“Diplomatura sobre el Código Civil y Comercial”
RÉGIMEN DE VIVIENDA – PROPIEDAD HORIZONTAL
Mario A. Zelaya
EL PATRIMONIO
Art. 2312 C.C..- Los objetos inmateriales
susceptibles de valor, e igualmente las
cosas, se llaman "bienes". El conjunto de
los bienes de una persona constituye su
"patrimonio".
Bienes: función de garantía
Art. 242 CCyC.- Garantía común. Todos los
bienes del deudor están afectados al
cumplimiento de sus obligaciones y constituyen
la garantía común de sus acreedores, con
excepción de aquellos que este Código o leyes
especiales
declaran
inembargables
o
inejecutables.
Los patrimonios
especiales
autorizados por la ley sólo tienen por garantía
los bienes que los integran.
Ley 14.394: Bien de Familia
ARTICULO 34 LEY 14.394 – Toda persona
puede constituir en "bien de familia" un
inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo
valor no exceda las necesidades de sustento y
vivienda de su familia, según normas que se
establecerán reglamentariamente.
¿Vivienda?
Art. 244 CCyC.- Afectación.- Puede afectarse al régimen
previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a
vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor.
Esta protección no excluye la concedida por otras
disposiciones legales... (arts. 456/522 y 2332)
Art. 247 CCyC.-Habitación efectiva. Si la afectación es
peticionada por el titular registral, se requiere que al
menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta
que uno de ellos permanezca en el inmueble.
LEGITIMADOS




Titular de dominio o “Titular registral”: ley
24.374 (art. 1946), asentimiento conyugal
(art. 456) e inmueble con deuda, gravado
o alquilado.
Condóminos: el parentesco entre ellos
Testador: afectación de la legítima (art.
3598 C.C. y 2447 CCyC)
Juez: atribución de la vivienda
Beneficiarios
Art. 36 Ley 14.394 – A los fines de esta ley, se
entiende por familia la constituida por el
propietario y su cónyuge, sus descendientes o
ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de
ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer
grado
inclusive
de
consanguinidad
que
convivieren con el constituyente.
Art. 246 CCyC.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la
afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su
conviviente, sus ascendientes o descendientes…
CONSECUENCIAS DE LA AFECTACIÓN
ARTÍCULO 38 Ley 14.394…no será susceptible de ejecución o
embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal,
ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de
las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que
graven
directamente
el
inmueble
o
gravámenes
constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o
créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.
Art. 249 CCyC Efecto principal de la afectación. La afectación es
inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación. La
vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas
posteriores a su inscripción, excepto:
a) obligaciones por expensas comunes…
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos
menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
VALIDEZ TEMPORAL DE LA PROTECCIÓN
(constitución por acta o por escritura)
ARTICULO 35 Ley 14.394 – La constitución del
"bien de familia" produce efecto a partir de su
inscripción en el Registro Inmobiliario
correspondiente.
X
X
X
(inscripción)
Art. 244 CCyC (Afectación) …La afectación se inscribe
en el registro de la propiedad inmueble según las
formas previstas en las reglas locales, y la prioridad
temporal se rige por las normas contenidas en la ley
nacional del registro inmobiliario…
LA SUBROGACIÓN REAL
Art. 248 CCyC.- Subrogación real. La
afectación se transmite a la vivienda
adquirida en sustitución de la afectada y a
los importes que la sustituyen en concepto
de indemnización o precio.
LA QUIEBRA
Art. 249 CCyC …Los acreedores sin derecho a requerir la
ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el
inmueble afectado, ni sobre los importes que la
sustituyen en concepto de indemnización o precio,
aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta
ordenada en una ejecución individual o colectiva. Si el
inmueble se subasta y queda remanente, éste se
entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo
puede ser solicitada por los acreedores enumerados en
este artículo.
DESAFECTACIÓN
ARTICULO 49 Ley 14.394…
a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge…
b) A solicitud de la mayoría de los herederos…
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio,
computada en proporción a sus respectivas partes;
d) De oficio a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los
requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos
los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en
ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique
la desafectación a juicio de la autoridad competente.
Art. 255 CCyC…
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta
se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es
incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada
judicialmente;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo…
SOLUCIONES NO CONTEMPLADAS
1. Afectación de parte indivisa
2. Beneficiarios parientes del cónyuge, pero
no del titular
3. Afectación a favor de un tercero, como en
Francia, Italia, Colombia y Uruguay
4. Afectación de un inmueble contiguo cuando
es insuficiente para cubrir las necesidades.
El consorcio como persona
► Art. 33 CCiv. (texto según ley 17.711) Las personas
jurídicas pueden ser de carácter público o privado…
Tienen carácter privado:
1. Las asociaciones y las fundaciones…
2. Las sociedades civiles y comerciales o entidades que
conforme a la ley tengan capacidad para adquirir
derechos
y
contraer obligaciones, aunque no
requieran autorización expresa del Estado para
funcionar.
