Principio de LEGALIDAD
Calificación registral
inmobiliaria
Aspectos que comprende
Dra. Adriana N. Abella
SEGURIDAD JURÍDICA
Cada país organiza con mecanismos o
instituciones eficientes su sistema a fin de
garantizar la efectividad de los derechos de
los ciudadanos y su ejercicio.
La actividad del Estado esta sujeta a la
ley,
y todos los actos que por la estructura
constitucional le son atribuidos deben
asegurar que las decisiones no se deban al
arbitrio del funcionario sino a normas
que, estando por encima de él, exhiban
una mayor vocación de perdurabilidad.
Existe legalidad en
la sentencia del juez,
la sanción de una ley,
la firma de un decreto,
la función del registrador,
la actuación del notario.
En el ámbito registral inmobiliario



Los países que cuentan con un sistema de
registro de documentos auténticos son mas
eficientes en el control de legalidad,
se desarrolla por el autor del documento y
por el registrador,
mayores ventajas en términos de costes y
mayor seguridad jurídica, fiabilidad,
accesibilidad, prevención y resolución de
conflictos
Distintos sistemas
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


Los que conceden al registrador una facultad calificadora
amplísima, minuciosa y exhaustiva.
Los que limitan la calificación al acto dispositivo,
excluyendo el causal.
Los que centran la esencia de la función en calificar la
validez o nulidad del acto generador del derecho que se
inscribe, así como puntos referidos a las formas, y otras
circunstancias.
Los que limitan la calificación registral al examen de las
formalidades extrínsecas del documento y las nulidades
absolutas y manifiestas.
Los sistemas limitativos de la calificación a los elementos
formales
Presupuesto de un eficiente control
de legalidad
Operador jurídico autor del documento
El registrador capacitado
El autor del documento y el registrador, efectúan el
control de legalidad a fin de brindar un servicio
que garantiza eficiencia y seguridad para el
funcionamiento de la economía y el crecimiento
sustentable
El principio de legalidad
implica un derecho y un deber para el
registrador y el rogante.
El registrador controla aspectos del
documento, en los límites y con el alcance
que la ley le fija, y
el rogante adecua la rogación a la ley.
La actividad calificadora del registrador
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


Inexcusable u obligatoria
Independiente o autónoma
Oportuna
Limitada
Completa o integral
ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN DEL
REGISTRADOR
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

Control de las formas extrínsecas
Principios registrales
Identidad en los datos del documento y el
asiento
Nulidades absolutas y manifiestas
Aspectos que comprende la calificación por el
registrador:
1) La competencia material y territorial del
registro;
2) la rogación, la especialidad, el tracto sucesivo,
la prioridad;
3) la legalidad de las formas extrínsecas;
4) las constancias que resultan del documento
ateniéndose a lo que resulte de ellos y de los
asientos;
5) las nulidades absolutas y manifiestas.
Calificación de los documentos notariales
En el campo de los documentos notariales,
el registrador no debe calificar todo lo que
ha sido motivo de calificación por el notario
salvo que se trate de una nulidad absoluta y
manifiesta
Plenario Feidman Mauricio 7.27.1977
Función notarial
Función Pública
Jurídica
Legal
Organizada por el legislador atendiendo a una
necesidad social
Suprema Corte de Justicia de Mendoza, Sala 3ª.
Autos: "Lucena Cabello, Jorge R. c/Dir. de Registros
Públicos y Archivo Judicial de la Prov. de Mendoza".
agosto 9 de 1991.
1) El examen de legalidad de los documentos administrativos
y notariales no se agota en el análisis de las formas
extrínsecas. El registrador debe calificar también el
cumplimiento del tracto sucesivo, la legitimación para
disponer o adquirir, y todo otro defecto o vicio que surja
de forma ostensible del documento o de su cotejo con los
asientos registrales.
2) La calificación registral no puede avanzar en su análisis
hasta la investigación de posibles vicios no manifiestos en
el documento.
3) Cualquier nulidad manifiesta del documento - sea que
afecte a las formas extrínsecas o al contenido del acto
instrumentado - tendrá que ser observada por el
registrador.
Documentos judiciales
Ley 17801 Califica forma y contenido Ref art. 32 LR
Juez tiene el control último de legalidad
Registrador controla
Admisibilidad o no. Factibilidad
Formas extrínsecas
Tracto
Compatibilidad con otros asientos
Incongruencia que imposibilita su registro
Calificación de documentos judiciales
El registrador no puede emitir juicio sobre el
contenido de una sentencia judicial,
tampoco el juez puede omitir el cumplimiento de la
normativa registral pretendiendo la inscripción de
documentos que no reúnan los recaudos formales que
las leyes han impuesto, so pena de encuadrar la
conducta del registrador en un ilícito lo que no haría
más que reflejar un claro exceso funcional.
Distinguir en documento judicial


