Fondo Privado de Inversión
Inmobiliaria
Junio, 2007
1
 El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
 Beneficios que otorga el Fondo Privado de Inversión
 Política de Inversión
 Procesos de Inversión
2
El Fondo
Privado de
Inversión
Inmobiliaria
3
El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Fondo de
Capital de Riesgo
Inmobiliario
 Aprovechar
la buena evolución macroeconómica de
México, dinamismo en el sector inmobiliario y programas
de apoyo gubernamental
 Aprovechar
el exceso de liquidez de inversionistas por
productos alternativos de inversión
 Apalancar
las fortalezas de Bancomer en el negocio
Inmobiliario a través de Hipotecaria Nacional
 Potenciar
la experiencia en gestión de portafolios de Asset
Management Bancomer
 Continuar
con la oferta de productos innovadores que el
Grupo ofrece a sus clientes para impulsar su crecimiento
Buen Momento Macro
y Dinamismo en el
Sector
Socios Institucionales
+
=
4
Producto Innovador
para Potenciar el
Mercado Inmobiliario
El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Grupo BBVA y
Bancomer
Productos Innovadores
Inversionistas
Sofisticados
INMESP Desarrolladora
S.A. de C.V.
Consejo de
Administración
INMESP
Comité de
Inversiones
Toma Decisiones
de Inversión
Comité de
Seguimiento
Control de
Proyectos
Fondo de Capital de Riesgo
Fideicomiso
S.A
A en P
Vehículos de Participación
Desarrolladores con
Proyectos Inmobiliarios
5
S. de R.L.
El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Palanca de Crecimiento
Fondo
Privado
Estimado de
Viviendas
2007
Incremento del
+ 5.3
%
+
Estimado de
Viviendas
2012
 Los
Fondos de Capital de Riesgos participarán de forma significativa
en el desarrollo económico de México
 Por
ejemplo, en Estados Unidos los Vehículos públicos de inversión
inmobiliaria (REITs públicos) representan cerca del 3% del PIB
 El
sector inmobiliario y el de la construcción, motores básicos del
crecimiento y del empleo, serán beneficiarios directos de este tipo de
inversiones.
6
El Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Desarrollador aporta:
Fondo Privado aporta:
Experiencia
Inmobiliaria
Estructuración
Financiera y Legal
Proyecto, Ubicación y
Diseño
Asociación en
Proyectos
Inmobiliarios
Permisos y Licencias
Liberación de
Capital
Institucionalidad
Seguimiento y Control
Capital
Capital
Asociación Ganar - Ganar
7
Beneficios que
otorga el Fondo
Privado de
Inversión
Inmobiliaria
8
¿Qué beneficios aporta el Fondo Privado de Inversión?
Liberar capacidad de deuda solidificando estructura Deuda/Capital
Nuevos fondos permiten crecimiento y diversificación en proyectos
de inversión
La asociación con el Fondo institucionaliza la inversión
Fortalece la confianza en el proyecto y genera certidumbre
adicional de Riesgo ante acreedores
Los recursos de capital pueden destinarse a diferentes usos en los
proyectos inmobiliarios
9
Beneficios del Fondo Privado de Inversión
 La
inyección de capital permite generar nuevas capacidades de financiamiento,
promueve estructuras de deuda a capital más sólidas y otorga posibilidades
adicionales de crecimiento.
Nuevo: mezcla 75/25
Actual: mezcla 80/20
Capital N
13%
Capital
20%
Capital A
13%
Deuda
80%
Valor del Capital
Valor de Deuda
Valor del Negocio
$100
$400
$500
Deuda N
25%
Deuda A
49%
Valor del Capital
Valor de Deuda
Valor del Negocio
$ 200
$ 600
$ 800
Un aumento de capital de $100 en una asociación, incrementa el
valor de la empresa en $300 y fortalece su balance
10
Asset Allocation
Asset Allocation Estratégico y Rangos de Inversión
Asset Allocation Estratégico
Vivienda y
Relacionados
0 - 10%
Otros
0 - 5%
Vivienda
Económica
25 - 35%
Mas de
27,000
Viviendas
Económicas*
Sector Turismo
10 - 30%
Vivienda
Residencial
25 - 35%
Mas de 1,800
Viviendas
Turismo*
Mas de 2,700
Viviendas
Residenciales
*
* Considera apalancamiento de capital del 60%, asociación 50/50,
margen netos del 20% y precios para viviendas económica, residencial
y turismo de: $250,000, $2,500,000 y $3,000,000, respectivamente.
11
Importes Estimados de Inversión
Im p o rte s e n M illo n e s
de Pesos
V ivie n d a E c o n ó m ic a
V ivie n d a
675
M e d ia , R e s id e n c ia l y
S e g u n d a V ivie n d a
675
S e c to r T u ris m o
563
V ivie n d a y R e la c io n a d o s
225
O tro s
113
Política de
Inversión
12
Política de Inversión
Estrategia de Inversión
 Activos
por $2,250 millones para invertir en el mercado
inmobiliario mexicano de vivienda:




