INEXACTITUDES
REGISTRALES
SUBSANACIÓN
Dra. Adriana N. Abella
Seguridad jurídica en el negocio
inmobiliario


Depende de la previa titularidad que ostente el
transferente
El titulo formal es solo un medio para lograr la
finalidad del derecho

El registro es una institución de seguridad

La propiedad se justifica gracias a la posesión
SEGURIDAD JUSTA

No existe verdad dogmática del registro

Límites intrínsecos: defectos, inexactitudes.
Imposibilidad de contradecir la realidad notoria


Límites extrínsecos: fraude documental, la
usucapión
Justicia y Seguridad jurídica

Justicia material

Justicia formal, de apariencia

Seguridad jurídica es una forma de justicia

La seguridad jurídica debe contar son una
suficiente base de justicia
Sistemas registrales
Diferencias

con efectos de presunción de exactitud
(declarativos no convalidantes)

con efectos de presunción de exactitud y
plena protección a terceros ( fe pública
registral)
(convalidante declarativo o constitutivo)

plena eficacia formal o sustantiva
(convalidante constitutivo)
Sistemas

Mera publicidad

De inoponibilidad

De fe pública registral

Obligatorios o voluntarios
Técnicas

Personales elemento básico la persona, asientos
cronológicos y se buscan por orden alfabético

Reales asiento es la cosa
Clasificación de los registros

de trascripción o de inscripción por técnica
de registración

personales o reales por la unidad de
registración bajo la cuales se organizan
Inscripción
perfecciona la oponibilidad
Efectos de la inscripción. legitimación registral
La ley hipotecaria española (art.38)
La ley argentina
Existe presunción de exactitud, e integridad y
completitividad
 Tercero, Interesado, buena fe

Inoponibilidad de lo no inscripto
II Congreso Internacional de
Derecho Registral
se aceptó la designación genérica de
situaciones jurídicas registrables,
 que interesa al derecho por sus efectos de
oponibilidad a terceros interesados,
denominación que más se ajusta a la
temática registral imperante.

Documento inscribible

Documento auténtico, hagan fe por sí mismos
o con otros complementarios

Que estén constituidos por escritura
notarial, resolución judicial o administrativa

Originales y copias tengan las formalidades
establecidas en la ley
Inscripción
Aspecto sustantivo.
 Técnica de registración
Inscripción: acto inscriptorio administrativo

Asiento registral



Documento
Contenido (Arts. 10 a 13 Ley 17801)
Valor del asiento Reconstrucción del documento
(art.29)
Tipos de asiento
 Definitivos
 Provisional
 Condicional
 Preventivo
 Aclaratorio
 Extintivo
Efectos jurídicos que trae
aparejados la técnica del folio real

Los asientos deben ser llevados cumplimentando
determinados requisitos, entre ellos la “firma del
registrador responsable”.

Con la técnica del folio real se facilita su reproducción.

En casi todos los registros el escribano es quien realiza
la calificación de la información que el organismo tiene
asentada.
Si el asiento de inscripción tiene errores se reclama

Folio Real
CONTENIDO del asiento
 Objeto

Sujeto

Causa

Documento inscripto
Diferencias
La INSCRIPCIÓN
Es la toma de razón de carácter: definitivo, provisorio,
condicional que se práctica en el asiento como
consecuencia de la presentación de un documento que
contiene un acto dispositivo, trasmisivo o constitutivo,
declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real

La ANOTACIÓN
se practica con relación a una inscripción por la
presentación de un documento que contiene un acto
que puede afectar la integridad de la inscripción
Anotaciones preventivas

Publican la posibilidad de un cambio en la situación
registral del bien

Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo

Certificados

Derechos distintos tutelados por ambos institutos
jurídicos.
¿Que entendemos por
inexactitud?


DISCORDANCIA entre los derechos y las
situaciones jurídicas registradas y la realidad extraregistral

DISCONFORMIDAD entre lo registrado en el asiento y
lo exteriorizado en los certificados

Error especie de inexactitud.
Fuga
Responsabilidad puede ocurrir en una inscripción o en una
anotación.


Distinguir

Falta de exactitud

Porqué se produjo la inexactitud

Quién la produjo
Clases de inexactitud

Normal o sobreviniente

Anormal por vicio o defecto originario o
sobreviviente

Anormal puede ser causada en el proceso
registral y ser originaria o sobreviniente por
reconstrucción de la matricula
Clases de inexactitud

Endógena la realidad material y el documento
son exactos pero el asiento no lo es

Exógena la falta de coincidencia se produce en
la realidad material
Presunción de exactitud

No se ha incorporado el principio de fe pública
registral

Efectos de la Publicidad formal. Emisión de un
certificado

Tercero de buena fe y a título oneroso
Cuestiones relevantes

Asiento es válido y eficaz hasta tanto se lo rectifique

Los Efectos para los que adquirieron derechos a partir
de él

La intervención judicial determinará la buena fe del
tercer adquirente.