Orden (potestad jurisdiccional)
Valor de sentencia con autoridad de cosa
juzgada
Petición de inscripción o anotación
1eras. Jornadas Rosarinas de Derecho Civil
celebradas en Rosario en 1998
Despacho: “La forma de instrumentación debe ser
calificada por el registrador, pero el límite de la
calificación respecto de los documentos judiciales
está dado por el contenido de la sentencia”.
conf. IV Congreso Nacional de Derecho Registral
Mendoza 1982). Rigiendo en consecuencia en la
calificación de documentos judiciales, los mismos
principios y normas jurídicas que son aplicables a
cualquier tipo de documentos, salvo las
modalidades y efectos propios de esta especie de
instrumentos públicos.
Las observaciones de registrador se
encuentran subordinadas a los principios
siguientes




estar fundadas en la ley
no exceder los límites de su competencia
específica
responder a los fines que el ordenamiento ha
establecido para la publicidad registral
ser susceptible de recurso ante el poder
jurisdiccional.
Integración de la calificación del notario, el
juez o el administrativo y el registrador



El registrador se concentra en los documentos
presentados
Respecto a los actos anulables nada tendrá que
decir el registrador, pues no puede embarcarse
en la investigación de hechos extraños a los
asientos del Registro o a los documentos que se
le presentan.
El registrador no puede tomar en consideración
lo que conozca por noticia de otro medio de
información que el que se ha expresado.
Calificado el documento

Acepta

Observa

Rechaza
Consecuencias de la calificación
( inscripción o anotación)




Definitiva (arts. 14, 28, 10 a 13, 29 LR y 1011
CC)
Provisional: (art.9 LR) efectos ( arts. 5, 17 y
18), plazo, prórroga (D2080 art.38)
Condicionada (art.18 inc. b LR) definitiva
supeditada
Rechazo (arts. 9 inc. a y 18 inc a 33 LR)
Si el documento es observado por
el registrador
El interesado tendrá las siguientes opciones
 cumplir con las observaciones formuladas al
documento
 promover la revisión por el procedimiento
recursivo que corresponda considerando que la
calificación no se ajusta a derecho
El inciso b) del artículo 9 de la ley 17.801 en su
párrafo primero dispone
si el requirente “...no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar al Registro que
rectifique la decisión.” Esta solicitud implica la prórroga
del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes
no se hubiere concedido.
Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse
el recurso o impugnación que correspondiere según la ley
local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional.
“...La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro
de los cuales deben sustanciarse los recursos”.
Adherimos a la doctrina que entiende que debe
hacerse extensivo el procedimiento recursivo
sentado por el inciso b) del artículo 9 de la ley
17.801 a los supuestos contemplados en el inciso a)
del mismo artículo y en el inciso a) del artículo 18
de la Ley 17.801.

El Recurso es voluntario.

El Recurso es suspensivo: constituye un
imperativo establecido por el artículo 9 inc
b) primer párrafo “in fine” de la ley 17.801,
dispone: “...Durante cuya sustanciación –
se refiere a la impugnación- mantendrá
vigente la anotación provisional”.
Recursos

Instancia administrativa

Instancia judicial

Organización de los registros
Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Recurso
registral previsto por la Ley 22231 y el Decreto
2080/80 (t.o decreto 466/99)
Ha simplificado las instancias recursivas,
los medios de prueba y
los plazos procesales
En relación a la estructura del recurso,
la ley prevé dos instancias procesales
una en el ámbito administrativo y
otra en el ámbito judicial.
Recurso de Reposición o Reconsideración
El plazo para la interposición es de noventa
días a contar de la fecha de ingreso del
documento al Registro (art.39 decreto
2080/80).
Decreto 2080/80, en su artículo 50 establece:
“...Todos los plazos establecidos en este
Capítulo, con excepción del de inscripción o
anotación provisional, se contarán en días
hábiles.”
La rogatoria debe formularse por escrito y
es menester constituir domicilio por parte
del peticionante, en el ámbito territorial de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
(art. 47 del Decreto 2080/80) “...no dándose
curso a la petición si no se cumpliera tal
requisito...”.
Ofrecer la prueba que hace a su derecho.
El plazo para la producción de prueba
comienza a contarse desde la interposición
del recurso y es quince días, prorrogables
por otros quince días a pedido del recurrente
en casos de excepción.
El registrador cuenta para resolver la petición con
un plazo de 15 días, que se computan a partir del
vencimiento del término de prueba.
La resolución del registrador debe ser fundada,
bajo pena de nulidad.
Este plazo puede también ser objeto de
ampliación, conforme artículo 40 del Decreto
2080/80, hasta un plazo máximo de 30 días,
mediante resolución del Director del Registro,
dictada con anterioridad a su vencimiento.
El efecto fundamental de la interposición del
recurso, es la suspensión del plazo de inscripción
provisional que gozaba el documento, hasta tanto
se resuelva la cuestión recursiva.
Si resuelta la cuestión el Registrador accede a la
revocatoria deducida, la inscripción o anotación
provisional se convertirá en definitiva.
Si no accede a revocar su anterior decisión, deberá
notificar al interesado el decisorio, y quedará
expedita la vía del recurso de apelación ante el
Director (conforme el artículo 42 del decreto
2080/80).
Recurso de Apelación ante el Director del
Registro