Horizonte de Inversión
Rendimiento Esperado
AÑO 1
2008
Junio
2007
Económica e Interés Social
Media y Residencial
Turismo
Relacionados con vivienda
 Hasta
5 años: primeros 4 años de inversión y los
restantes de desinversión
 El
Fondo buscará invertir en proyectos con alto
potencial de retorno
AÑO 2
2009
AÑO 3
2010
AÑO 4
2011
Fase Inversión
Fase Desinversión
El compromiso de inversión requiere que el capital del fondo
sea totalmente invertido en los siguientes 12 meses
13
Política de Inversión
Perfil de Riesgo
Liquidez
Apalancamiento
Vehículos de Inversión
 Los
criterios de riesgo para la selección de proyectos
se fundamentarán en éxito comercial y riesgo
performance del proyecto
 Hasta
el 4° año el Fondo no tiene requerimientos de
liquidez, por lo que en este periodo dispondrá del
100% de su capital para invertir
 Se
buscará el apalancamiento en los proyectos con el
objetivo de maximizar el retorno sobre capital
 Se
buscará la eficiencia fiscal y solides legal del
proyecto de inversión.
 Se
considerarán vehículos como Fideicomiso, S.A.s,
S.de.R.L., SAPI, AenPs, entre otros.
Destino de los Recursos
 El
capital puede destinarse a cualquier necesidad que
requiera el proyecto, como la adquisición de tierra, el
capital de trabajo, el proyecto arquitectónico, la
construcción, etc.
14
Estrategia de Diversificación
Objetivo
Política de
Diversificación
 Lograr
un equilibrio entre el riesgo total del portafolio
y el retorno esperado
 Diversificación
 La
del portafolio invirtiendo en:

Vivienda económica e interés social,

Vivienda media y residencial,

Sector turismo,

Otros relacionados con el sector vivienda (reserva territorial,
centros comerciales, oficinas, etc.)
política de diversificación estará en función de:

Número de proyectos por sector

Número de proyectos por geografía

Número de proyectos por Asociación/Desarrollador

Número de proyectos por segmento de demanda
 El
número total de proyectos en los que se invertirá,
estarán en el rango de los 100 a 120 proyectos a nivel
nacional
 Existirá
un rango mínimo de inversión del Fondo
Privado
15
Órganos de Decisión
1
Funciones
Atributos /
Nivel de
Decisión
Comisión Designada por el
Consejo
2
Comité de Inversiones
Comisión Delegada del
Comité de Inversiones

Máximo Órgano de
Decisión
Decisiones
Autorizar
inversiones
superiores a € 30 millones
 Autorizar
Inversiones
de hasta € 30 millones,
 Autorizar



Las que supongan
activos propiedad del
Grupo
de Inversión
Que NO planteé
potenciales Conflictos de
Interés

Que representen más de
€ 30 millones de inversión
con un solo Desarrollador
en los últimos 12 meses
Toma de
Decisiones
3
Mayoría
(3 de 4).
Todos
los integrantes
tiene capacidad de veto
Se
resuelva a este nivel
Decisiones
de Inversión
sujetas a ratificación por
Comité de Inversión
inversiones de
hasta € 10 millones,
Que NO planteé
potenciales Conflictos de
Interés,