Ante una inexactitud por nulidad absoluta no tiene
eficacia lo registrado
Causas de registro inexacto

Títulos inscriptos que contienen una falsedad de
fondo o de forma

Error como equivocación material o de concepto

Condiciones, prescripción.

Registro de Anotaciones personales
INEXACTITUD INTERNA

a) Error u omisión en el documento
(matriz o expediente)

b) Error u omisión en el asiento registral

c) Error u omisión en el asiento registral
porque difiere la minuta del documento
INEXACTITUD EXTERNA
a) Cuando el Registro publicita situaciones jurídicas
que no responden a la realidad extraregistral
b) Cuando las certificaciones registrales no publicitan
la realidad registrada en los asientos.
Discordancia entre el asiento y su exteriorización
Inexactitud y el tracto
Diferenciar registración de otorgamiento
 Sistema registral declarativo
 Principio de Identidad y de Continuidad.
Caso adquisición por usucapión
Tracto abreviado
 Supuestos
 Asientos
 Técnica de redacción escrituraria

Casuística







Boleto suscripto por el causante o su cónyuge
Acto otorgado por los herederos de bienes a nombre
del causante
Partición de comunidad hereditaria o ganancial por
divorcio
Actos simultáneos. Discrepancias
Otorgamiento sucesivos. Presentaciones simultáneas
Venta de parte indivisa de inmueble integrante de una
comunidad
Casuística
1) Ingreso de una cautelar y no se toma razón.
Los titulares enajenan.
2) Inscripción de títulos válidos con error en la
expresión del asiento
3) Cautelar inscripta y su asiento es cancelado
indebidamente.
4) Asiento en base a un título falso
Casuística

Error en los datos del sujeto

Error en los datos del objeto

Error en el negocio causal

Error en la designación del objeto

Cambio en la configuración parcelaria

Carta de Roma 1982

En caso de inexactitud es necesario que los medios para
subsanarla se inspiren en principios de agilidad, eficacia,
seguridad.

Presunción de exactitud e integridad de lo registrado
Procedimiento rectificatorio
1) error u omisión del documento
2) Resolución judicial con los elemento necesarios a tal efecto
3) Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con
relación al documento, se rectificará con el documento a la vista
Modalidades
•
A
pedido de parte
•Voluntarios o por resolución judicial Judiciales
por controversia por dirimir nulidades o doble
titularidad, o alitigiosa solo para rectificar el
asiento
•De oficio
Con apoyatura en documento auténtico en caso
de errores materiales
Instrumentos utilizados para la
rectificación







Iguales o superiores características formales
del que generó el asiento
Notariales:
Notas marginales,
Escritura complementaria aclaratoria, rectificatoria, ampliatoria
Escritura de confirmación del acto
Nulidades absolutas: casos por vicios del negocio y por vicios del
documento
Documentos Judiciales
Legitimados para rogar
Activamente:
 El titular del derecho inscripto
 El tercero con derechos adquiridos o interés legítimo
 El autor del documento
Pasivamente:
 Aquel cuyo derecho va a ser mutado una vez realizada
la rectificación
 Puede ser el mismo registro
Efectos de la rectificación

Subsanación de la inexactitud

Modificación de condiciones negociales

Puede en algunos casos provocar el
desplazamiento del titular registral

No puede afectar a terceros interesados
Asiento
No puede hacerse tachaduras o borrados ni
colocarse error una vez cerrado el asiento.
 Debe practicarse un nuevo asiento
específico o contra asiento

Cancelación de Asiento





Por documento en el que consta la extinción del
derecho registrado
Mutación- Documento contiene acto de
transferencia de derecho inscripto.
Sentencia judicial
Confusión
La ley: declara extinguido el derecho
Caducidad de asiento


de pleno derecho sin actividad ni rogación
Es vía de extinción de la inscripción hipotecaria
y de la anotación preventiva, , de cautelares y de
los asientos de reserva de prioridad, de los
asientos condicionales
Responsabilidad





Existencia de daño
Relación causal entre la acción o inacción y el
daño
Nexo causal
Hecho realizado en ejercicio de las funciones
La inexactitud interna se traslada al plano
externo por la publicidad de los asientos
MUCHAS GRACIAS
DRa. Adriana N. Abella
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Responsabilidad Notarial