GUÍA PARA LA PREVENCIÓN DE JUICIOS HIPOTECARIOS
¿Está retrasado con el pago de su hipoteca?
¡No espere!
¿Qué es un Juicio Hipotecario?
• El Juicio Hipotecario ocurre cuando una propiedad es
vendida para satisfacer una deuda garantizada que no
ha sido pagada.
• Las hipotecas son deudas garantizadas; pero también
el juicio puede ocurrir como resultado de no haber
pagado impuestos, arraigos, honorarios de condominio,
y reparaciones de casa.
Causas del Juicio Hipotecario
No haber pagado su hipoteca debido a:
• Tener una hipoteca que ya no se ajusta a su situación
económica
• Fraude
• Pérdida de Empleo
• Enfermedad
• Acontecimientos de Cambio en su Vida:
• Muerte en la familia
• Divorcio
Cronología de la Ejecución de una Hipoteca
Si Usted se Atrasa con Un Pago, está en mora…
Recibirá un aviso de deficiencia de su prestamista.
Si Usted se Atrasa con Varios Pagos…
El prestamista le enviará un aviso de incumplimiento, detallando la
cantidad de la deuda e informándole que se iniciará el proceso de
ejecución de la hipoteca si la deuda no es pagada.
Una Vez que Está en Mora por 90 Días...
El prestamista puede comenzar los procedimientos del Juicio de la
Hipoteca.
Aviso de Acción del Juicio Hipotecario
Para todos los juicios hipotecarios
registrados a partir del 4 de Abril, 2008
La ley de Maryland requiere que el prestamista
envíe al dueño de la propiedad un aviso de acción
del juicio hipotecario:
• El Aviso debe ser enviado 45 días antes de
registrar una acción de juicio hipotecario.
• El Aviso debe ser enviado por Correo
Certificado y por Primera Clase.
Factores que le Favorecerán
• Tener los récords de pago y de crédito excelentes, sin
historial previo de pagos retrasados o falta de pagos.
• Ser proactivo y enfrentar el problema temprano.
• No estar todavía retrazado o solamente estar retrasado por
un mes.
• No tener multa si paga por adelantado su actual hipoteca.
• Tener la habilidad de ponerse al corriente con los pagos.
EJEMPLO: Usted se retrasó porque estuvo enfermo y ahora ya está mejor.
EJEMPLO: Usted estuvo desempleado pero ahora ya tiene trabajo.
Factores Que Le Perjudicarán
• Tener un historial de constantes pagos
retrasados.
• Que la ejecución hipotecaria ya esté
programada.
• Estar experimentando contratiempos
permanentes que afectan su
capacidad de pagar la hipoteca.
Consejo Útil #1:
Contacte a Su Prestamista
• ¡Los prestamistas no quieren quitarle su casa!
El juicio hipotecario es el último recurso que tienen.
Contacte a su prestamista tan pronto como se de
cuenta que tiene un problema financiero que podría
retrasar el pago de su hipoteca.
• Abra y responda todo el correo que proviene
de su prestamista o de sus agentes. Aprenda
los métodos que los prestamistas usan para
ayudar a los prestatarios. El retrasarse reduce
las opciones que los prestamistas podrían
poner a su disposición.
Consejo Útil #2:
Reúnase con un Consejero de Vivienda para Revisar sus Deudas
• La red de organizaciones sin fines de lucro del
programa HOPE de Maryland ofrece asistencia gratuita
y confidencial para prevenir un juicio hipotecario.
• Los consejeros de vivienda de Maryland le ayudarán a entender
mejor sus documentos y las opciones que están disponibles para
disminuir la carga de su hipoteca.
• Los consejeros de vivienda de Maryland le ayudarán a comunicarse
con su prestamista.
• Prepárese bien antes de asistir a su cita
con el consejero.
• Lleve los papeles de cierre, de pago de
impuestos y todos los avisos o facturas
que le envió su prestamista.
Consejo Útil #2:
Reúnase con un Consejero de Vivienda
• Debe tener conocimiento sobre su presupuesto mensual, sobre los
préstamos de tarjetas de crédito, de estudio y otras deudas y obligaciones,
tales como impuestos a la propiedad, honorarios de condominio, pensión y
manutención de menores.