-----------------------------------------------------------------
► Art. 148 CCivCom. Personas jurídicas privadas. Son
personas jurídicas privadas: h) el consorcio de propiedad
horizontal.
► Art 2044 CCivCom.- Consorcio. El conjunto de los
propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble…
CONSORCISTAS
PARTES PROPIAS Y
COMUNES (U.F. ,
art. 2039 CCyC)
PATRIMONIO
CONSORCIO
EXPENSAS
Art. 2056 inc. “e”
FONDO DE
RESERVA
DS. Y PS.
INTERESES
EL PATRIMONIO: EL CONSORCIO COMO
SUJETO CONCURSABLE
► Art. 1713 C.C.
Los acreedores de la sociedad son acreedores, al
mismo tiempo, de los socios...
► Art. 56 ley 19.550
La sentencia que se pronuncie contra la sociedad tiene
fuerza de cosa juzgada contra los socios en relación a
su responsabilidad social y puede ser ejecutada
contra ellos, previa excusión de los bienes
sociales, según corresponda de acuerdo con el tipo de
sociedad de que se trate.
EL CONSORCIO COMO SUJETO CONCURSABLE
► Art. 150 CCivCom. Leyes aplicables. Las personas
jurídicas privadas… se rigen:
a) por las normas imperativas de la ley especial o, en su defecto,
de este Código;
b) por las normas del acto constitutivo con sus modificaciones y de
los reglamentos, prevaleciendo las primeras en caso de
divergencia;
c) por las normas supletorias de leyes especiales, o en su defecto,
por las de este Título.
► Art. 143 CCivCom. Personalidad diferenciada. La
persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus
miembros. Los miembros no responden por las obligaciones
de la persona jurídica, excepto en los supuestos que
expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la
ley especial.
► Art. 163 CCivCom. Causales. La persona jurídica se
disuelve por: e. la declaración de quiebra…
Capacidad: ¿Puede el consorcio adquirir
inmuebles?
► Art. 35 CCiv.
(principio de especialidad) Las
personas jurídicas pueden, para los fines de su institución,
adquirir los derechos que este código establece, y ejercer los
actos que no les sean prohibidos, por el ministerio de los
representantes…
► Art. 41 CCiv. ---- (principio de libertad)
(…) las personas jurídicas gozan en general de los mismos
derechos que los simples particulares…
► Art. 19 C.N. Ningún habitante de la Nación será obligado a
hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohíbe
► Art. 8 ley 13.512 Los propietarios... Están obligados… a
contribuir al pago de las …expensas debidas a innovaciones
dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de
los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso
y
goce
mas
cómodo
o
de
mayor
renta…
¿Puede el consorcio adquirir inmuebles
(sean o no unidades funcionales)?
► Art. 141 CCyC Definición. Son personas
jurídicas todos los entes a los cuales el ordenamiento
jurídico les confiere aptitud para adquirir derechos y
contraer obligaciones para el cumplimiento de su
objeto y los fines de su creación.
► Art. 156 CCyC Objeto. El objeto de la persona
jurídica privada debe ser preciso y determinado.
¿Puede ser el poseedor obligado directo del
pago de las expensas?
► Art. 814 C.C. La delegación por la que un
deudor da a otro que se obliga hacia el acreedor, no
produce novación, si el acreedor no ha declarado
expresamente su voluntad de exonerar al deudor
primitivo.
------------------------------------------------------------------► Art. 2050 C.C. y C.- Obligados al pago de
expensas. Además del propietario, y sin implicar
liberación de éste, están obligados al pago de los
gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los
que sean poseedores por cualquier título.
¿Es el usufructuario obligado directo del
pago de las expensas?
► Art. 2894 C.C. El usufructuario debe satisfacer los
impuestos públicos, considerados como gravámenes a los
frutos, o como una deuda del goce de la cosa, y
también las contribuciones directas impuestas sobre los
bienes del usufructo.
► Art. 2918 C.C. El usufructo se extingue…por la
revocación del acto demandado por los acreedores del
dueño del fundo…
-----------------------------------------------------------------------► Art.
2148 C.C.yC. Impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes. El usufructuario
debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas
comunes que afectan directamente a los bienes objeto del
usufructo.
► Arts. 744 y 2144 C.C.yC.
¿Puede ser el tenedor obligado directo del
pago de las expensas?
CC
Los contratos no pueden oponerse a terceros (art. 1199 C.C.) ni pueden
perjudicar a terceros (art. 1195 C.C.). Sin embargo los acreedores
pueden ejercer todos los derechos y acciones de su deudor, con
excepción de los que sean inherentes a su persona (art. 1196 C.C.).
------------------------------------------------------------------CCyC
Art. 1021.- Regla general. El contrato sólo tiene efecto entre las
partes contratantes; no lo tiene con respecto a terceros, excepto en los
casos previstos por la ley.