Que no representen más
de € 20 millones de
inversión con un solo
Desarrollador
Mayoría
Todos
(4 de 7).
los integrantes
tiene capacidad de veto y
pasaría a Comisión
Designada
16
Unanimidad
(3 de 3)
Proceso de
Inversión
17
Proceso de Inversión
 El
éxito del proceso de inversión requiere el trabajo
conjunto entre el Desarrollador y el Fondo Privado
Proceso Interactivo
Paso 1
Desarrollador
Paso 2
BHB/
BANCA DE
RELACIÓN
Requiere
Capital
Analiza información/
evalúa proyecto
4 a 5 semanas
3 a 4 semanas
Paso 4
Seguimiento
Horizonte Proyecto
Paso 3
Implementación
y ejecución
Autoriza Comité
Inversión
4 a 5 semanas
Agilidad y flexibilidad en el proceso para potenciar
oportunidades de inversión
18
Proceso de Inversión
 El
Paso 1
Desarrollador
Requiere
Capital
BHB/
BANCA DE
RELACIÓN
Desarrollador contacta a BHB o su Banca
de Relación solicitando Capital del Fondo
Privado
 Desarrollador
entrega información preliminar
para evaluación previa del Proyecto
 Se
procede a la pre-aprobación en función
de lineamientos generales y análisis de
información previa
Paso 2
 Fondo
Análisis información/
evalúa proyecto
Autoriza Comité
Inversión
Privado valida la información que
soporta la inversión (Due Dilligence)
 Inicio
de la estructura, definiciones y
negociación Términos y Condiciones de
Asociación
 Se
prepara presentación a Órganos de
Decisión y se sanciona la operación,
siguiendo la Metodología de Valuación
19
Proceso de Evaluación e Inversión
Análisis Preliminar
Proceso de Análisis Preliminar y Due Dilligence
Variables a Analizar
Información
Básica
Análisis Preliminar
Desarrollador
 Calidad del Proyecto
 Riesgos y Probabilidad
 Calificación Preliminar
Ubicación
Análisis
Preliminar
Análisis
Cualitativo
Mercado
Técnico / Legal
 Rentabilidad
 Estructura Financiera
 TyC de Asociación
Due Dilligence




Participantes
Información
del Mercado
Análisis Cuantitativo
20
Análisis
Cualitativo
Confirmación Supuestos
Riesgos y Probabilidad
Calificación Definitiva
Rentabilidad Esperada
 Estructura Financiera
 Estructura Asociación
Proceso de Inversión
Paso 3
INMESP
Implementación y
Ejecución
 Aprobación
 Definición
del Comité de Inversiones
final de la estructura jurídica de asociación
 Suscripción
de la documentación legal que soporta la
inversión
 Definición
definitiva de las estructuras de control y toma de
decisiones
 Desembolso
Paso 4
INMESP
Seguimiento
de la inversión
 Intervención
a profundidad del Fondo Privado en el
seguimiento del desarrollo.
 Consta



de tres etapas básicas:
Etapa 1: Revisión inicial del Proyecto, opinión sobre factibilidad,
detección de principales riesgos, revisión de permisos y licencias.
Etapa 2: Seguimiento del proceso de construcción y revisión de
avances de obra, control contra presupuestos monetarios y
materiales, y controles de calidad
Etapa 3: Verificación de cumplimientos de obra, actas de entrega,
revisiones finales, liquidaciones y finiquitos, e informe final de cierre
21
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Benéfico para los diferentes participantes
Talento de los
Desarrolladores
Inmobiliarios
+
Apoyos del
Gobierno
+
Capital de
Fondos Privados
y Banca
 Disminución
en el déficit de vivienda
 Crecimiento
en el empleo
 Crecimiento
Económico
 Mejoras
en el BIENESTAR
Asociación Ganar - Ganar
22
=
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