EJEMPLO: Sepa cual es la diferencia entre deudas de Alta y Baja Prioridad.
Deuda Garantizada (Secured)
…significa que pueden quitarle algo si no paga la deuda.
Su hipoteca es deuda asegurada. (Pueden quitarle su casa.)
Su automóvil es deuda asegurada. (Pueden quitarle su auto.)
Deuda Sin Garantía (Unsecured)
…significa que la deuda no está garantizada con ninguna posesión en
particular, las cuentas de las tarjeta de crédito y las cuentas de los médicos
son deudas sin garantía. (pero pueden convertirse en deudas aseguradas
si la corte así lo ordena.)
Consejo Útil #2:
Reúnase con un Consejero de Vivienda
• Conozca los detalles de su hipoteca:
• TIPO (¿ FHA? ¿ VA? ¿ Convencional? ¿ Es un producto de
Fannie Mae?)
• PLAZO (¿20, 30 o 40 años?)
• TIPO DE INTERES (fijo o ajustable)
• ¿TIENE MULTA POR PAGAR POR ADELANTADO?
• BALANCE DEL PRESTAMO
• EQUIDAD
• CANTIDAD DE PAGOS REGULARES
• ATRASOS – cuanto se debe, incluyendo principal, intereses,
multas por pagos retrasados y honorarios legales relacionados,
si existen.
(Usted necesita toda esta información para cada embargo o
segunda y tercera hipoteca)
Consejo Útil #2:
Reúnase con un Consejero de Vivienda para Determinar el Curso de Acción
Su consejero le pedirá primero, que escriba una carta mostrando
sus dificultades (hardship letter). La mayoría de los prestamistas
requieren esta carta antes de considerar una oferta de alivio a los
prestatarios. La carta puede estar escrita a mano y el contenido debe
incluir lo siguiente:
• “Quisiera quedarme en mi casa”
• “Me he retrasado con los pagos de mi hipoteca desde_______ (fecha).”
• “Las razones de mi retraso se deben
a que ________________________ .”
• “La situación ha cambiado y ahora
yo puedo hacer los pagos
porque ________________________.”
Consejo Útil #3:
Trate de Refinanciar a una Hipoteca Más Asequible
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (DHCD) tiene
opciones seguras y asequibles.
•
El Programa de Refinanciamiento Lifeline está dirigido a propietarios que están al día con
sus pagos, pero que están enfrentando un aumento en la taza de interés del
préstamo.
•
El Programa de Refinanciamiento HomeSaver es para aquellos propietarios que están
retrazados con uno o dos pagos, pero que pueden mantener un pago razonable de su
hipoteca.
•
El Programa Bridge To HOPE es un préstamo de emergencia al 0 % de interés para ayudar
a los propietarios a ponerse al día con los pagos de su hipoteca, mientras buscan una solución
con la ayuda de su consejero y del prestamista, que les permita quedarse en su casa.
Otra opción:
“FHA Secure” es un programa de refinanciamiento de HUD
para más información llame al 1-800-CALL-FHA (1-800-225-5342).
Consejo Útil #4:
Evite los Fraudes de Rescate de Juicio Hipotecario
• ¡Asistencia GRATUITA y objetiva de un consejero de vivienda de una organización sin fines de
lucro y de su prestamista está disponible!
• Muchas compañías le prometerán ayudarle con su préstamo a cambio de un honorario. Varias
de estas compañías hacen publicidad de sus servicios a través de anuncios en los postes de
teléfono y otro tipo de carteles.
• Fraudes de Rescate de Juicio Hipotecario más Comunes:
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•
•
Ayuda Fantasma (Phantom Help) – “El rescatador” cobra honorarios atroces por servicios que nunca
provee.
Pagador de Fianza Falso (False Bailout) – El dueño de casa sede el titulo de propiedad al
“rescatador”.
Muerda el Anzuelo y Cambie (Bait and Switch) – El dueño de casa entrega su propiedad sin darse
cuenta hasta que es demasiado tarde.
