CONSIDERACIONES BÁSICAS DE LOS FIDEICOMISOS
Por qué surgen los Fideicomisos al Costo?
Falta de financiamiento bancario para el desarrollador.
Escenario con alto grado de incertidumbre.
Pocas alternativas de inversiones.
Ventajas legales del fideicomiso frente a otros tipos de sociedades.
CONSIDERACIONES BÁSICAS DE LOS FIDEICOMISOS
Qué hay que considerar a la hora de participar de un Fideicomiso?
Quién organiza el desarrollo.
Quién realiza el proyecto de arquitectura.
La ubicación.
El tipo de producto.
El contrato de fideicomiso.
La empresa constructora.
La experiencia del Administración Fiduciario.
CONSIDERACIONES BÁSICAS DE LOS FIDEICOMISOS
Qué diferencias hay entre un proyecto al costo y otro a precio fijo?
A precio fijo se paga el potencial de utilidad al desarrollador; al costo, el
potencial de utilidad es del fiduciante.
A precio fijo, el riesgo de performance depende de las decisiones del
desarrollador; al costo, el riesgo esta distribuido entre todos los
participantes.
En escenario de inflación, los proyectos al costo aseguran el
mantenimiento de la calidad de construcción.
CONSIDERACIONES BÁSICAS DE LOS FIDEICOMISOS
Quiénes participan de un Fideicomiso al Costo?
Desarrollador / Organizador: tiene la experiencia para evaluar y armar el
mejor proyecto.
Estudio Arquitectura: pieza fundamental para captar y potenciar la idea
del desarrollador.
Estudio Jurídico: su experiencia en negocios inmobiliarios es esencial
para reglar los derechos y obligaciones de los participantes en beneficio del
objetivo común.
Fiduciantes: son quienes deben aportan los recursos para poder llevar
adelante la obra y quienes serán adjudicatarios de las unidades.
CONSIDERACIONES BÁSICAS DE LOS FIDEICOMISOS
Quiénes participan de un Fideicomiso al Costo?
Fiduciaria: es la responsable de administrar los fondos fideicomitidos y
hacer cumplir el contrato de fideicomiso.
Constructora: es la responsable de cotizar el costo cierto de construcción
y construir el inmueble.
Auditoria Contable: es responsable de auditar los estados contables de la
Fiduciaria.
Auditoría de Obra: es la responsable de auditar avances de obra y
calidad de la misma.
CONSIDERACIONES BÁSICAS DE LOS FIDEICOMISOS
Cuáles son los pasos para estructurar un Fideicomiso?
Conseguir una parcela donde proyectar un desarrollo.
Maximizar la capacidad constructiva de la parcela.
Diseñar un proyecto que se ajuste a las necesidades del mercado.
Diseñar la estructura legal del Fideicomiso.
Elaborar la documentación técnica de obra para poder solicitar
presupuestos de la construcción.
CONSIDERACIONES BÁSICAS DE LOS FIDEICOMISOS
Cuáles son los pasos para estructurar un fideicomiso?
Convocar a los potenciales interesados.
Colocar el 100% de las unidades.
Obtener las aprobaciones municipales.
Realizar las adhesiones de los participantes al fideicomiso.
Firmar el contrato con la empresa constructora.
Iniciar la Obra
COSTO CIERTO DE CONSTRUCCIÓN
Esquema Tradicional Fideicomiso al Costo
Tiempo limitado para el armando del desarrollo.
El desarrollador solo cuenta con un ante proyecto de arquitectura.
La empresa constructora cotiza un costo “estimado” sobre la base del
ante proyecto.
El nivel de desvíos por falta de información depende exclusivamente del
expertise del desarrollador.
Menor compromiso por parte de la empresa constructora.
COSTO CIERTO DE CONSTRUCCIÓN
Esquema Tradicional Fideicomiso al Costo
Conclusión:
Este esquema de Fideicomiso era valido en escenarios de tipo de cambio
alto “real”, inflación contenida y mercado de constructoras menos
demandado.
COSTO CIERTO DE CONSTRUCCIÓN
Esquema de Costo Cierto de Construcción
El desarrollador debe disponer de un mayor plazo para el armado del
negocio.
Alianza permanente con un estudio de arquitectura.
Trabajar con empresas constructoras de primera línea.
Tener asegurado el financiamiento para cumplir con los pagos
preestablecidos en el contrato de construcción.
COSTO CIERTO DE CONSTRUCCIÓN
Esquema de Costo Cierto de Construcción
Conclusión:
En contextos mas ajustados, inflación en dólares, el esquema de costo
cierto de construcción alinea a la empresa constructora con los intereses
del Fideicomiso, reduce los imprevistos, el plazo de inicio de obra y
duración de la misma.
CONCLUSIONES FINALES
VENTAJAS DEL FIDEICOMISO CON COSTO CIERTO DE CONSTRUCCION
Contar desde el inicio con el compromiso de aporte de todos los fondos necesarios
para la ejecución y terminación del emprendimiento.
Los bienes fideicomitidos están separados del patrimonio del fiduciario y de los
fiduciantes.
Al no requerir inversión de capital por parte de la desarrolladora, los fiduciantes son
los que reciben el potencial de utilidad del negocio inmobiliario.
Contar con las ventajas del esquema de “Fideicomiso con Costo Cierto de
Construcción”.
Tener alineados los intereses de todos los participantes.
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