“En Real Estate,
los Ciclos Mandan ” (…?)
Arq. MARCELO G. SATULOVSKY | MDI
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CADENA de VALOR
PRODUCCION + GESTION
desde el surgimiento hasta su reemplazo
ESPACIOS
MANDAN
relaciones, decisiones, recursos
CICLOS
REAL ESTATE
ARTICULA
?
hábitat, escenarios de la vida de la
COMUNIDAD
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empresas especificas
empleos directos
2 M m2/año | 1.5 M resid.
90.000 vta. | 220.000 alq.
+ 12.000 M u$s / año
MANDAN
132.000
CICLOS
REAL ESTATE
20.700
?
< 6% Hipotecas
12.3 % PBG | BA
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CEPO AL DÓLAR
El Cisne Negro
MANDAN
CICLOS
REAL ESTATE
Nov. 2011  CAMBIAN LAS REGLAS DE JUEGO
?
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CEPO AL DÓLAR
El Cisne Negro
28.509
27.500
25.400
27.200
27.052
20.363
24.040
MANDAN
28.277 | 4.700/mes
CICLOS
REAL ESTATE
BA 2O12-I | Operaciones
?
4.000/mes
-17.5%
- 700/mes | - 4.237 operac. (1 mes) | u$s 423M
Delay  VA A SER PEOR + TIEMPO x RE-ACCIONAR ?
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CEPO AL DÓLAR
El Cisne Negro
- 46 %
1.021.356 | 170/mes
MANDAN
1.46 M
CICLOS
REAL ESTATE
BA 2O12-I | Producción
?
862.700
602.251
780.900
792.400
132 /mes
-22 %
- 229.000 m2 | 19 edif /mes | 114 obras
101.600
Soft landing desde ’06/07 excepto 2011
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MANDAN
CICLOS
REAL ESTATE
CICLOS ? … o círculos?
¿ MAS DE
LO MISMO …
?
…O
APRENDIZAJE
Y EVOLUCION ?
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CICLO ECONOMICO
LOCAL
REORDENAMIENTO GLOBAL,
en proceso (BRIC/UE)
CRISIS FINANCIERA,
liquidez, tasas bajas
REACOMODAMIENTO ECONÓMICO,
empleo, y en qué?
TIC’s, ALIMENTOS, ENERGÍA.
Acelera consumo (ciclos cortos)
Producción (+PBI)
Redistribución (Gini)
Consumo (ahorro-inversión)
Distorsiones relativas, enroques
Baja inserción internacional
Impulsado x commodities
Del Superávit al Déficit
Cambio tipo cambio / inflación(+07)
MANDAN
CICLOS
REAL ESTATE
GLOBAL
?
MEGATENDENCIAS
Economía del conocimiento
Creatividad, innovación
TICs, Biotecnología, Diseño, etc.
Cambio matriz energética
Paradigmas sustentabilidad + equidad
Nuevas lógicas socio-territoriales
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CICLO INMOBILIARIO
BA 2002-12 : CUANTO
+16% en u$s
6% renta bruta
+48% infl.
75% a $
135% u$s
MANDAN
LA MEJOR INVERSION
CICLOS
REAL ESTATE
MUCHO !
?
PRODUCCION URBANA
u$s 12.000 M | 6% hipotecas
132.000 emp | 15.000 viv/año 
de CONDICIONES en el
entorno de NEGOCIOS
CAMBIOS
PARADIGMAS
MODOS DE HACER
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CICLO INMOBILIARIO
QUE ??
QUE
1 Y 2 (80%) | estándar 15% + 85% mini o lujo
PARA
COMOQUÉ
? ?
CÓMO
? ?
PARA QUE
512  740 vs. 230 | 91/11: 1 / 3 N
Costo -Calidad | Receta: Tierra /Fideic./Amnt.
UTILIDAD +40 A 16% | 20% INQ  1/3
Producir & despachar Tickets de Inversión =
MANDAN
NSE 12% vs. 88% | 14.5  6m2
DONDE
?
PARA
QUIEN
?
CICLOS
REAL ESTATE
PARA QUIEN
DONDE
? ?
?
BONOS de LADRILLOS
x Resguardo de Valor
LA CIUDAD NO ES UN BANCO
UNA CASA
NO ES UN BONO
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CICLO INMOBILIARIO
“HAY DEMANDA “
NORTE 2002-10