Compañías de Reparación de Crédito – Estas compañías prometen borrar el mal crédito pero
generalmente no lo hacen.
Compañías de Consejería/Preparación de Bancarrota con Fines de Lucro – Estas compañías
hacen falsas promesas y cobran precios altos que exceden sus servicios.
Solicitaciones de Refinanciamiento DESPUÉS que el Juicio Hipotecario ha Sido Registrado – En
esta etapa, refinanciar ofrecería alivio temporal, y lo encaminaría a otro Juicio Hipotecario.
Cuidado con Alquilar su Propia Casa de Nuevo (Lease-backs) – El dueño acepta vender la
propiedad por el balance de la hipoteca y alquila la casa del inversionista.
Consejo Útil #4:
Evite los Fraudes de Rescate de Juicio Hipotecario
• No firme ningún documento legal sin
obtener un consejo legal y objetivo.
Infórmese sobre las prácticas más
comunes de los depredadores de bienes
raíces para evitarlas.
• Si usted cree que ha sido víctima de un
fraude o de una práctica depredadora,
reporte al Departamento de Trabajo,
Licencia & Regulación,
www.dllr.state.md.us, 1-888-784-0136.
Consejo Útil #5:
Dé prioridad a sus Gastos y AHORRE Dinero
• Revise sus finanzas y reduzca sus gastos lo más que pueda.
Especialmente los gastos variables como ser:
• entretenimiento
• ropa
• membresías
• ¿Tiene usted bienes que puede vender?
• ¿Puede algún miembro de su familia trabajar más horas
para tener más ingresos?
Este tipo de esfuerzos son importantes
porque le demuestran al prestamista
que usted está dispuesto a hacer
sacrificios para no perder su casa.
Consejo Útil #5:
Dé prioridad a sus gastos y AHORRE dinero
Necesidades frente a Deseos
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¿ Necesita comprar su almuerzo?
¿ Necesita un teléfono celular?
¿ Puede reducir su cuenta de teléfono?
¿ Puede prescindir de televisión por cable?
¿ Puede tener un segundo trabajo?
¿ Puede dejar de fumar?
¿ Como puede disminuir la cuenta de comestibles?
¿ Puede trabajar algunas horas de sobretiempo?
¿ Puede negociar la disminución de los pagos de
su préstamo de estudiante?
• ¿ Puede compartir el uso de auto (carpool)
o ir al trabajo en bicicleta?
• ¿ Puede alquilar un cuarto en su casa
o compartir su vivienda?
Consejos para Negociar con su Prestamista
¿Qué es una Propuesta de Arreglo? (Workout Plan)
• Es una propuesta que usted (o su consejero) presenta al prestamista
para encontrar una solución conveniente para ambas partes.
• Contiene toda la información financiera que el prestamista ha
solicitado incluyendo cualquier otra documentación relevante.
En busca de una Propuesta de Arreglo, un consejero
de vivienda le ayudará a….
•
•
•
•
•
•
Conseguir la participación del prestamista.
Desarrollar un presupuesto y reducir sus gastos, donde sea posible.
Evitar que usted cometa errores.
Examinar sus opciones.
Participar más activamente en el proceso de arreglo.
Formular recomendaciones al prestamista.
Consejos para Negociar con su Prestamista
También recuerde que debe …
• Obtener por escrito todos los acuerdos con el prestamista y
asimismo estar preparado para proporcionar toda la
documentación que le soliciten.
EJEMPLO: Si usted vuelve a trabajar – necesitará
obtener una carta de su empleador.
• Firmar un consentimiento que autorice
al consejero de vivienda a dar su
información cuando hable
con el prestamista.
Consejos para Negociar con su Prestamista
Posibles Propuestas de Arreglo
•
El Plan de Amortización – Se pone al día con sus pagos agregando una
porción de la cantidad de la deuda a sus mensualidades.
•
El Plan de Tolerancia - Sus mensualidades son reducidas o suspendidas
temporalmente. Generalmente el pago es MAS ALTO cuando los pagos
son reinstalados.
