETE
ANEXO 4
36
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN
37
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Título de la presentación - Delfos EPG