HOLOGRAMA DE MERCADO
ZONA N: 1/32 = PH de 8 niv x 4 dpt/piso por persona
cada 48hs
De los 32 deptos, 24 son de 1 o 2amb… con amenities
CIUDAD | SOCIEDAD | MERCADO
¿ SUSTENTABILIDAD ?
MANDAN
con 4 dptos/piso
CICLOS
REAL ESTATE
PH 9 niveles,
?
LEED = LIDERAZGO EFICIENCIA ENERGÉTICA & DISEÑO SUSTENTABLE
CIUDAD PIXELADA
SOCIEDAD FRAGMENTADA
MERCADO LEED
LIQUIDO | EMPRENDEDOR +
ESQUIZOFRENICO | DESARTICULADO
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MANDAN
RIESGO
CICLOS
REAL ESTATE
las cosas NO son como son …
OPORTUNIDAD
AMENAZAS
DEBILIDADES
OPORTUNIDAD
FORTALEZAS
Mercados de
Mercados de
OFERTA
DEMANDA
?
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OTROS MODOS
MANDAN
¿ Cíclicos o
tendenciales ?
CICLOS
REAL ESTATE
PRODUCTOS & SERVICIOS
¿COMODITIZADOS
ó
DIFERENCIADOS?
VARIABLES
INCONTROLABLES
NEGOCIO
?
VARIABLES
CONTROLABLES
COMUNES, MERCADO, ENTORNO
PROPIAS, CAPAC. ESTRAT.
80%
20%
¿ DESPACHAR BONOS ó CONSTRUIR SOLUCIONES ?
¡ SER INMOBILIARIOS !
ARTICULAR RELACIONES | (+) VALOR
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MANDAN
Pero en
pesos!
CICLOS
REAL ESTATE
OTRAS LOGICAS
NO QUERES MAS
$ 2.500
120 cuotas
PAGAR ALQUILER
?
180 CUOTAS
PLANES
A TU MEDIDA
BIENES EN PARTE DE PAGO
180 cuotas
$ 1.550
240 cuotas
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OTROS MODELOS
MANDAN
Financiamiento
CICLOS
REAL ESTATE
ESTRUCTURACION
OFERTA DE VALOR

CLIENTES

RESULTADOS
Flujo fondos
1.303
1.093
1.083
1.200
909
?
706
661
614
433
279
BA
107
02
03
04
05
06
07
CBA
08
09
ROS
10
11
TARGET | LOCALIZACIONES | ESCALA | PRODUCTOS
CONCENTRACION vs. DIVERSIFICACION
Cooperativa | Círculos | Fid. Inmo | Fid. Financ | Financ Dir (Fondeo)
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OTROS RESULTADOS
MANDAN
+ 35.5%
CICLOS
REAL ESTATE
JUL-2012/ ’11
?
TARGET | LOCALIZACIONES | ESCALA | PRODUCTOS
CONCENTRACION vs. DIVERSIFICACION
Cooperativa | Círculos | Fid. Inmo | Fid. Financ | Financ Dir (Fondeo)
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MANDAN
CICLOS
REAL ESTATE
OTROS PERFILES
?
Complejidad | Nuevos Escenarios | Cambio Continuo
¿ Podemos HOY construir el MAÑANA,
con los manuales de AYER ?
(+) VALOR | (+) PROFESIONALISMO | (+) INNOVACION
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NAVEGAR
MANDAN
CICLOS
REAL ESTATE
la marea ..
?
MAS ALLA DE LAS FRONTERAS
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ARTICULAR
MANDAN
VOLUNTAD INVERSORA | MERCADO LIQUIDO Y EMPRENDEDOR
CICLOS
REAL ESTATE
Mercado  LOS ESPACIOS DE LA GENTE (Toda! la gente)
?
RESPUESTAS REALES a NECESIDADES REALES
CASAS REALES PARA GENTE REAL
DESARROLLAR INSTRUMENTOS
Inflación  valor de referencia ej. UF. Chile
Mecanismos  ej. hipoteca bien futuro ej. Perú
Ahorro / inversión ej. cédulas hipotecarias,
bonos tipo VAVIS (’84= infl. +1% diario! )
Políticas integrales  ej. Uruguay
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INNOVAR (nos)
MANDAN
CICLOS
REAL ESTATE
SURFEAR LA OLA
?
PROFUNDIZAR LA MIRADA
INNOVAR EN VALOR
PENSAR DIFERENTE
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MANDAN
de MERCADO CHICO & LEED
 PERFIL MASIVO
mas y mejores negocios
CICLOS
REAL ESTATE
CAMBIAR el ciclo!
?

Sustentabilidad
Urbana, Social, de la Actividad y los Mercados
Reafirmando ROL SOCIAL
articular las relaciones que definen el Hábitat
HACER CIUDAD
para todos
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MANDAN
CICLOS
REAL ESTATE
?
AGO-2012
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mgsarq @ yahoo.com.ar
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el ciclo