•
Plan de Modificación del Préstamo - El prestamista acepta cambiar los
términos del contrato de alguna forma. Estos cambios podrían:
• Reducir su interés (especialmente si está por encima del precio del
mercado)
• Extender el período de pago del préstamo, o
• Negociar la multa por pagar por adelantado.
•
Reclamo Parcial (disponible solo para préstamos FHA) - El prestamista
ofrece un préstamo exento de intereses para saldar los pagos atrasados. El
préstamo es pagadero cuando usted vende la propiedad o cuando ha
terminado de pagar su primera hipoteca.
•
Plan de Readaptación (no disponible con Fannie Mae o Freddie Mac) Usted añade la cantidad de los pagos atrasados al final del préstamo.
Consejos para Negociar con su Prestamista
Cuando Negocia una Propuesta de Arreglo
• Necesita actuar como su propio abogado.
• Debe ser realista. Probablemente tenga
que hacer algunos sacrificios
si realmente quiere salvar su casa.
• Esto significa que debe
ahorrar dinero y reducir
sus gastos.
Si Su Prestamista Rechaza Su Propuesta
• Intente negociar.
• Averigüe que otra propuesta podría ser aceptada.
• Continúe teniendo líneas de comunicación con el
prestamista, manteniendo sus opciones abiertas para
encontrar una solución intermedia si fuera necesario.
• Si el rechazo parece poco razonable
o injusto, trate de hablar con un
especialista de mitigación de
pérdidas o con un supervisor.
¿Está Perdiendo Su Casa?
Aún Tiene Opciones.
1. Venta Rápida
Préstamo Revertido o Préstamo Debajo del Agua – Cuando la cantidad
que usted debe es mayor al valor de su casa.
• El prestamista le permite venderla y acepta una cantidad más baja como pago total.
• Deberá usar un vendedor de bienes raíces y demostrarle al prestamista que usted tiene un contrato
verdadero, generalmente se obtiene el valor de la propiedad mediante una tasación.
• Usted no se queda con dinero en efectivo. (El Servicio de Impuestos Internos (IRS), considera que usted
deberá pagar impuestos sobre la cantidad de la deuda que le fue perdonada).
2. Venta al Precio del Mercado
• Si usted tiene equidad en su casa, el prestamista le dará tiempo de venderla, en cuyo caso usted podría
recuperar parte del valor de la casa después de haber saldado los pagos atrasados.
• Deberá solicitar que le devuelvan el dinero extra mediante la corte.
• Este es un plan de respaldo en caso de que el prestamista rechace sus otras propuestas.
3. Titulo de Propiedad en Lugar de Juicio de la Hipoteca
• Usted cede la casa al prestamista, la deuda de la hipoteca es perdonada y usted continúa con su vida.
Pida que le den tiempo para encontrar un lugar donde vivir. Algunas veces el prestamista da una
pequeña compensación para ayudarle con el traslado. Obtenga el papeleo apropiado. (Usted puede
hacer esta transacción solamente en caso de no haber segundos gravámenes)
4. Asumible Sobre la Venta (No todos los préstamos son asumibles)
• Alguien compra su casa y el prestamista permite que esta persona “asuma” la responsabilidad de los
pagos.
• PRECAUCIÓN: Hay muchos engaños en esta opción. Además, podría ser que usted continúe siendo
responsable de la nota del préstamo a menos que el prestamista lo libere de la misma.
¿Ayuda el Declararse en Bancarrota?
Generalmente la Bancarrota
NO es una solución a largo plazo.
Consulte con un abogado para determinar los pros y los contras de hacerlo.
Potenciales a Favor (PROs)
Potenciales en Contra (CONs)
• La Bancarrota puede aliviar el estrés
causado por la incapacidad de pagar sus
deudas.
• De todas maneras usted puede perder la casa, el
auto y otras pertenencias de valor.
• Podría poner un ALTO a los embargos, a la
mayoría de los pleitos, a las órdenes de
ejecución hipotecaria, a la desconexión de
los servicios públicos y a retenciones
bancarias por orden judicial.
• Lo habilita a tener un comienzo fresco en
sus finanzas.
• La Bancarrota queda en su reporte de crédito
durante 10 años.