Art. 1022.- Situación de los terceros. El contrato no hace surgir
obligaciones a cargo de terceros, ni los terceros tienen derecho a
invocarlo para hacer recaer sobre las partes obligaciones que éstas no
han convenido, excepto disposición legal.
Art. 739.- Acción subrogatoria. El acreedor de un crédito cierto, exigible
o no, puede ejercer judicialmente los derechos patrimoniales de su
deudor, si éste es remiso en hacerlo y esa omisión afecta el cobro de su
acreencia.
Responsabilidad de los condóminos en el
pago de las expensas
► Art. 2689 C.C. En las cargas reales que graven
la cosa, como la hipoteca, cada uno de
los
condóminos está obligado por el todo de la deuda.
► Art. 1991 C.C.yC. Gastos. Cada condómino
debe pagar los gastos de conservación y reparación de
la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los
otros lo que hayan pagado en exceso con relación a
sus partes indivisas. No puede liberarse de estas
obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar
intereses desde la fecha del pago.
Garantías del ordenamiento para el cobro
de las expensas: la ambulatoriedad
► Art. 17 ley 13.512
La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de
las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre
al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la
extensión del art. 3266 del Código Civil, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición…
► Art. 3266 CCiv.
Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una
cosa, respecto a la misma cosa, pasan al sucesor universal y al
sucesor particular; pero el sucesor particular no está
obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su
autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida.
DEUDA
Garantías del ordenamiento para el cobro
de las expensas: la ambulatoriedad
► Art. 1937 CCivCom
Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor
particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a
la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde
sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El
antecesor queda liberado, excepto estipulación o
disposición legal.
► Art. 2049 CCiv.Com
Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de
ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a
las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y
goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad
funcional…
Garantías del ordenamiento para el cobro de las
expensas: la ejecutividad
► Art.
524 C.P.C.C.N. y de
Río Negro Constituirá título
ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios
sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito
de promoción de la ejecución deberán acompañarse
certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos
por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere
previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y
exigible y del plazo concedido a los copropietarios para
abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus
veces.
► Art. 522 C.P.C.C. B.A. …Si éste no los hubiere previsto,
deberá agregarse copia protocolizada de las actas
de las reuniones del consorcio, celebradas de
conformidad con el reglamento, en las que se
ordenaron o aprobaron las expensas.
Garantías del ordenamiento para el cobro de las
expensas: la ejecutividad
►
Art. 2048 CCyC
contribuciones
Gastos
y
…El certificado de deuda expedido por el
administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si éste existe, es título
ejecutivo para el cobro a los propietarios de
las expensas y demás contribuciones.
Garantías del ordenamiento para el cobro
de las expensas: los intereses (tasa, lugar
de pago, imputación)
► Art. 742 C.C. Cuando el acto de la obligación no autorice los
pagos parciales, no puede el deudor obligar al acreedor a que
acepte en parte el cumplimiento de la obligación.
► Art. 746 C.C.
Cuando el pago deba ser hecho en prestaciones parciales, y en
períodos determinados, el pago hecho por el último período hace
presumir el pago de los anteriores, salvo la prueba en contrario.
----------------------------------------------------------------------------Art. 899. CCyC- Presunciones relativas al pago. Se
presume, excepto prueba en contrario que:
b. si se recibe el pago correspondiente a uno de los periodos,
están cancelados los anteriores, sea que se deba una prestación
única de ejecución diferida cuyo cumplimiento se realiza
mediante pagos parciales, o que se trate de prestaciones
sucesivas que nacen por el transcurso del tiempo;
Garantías del ordenamiento para el cobro de
las expensas: el privilegio
► Art. 17 ley 13.512
(…) el crédito respectivo (por expensas) goza del privilegio y derechos
previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código Civil.
► Art. 3901 C.C.
Los gastos hechos para la conservación de la cosa (mueble) son
preferidos a todos los créditos, en el interés de los cuales han sido
también hechos. Son preferidos a los gastos de la última
enfermedad, a los sueldos o salarios de la gente de servicio, a los
alimentos del deudor y su familia, y a las deudas al Fisco y
municipalidades; pero el privilegio del conservador es preferido por
los gastos funerarios, y por los causados para la venta de la cosa
conservada.
Garantías del ordenamiento para el cobro de
las expensas: el privilegio
► Art. 2582.- Enumeración. Tienen privilegio especial sobre los
bienes que en cada caso se indica:
a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de
una cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito por expensas comunes
en la propiedad horizontal;
► Art. 2586.- Conflicto entre los acreedores con privilegio
especial. Los privilegios especiales tienen la prelación que resulta de
los incisos del artículo 2582, excepto los siguientes supuestos:
c. el privilegio de los créditos con garantía real prevalece sobre los
créditos fiscales y el de los gastos de construcción, mejora o
conservación, incluidos los créditos por expensas comunes en la
propiedad horizontal, si los créditos se devengaron con posterioridad a
la constitución de la garantía;
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Responsabilidad Medica (Malapraxis)