El interesado tiene un plazo de quince días hábiles a contar
de la notificación.
La apelación debe ser fundada y debe interponerse en el
mismo expediente, y a partir de allí, el Director del
Registro es quien debe resolver la cuestión planteada.
El recurso de apelación deducido ante el Director, provoca
también la suspensión del plazo de la inscripción o
anotación provisional.
Frente a la negativa de acceder a la inscripción definitiva
por parte también del Director del Registro mediante el
recurso de apelación, le quedará al interesado el llamado
Recurso Judicial.
Instancia Judicial
El artículo 2 de la ley 22.231, establece que
“Las resoluciones del Director del Registro
de la Propiedad Inmueble de la Capital
Federal, mediante las cuales se deniegue la
inscripción o anotación definitiva de actos
presentados para su registro, serán
recurribles ante la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil de la Capital
Federal.”

Deberá interponérselo dentro de los diez días de
notificada la resolución, y fundárselo en el mismo
acto.

La Dirección deberá elevarlo al tribunal dentro de
los cinco días, y éste lo resolverá sin sustanciación.

La interposición del recurso de apelación ante la
Justicia, provoca la suspensión del plazo de
inscripción o anotación provisional del
documento.


La decisión de la Cámara Nacional de Apelaciones
en lo Civil, concluye el proceso del recurso
registral, y si su decisión es revocatoria de la
resolución apelada, el registro debe proceder a su
cumplimiento, notificada que le fuera la resolución
y devuelto que fuera el expediente.
Si por el contrario la decisión fuera confirmatoria
de la resolución administrativa apelada, el
interesado deberá subsanar las observaciones que
originariamente se le hubieran formulado, en el
término de noventa días contados desde la
notificación al interesado.
Provincia de Buenos Aires
Los recursos registrales se encuentran regulados
por el Decreto Ley 11.643/63, el cual dedica un
capítulo entero, desde el artículo 44 al 50
Ley 12.008, que al modificar el artículo 44, decreto
ley 11.643/1963 ha introducido un nuevo
ingrediente al determinar la competencia de la
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
la Ciudad de la Plata, sobre actos emanados del
Registro de la Propiedad.

El artículo 44 del decreto ley 11.643/63
el interesado podrá recurrir:
Por reconsideración ante su Director
Por apelación ante la Cámara de Apelación en lo
Civil y Comercial del Departamento Judicial de La
Plata...
El recurso ante el Director del Registro debe
interponerse en el plazo de veinte días a partir de
la fecha en que se notifique la observación.
Debe ser fundado y se tiene que ofrecer y
acompañar la prueba íntegramente a excepción de
aquella concerniente a hechos posteriores o
documentos que no pudieron presentarse en el
momento de la interposición del recurso

De acuerdo al artículo 46 del decreto ley 11.643/63
el plazo para la producción de las pruebas es de
treinta días desde que es ofrecida, plazo que es
prorrogable por otros treinta días a solicitud de
parte.

El Director del registro deberá resolver el recurso
dentro de los treinta días desde que se declare la
cuestión de puro derecho o de vencido el término
de prueba (artículo 47 del decreto ley 11.643/63).
II FORO INTERNACIONAL DE
DERECHO REGISTRAL, DECLARA
Resulta conducente un procedimiento preventivo
(administrativo-registral) que respete los principios
del debido proceso legal y que provea una
publicidad registral del mismo, quedando en todos
los casos sujeto a revisión o amparo judicial este
procedimiento y cuanto de él resulte;
La correspondencia entre la realidad jurídica
registrada y la extrarregistral reduce los costes de
transacción y contribuye a sustentar la seguridad
dinámica.
A los fines de obtener seguridad jurídica,
especialmente preventiva, debe propenderse
a la capacitación permanente de todos los
operadores del derecho vinculados a las
situaciones jurídicas con vocación registral
La responsabilidad del Estado en
Argentina



ETAPAS
la irresponsabilidad del Estado
la responsabilidad del agente público
la del Estado en forma directa tanto en la
esfera de la responsabilidad contractual
como extracontractual
Fallos Corte
Ferrocarril Oeste c/Pcia.de Bs.As 13.10.38
Vadell c. Pcia. de Buenos Aires, 18.12.84
Romero, Guillermo Aníbal c/Pcia.de Santa Fe
6-8-85
Inverfin Financiera S.A. 12.11.1986
Mascaro de Manuillo, Martha E c/Pcia. de
Bs.As.l8.12.90
Terrabón S.A. c. Pcia. de Buenos Aires
7.15.1997
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Responsabilidad Notarial