Fideicomisos de Construcción
Apuntes sobre su Situación Fiscal
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Estructura Básica de un Fideicomiso de Construcción
FIDUCIARIO
FIDUCIANTE
FIDEICOMISO
Transmite la propiedad
fiduciaria de los bienes
Patrimonio separado
Posee la propiedad fiduciaria
de los bienes fideicomitidos
BENEFICIARIO
Recibe el beneficio de la propiedad
FIDEICOMISARIO
Recibe el bien al finalizar el fideicomiso
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Tipos de Fideicomisos de Construcción
Fideicomiso
Financiero
Ordinario
De Garantía
Con Oferta Pública
Fiduciante = Beneficiario Subordinado a operación
Sin Oferta Pública
Fiduciante = Beneficiario principal – No “empresa”
Casos Puntuales
Mayoría de Casos
Asociados a
Limitados
Mayores Incertidumbres financiamiento u otras
obligaciones
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Fideicomiso Ordinario - Tipos
Fiduciante = Beneficiario
El Fideicomiso: ¿es “empresa constructora”?
La respuesta: ¿depende del tipo de fideicomiso?
Tipos:

A. Construcción destinada a la venta

B. Construcción destinada a los Beneficiarios

C. Mixtos
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Cuestiones Fiscales Fideicomisos Ordinarios
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Cuestiones Fiscales – Fideicomiso Ordinario

Construcción destinada a la venta
 El Fideicomiso es “empresa constructora” determinado por:
– Calidad subjetiva del ente
– Obra sobre inmueble propio
– El fin de lucro
 Responsabilidad tributaria
– Ganancias: determina resultado y lo atribuye a los Beneficiarios
– IVA: grava construcción conforme a normas generales de la actividad
– IGMP: sujeto del impuesto
– IBP: sujeto del impuesto
Responsabilidad tributaria del Fiduciario como administrador
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Cuestiones Fiscales - Fideicomiso Ordinario

Construcción destinada a los Beneficiarios

Caso general del “Fideicomiso al Costo” genera la pregunta:
El Fideicomiso es “empresa constructora” ? Dos posibles respuestas:
– El fin de lucro no se identifica en el caso
– El Fideicomiso no es sujeto del IVA
– Al asignar los inmuebles “AL COSTO” no hay débito fiscal
– El crédito fiscal acumulado no resulta computable
– Sin repercusión frente al Impuesto a las Ganancias
– Se identifica fin de lucro
– El Fideicomiso es sujeto del IVA
– Débito fiscal determinado por “valor en plaza”
– El crédito fiscal acumulado resulta computable
– Repercusión frente al Impuesto a las Ganancias
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Cuestiones Fiscales – Fideicomiso Ordinario

Construcción destinada a los Beneficiarios (Cont.)

Caso genera la mayor incertidumbre en la actividad
 Antecedentes que se apoyan en la teoría del “negocio subyacente”:
– Realidad económica
– Valor de mercado de las asignaciones
 Teorías que se apoyan en la naturaleza de la operación fiduciaria:
– Ausencia de fin de lucro
– Falta de onerosidad
– Ausencia de “prestaciones y contraprestaciones”
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Cuestiones Fiscales – Fideicomiso Ordinario

Construcción destinada a los Beneficiarios (Cont.)

Otros puntos que inciden sobre la valoración del caso
 Cesiones de posición de “Beneficiario”
– Durante la ejecución de obras
– Finalizadas las obras
– Después de adjudicarse los inmuebles
 Confusión de “consorcio” con fideicomiso
– Consorcio es sujeto del IVA – Atribuye costos + IVA a consorcistas
– Si consorcistas enajenan inmueble, se transforman en sujetos del IVA
y obtienen ganancia gravada
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Cuestiones Fiscales – Fideicomiso Ordinario

Casos Mixtos

Presentan combinación de problemática de casos anteriores

Puede coexistir tratamiento dual?
– Tratamiento como “empresa constructora” para unidades a la venta
– Tratamiento como operación sin fines de lucro para asignación de
bienes

Caso merece tratamiento especial
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Cuestiones Fiscales – Fideicomiso Ordinario

Fideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IGMP

Ausencia de utilidad transforma el impuesto pagado en un costo
 Cómputo de crédito fiscal sólo habilitado contra utilidades derivadas del
fideicomiso

Causa Hermitage – CSJN
 Aplicación de doctrina al caso resulta posible

Fideicomiso Fiduciante = Beneficiario al Costo e IBP

Sujeción a doble imposición cuando el beneficiario es una sociedad
 Fideicomiso es sujeto
 Sociedad tributa sobre su PN – No se excluyen participaciones en
fideicomisos
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Otras Cuestiones Fiscales
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Otras Cuestiones Fiscales