• Usted puede presentar Bancarrota Capitulo 7,
solo una vez cada 8 años.
• Hay algunas deudas que no serán saldadas aún
si se declara en bancarrota.
NOTA: Si usted está actualmente en bancarrota,
necesita consultar con un abogado. Un
consejero de vivienda no podrá ayudarlo.
Si el Juicio de la Hipoteca es Inevitable…
Su casa va al remate…
… y tiene algo de equidad:
• La mayor parte del dinero será usado para pagar la(s)
hipoteca(s) y otros honorarios.
• Usted podrá recibir la parte que le corresponde del dinero
sobrante solicitándolo a la corte.
… y si no tiene equidad:
• Usted no recibirá nada.
• Si el que posee el segundo gravamen
entabla un juicio de deficiencia, usted
podría ser responsable de la deuda.
Si el Juicio de la Hipoteca es Inevitable…
• Existen otros servicios de apoyo en su área,
como ser United Way 211/Primer llamado de
Ayuda llamando al 1-800-492-0618 o, en la
mayoría de las regiones al 211.
• SI usted necesita encontrar vivienda en alquiler,
vea el servicio de localizador de viviendas del
Departamento de Vivienda y
Desarrollo Comunitario
www.mdhousingserarch.com
o llame al 1-877-428-8844.
Cosas que Podrían Regresar y Afectarle
• Una sentencia por el déficit del prestamista
después de la venta de su propiedad.
• La responsabilidad fiscal sobre la deuda perdonada.
• La equidad perdida si usted no solicita
los fondos excedentes.
• Un historial de crédito donde la
bancarrota quedará por mucho tiempo.
• El impacto en su empleo a
consecuencia de una bancarrota
o de una ejecución de hipoteca.
Resumen
Para resumir, dependiendo del número de meses
que usted no pagó deberá:
1er Mes sin Pagar (0-30 días)
• Contactar a Su Prestamista
• Contactar a su Consejero de Vivienda
• Reunir los Documentos Necesarios
• Aumentar o Ahorrar su Dinero
• Negociar con su Prestamista
2o Mes Sin Pagar (0-60 días)
• Además de Seguir las Previas
Sugerencias:
• Revisar su Presupuesto
• Revisar su Objetivo:
• ¿Cuán realístico es tratar de
mantener su casa?
• Continuar la comunicación con su
Prestamista y su Consejero de Vivienda.
Recursos Útiles
PARA REPORTAR CASOS DE FRAUDE O
PRÉSTAMOS ABUSIVOS
Maryland Department of Labor, Licensing
and Regulation (DLLR):
(888) 784-0136 www.dllr.state.md.us
RECURSOS PARA ANCIANOS
Extension Financial Counseling:
(301) 868-9410
Maryland Attorney General’s Office
Consumer Protection Division:
(410) 576-6550 www.oag.state.md.us
MD Department of Aging:
(800) 243-3425 www.mdoa.state.md.us
MD Department of Veterans Affairs:
(800) 446-4926
www.mdva.state.md.us
OTROS RECURSOS LEGALES
Pro Bono Resource Center of Maryland:
(410) 837-9379
www.probonomd.org
(800) 396-1274
Civil Justice, Inc:
(410) 706-0174 www.civiljusticenetwork.org
Community Law Center:
(410) 366-0922 www.communitylaw.org
Maryland Legal Aid:
(410) 951-7777 www.mdlab.org
Maryland State Bar Association:
(410) 685-7878 www.msba.org
(800) 492-1964
Procedimientos de Ejecución de una Hipoteca en
Maryland (Folleto):
RED NACIONAL DE CONSEJERIA HECM
National Foundation for Credit Counseling:
(866)698-6322
www.nfcc.org
Money Management International:
(877) 908-2227 www.moneymanagement.org
OTROS RECURSOS
http://www.msba.org/departments/commpubl/publications/
brochures/foreclosure.htm
United Way’s 211 / First Call:
(800) 492-0618 or,
in most regions, 211
National Homeownership
Preservation Foundation:
(888) 995-HOPE www.995HOPE.org
U.S. Government - HOPE NOW:
(888) 995-HOPE www.hopenow.com
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