Cesiones de Derechos sobre Fideicomisos Fiduciante =
Beneficiario
 Tratamiento tributario frente al IG de acuerdo a formulación
original del contrato?
 Cesiones modifican tratamiento frente al Impuesto a las
Ganancias?
– Caso general: fideicomiso no es sujeto y atribuye resultados a
beneficiarios
– Cesión de derechos: se mantiene el tratamiento?
– Si se interpreta que el cesionario ocupa el lugar del cedente, el
Fideicomiso mantiene el tratamiento
– Si el cesionario no se constituye en Fiduciante se pierde el tratamiento
– Por todo? Por la proporción de sus derechos?
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Otras Cuestiones Fiscales


Integración del Inmueble al Fideicomiso
Si el Fideicomiso adquiere, la transferencia de la propiedad sigue el
camino de la “compraventa”
 El precio es “explícito”
 El vendedor obtiene una ganancia por la transferencia
– Gravada por IG ó por ITI s/ sus características

Si el Fideicomiso recibe el inmueble como cesión fiduciaria
 Puede ser a cambio de una suma de dinero (asimilable a CV?)
 Puede ser a cambio de m2 (asimilable a permuta?)
 Puede ser adquiriendo derechos sobre el fideicomiso
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Otras Cuestiones Fiscales

Integración del Inmueble al Fideicomiso (Cont.)

Tratándose de “cesión fiduciaria” entendida como no onerosa:
 Se mantiene el costo fiscal que tenía en cabeza del cedente?
 Si no es determinable, se considera el valor fijado para otros
gravámenes?

Potencial diferimiento de utilidad por integración del bien
 Efectos s/ ITI ó IG en cabeza del cedente

Impacto en operaciones posteriores dado que esta operación fija el
costo del inmueble integrado
 Costo de construcción
 Distribución de precio y determinación de base imponible en el
IVA
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Otras Cuestiones Fiscales

Retenciones IG RG 2139

Retención del 3% a cuenta del IG

Prevista para operaciones que tengan por objeto la transmisión a
título oneroso del dominio de bienes inmuebles y cesiones de sus
respectivos boletos de compraventa

Sistema de retención presupone la existencia de fondos para retener

Adjudicación de unidades no permite la aplicación de la retención

Figura de la “imposibilidad de retención”
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Otras Cuestiones Fiscales


Fideicomisos de Garantía
Caracterización reconocida administrativamente y a través de
disposiciones reglamentarias
 Principal característica: subordinación a operación principal


Alcanzado por el IGMP
Debate abierto sobre la improcedencia de este impuesto, al no tratarse
de un fideicomiso “sujeto” del Impuesto a las Ganancias
 Pronunciamientos administrativos manifiestan necesidad de una
ley para solucionar este efecto

Causa Hermitage – Fallo CSJN alimenta nuevamente el debate,
posibilitando la aplicación de su doctrina al caso
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Otras Cuestiones Fiscales

Fideicomisos de Garantía - Ejecución

Representa un cambio de “status” del fideicomiso?

Alternativas:
 Desarrollo de actividades por cuenta y orden del Fiduciante
 Los actos se siguen imputando como desarrollados por el
Fiduciante
 Fideicomiso continúa en rol “pasivo”
 Fideicomiso comienza a realizar actos de “administración”
– Adquiere responsabilidad tributaria desde ese momento

Situaciones dependientes de formulación contractual

Necesidad de reglamentación
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Otras Cuestiones Fiscales


Formalización de Operaciones
La utilización de un fideicomiso para un proyecto de construcción
requiere su inscripción ante la AFIP y otros organismos

Inscripción de propiedad ante registros requiere CUIT

Idem apertura de cuentas bancarias
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Consideraciones Finales
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Consideraciones Finales

No puede negarse la contribución de la figura
 Permite nuevas formas asociativas
 Aumenta nivel de formalización de operaciones
 Posibilita la instrumentación de acciones de control
 Acompaña el desarrollo económico
 Su tributación es semejante a otras formas de organización
económica

Existen incertidumbres derivadas de imperfecciones
normativas e interpretaciones encontradas
 La “realidad económica” no es la respuesta a toda la
problemática. No brinda certezas para instrumentar
operaciones
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Consideraciones Finales


Las adecuaciones reglamentarias deben basarse en la
“naturaleza y fisiología” del instituto y no en la
“patología” detectada en su utilización, la que debe ser
combatida
…
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Fideicomisos de Construcción
Apuntes sobre su Situación Fiscal
Dr. Juan L. Catuogno – Presidente
Dr. Pablo A. Gutiérrez – VicePresidente
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Sistema Tributario Argentino