LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA
Gloria Amparo Salvatierra Valdivia
Presidenta del Tribunal Registral
LA INEXACTITUD REGISTRAL
Y
SU RECTIFICACIÓN
Inexactitud Registral
• La inexactitud registral puede definirse como la
discordancia entre la información contenida en
el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.
Es una anomalía propia de los sistemas
declarativos.
• Principios Registrales vinculados a la
Inexactitud Registral
- Principio de legitimación. Art. 2013 del C.C. y
Art. VII del T. P. del R.G.R.P.
- Principio de fe pública registral. Art. 2014 del
C.C. y Art. VIII del T. P. del R.G.R.P.
Tipos de Inexactitud
1. Las que provienen de error u omisión cometido al
extenderse un asiento o partida registral.
Son inexactitudes generadas por el Registro, es
decir, lo expresado en el asiento no guarda perfecta
concordancia con el contenido del título archivado
que le dio origen. Se produce por:
-Haberse consignado erróneamente un dato o
circunstancia, o
-Haberse omitido cualquiera de ellos.
El concepto de “error” debe ser entendido en sentido
lato.
Tipos de Inexactitud
2. Las inexactitudes distintas a las señaladas en el
acápite anterior. Pueden tener su origen en:
- Se produce alguna modificación en la realidad jurídica,
y ésta no se incorpora al Registro. Ello supone que la
creación, traslación, modificación o extinción de un
derecho ocurrida en la realidad extrarregistral no tenga
acceso al Registro.
- Se produce una modificación en el Registro sin que
dicha modificación sea reflejo de lo ocurrido en la
realidad extrarregistral. En este caso, la realidad
extrarregistral no sufrió cambio o alteración alguna,
siendo que tuvo acceso al Registro un título falso o nulo.
- La realidad extrarregistral es distinta de la realidad
registral en razón de que el título archivado no
consignaba datos correctos.
Medios de Rectificación
Las inexactitudes registrales pueden ser
rectificadas por dos medios:
- Judicial, procede en todos los supuestos.
- Extrajudicial, puede efectuarse:
a. En mérito del título archivado.
b. En mérito de título modificatorio.
Legitimación para solicitar la
rectificación
Conforme a los artículos 77 y 12 del R.G.R.P., y
III del Título Preliminar, se encuentran
legitimados para solicitar la rectificación:
•
•
•
•
Los otorgantes del acto o derecho.
Tercero interesado.
El adquirente del derecho o el directamente
beneficiado con la inscripción.
El notario respecto de los instrumentos que
ante él se otorguen.
Procedencia de la rectificación
La rectificación puede efectuarse:
•
A solicitud de parte.
•
De oficio.
Rectificación de oficio: Supuestos:
- Cuando se han cometido errores materiales.
- Cuando se han cometido errores de concepto sólo
cuando encontrándose en calificación una solicitud
de inscripción, el Registrador determina que ésta no
puede realizarse si previamente no se rectifica el
citado error.
Rectificación a solicitud de parte: Procede tanto para
los errores materiales como para los de concepto.
Improcedencia de la Rectificación
Artículo 76 del R.G.R.P. : No procederán las
rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan
en la partida registral.
Supuesto: Variación del contenido de la partida registral,
sea respecto de la titularidad o de las características del
inmueble.
Artículo 87 del R.G.R.P.: En ningún caso la rectificación
del Registro perjudicará los derechos adquiridos por
tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se
declare inexacto.
Conclusión: Si existe tercero registral, la rectificación es
improcedente.
Norma complementaria con el Art. 2014 del C. C., que
consagra el principio de fe pública registral.
Forma de la Rectificación
La norma contenida en el artículo 78 del R.G.R.P.
establece que todo error deberá rectificarse mediante
un nuevo asiento que precise y enmiende claramente
el error cometido.
Respecto de las omisiones precisa que se rectificarán
con la extensión de un asiento en el que se precise el
dato omitido o la circunstancia de no haberse
extendido en su oportunidad.
Queda descartada la idea de efectuar rectificaciones
a través de enmiendas, frases testadas e
interlineados, o anotaciones marginales.
Vigencia de la Rectificación
La rectificación efectuada a solicitud de parte
surtirá efecto desde la fecha de la
presentación del título que contiene la
solicitud respectiva , ello en concordancia
con el principio de prioridad preferente
regulado en el artículo IX del Título Preliminar
del R.G.R.P.
Tratándose de la rectificación de oficio, ésta
surtirá efecto desde la fecha en que se
realice.
Clases de error
El error cometido al extender los asientos de inscripción
puede ser material o de concepto.
Los errores materiales se presentan (Art. 81 R.G.R.P.):
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios
o cifras distintas a los que constan en el título archivado
respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o
circunstancia que debe constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro
diferente al que le corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o
partidas.
La norma agrega que los errores no comprendidos en los
literales anteriores se reputarán errores de concepto.
Rectificación del error material
Art. 82 del R.G.R.P. : El error material se rectificará en
mérito del título archivado que dio mérito a la extensión del
asiento inexacto. Si no se encuentra en la oficina: se
procederá previamente a su reproducción o reconstrucción.
Si consiste en haber extendido un asiento en una partida o
rubro distinto del que correspondía: Procederá el traslado
del asiento a la partida o rubro que le corresponda,
debiendo extenderse una anotación en la partida del asiento
trasladado, con la indicación del número de asiento y partida
en que se ha practicado el nuevo asiento y la causa del
traslado.
No procederá efectuar la rectificación cuando existan
obstáculos en la partida en la que debió haberse extendido
el asiento, que determinen la incompatibilidad del traslado.
Rectificación del error de concepto
La rectificación del error de concepto se efectuará:
•
Cuando resulten claramente del título
archivado: en mérito al mismo título ya inscrito,
pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de
parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el
segundo párrafo del Artículo 76 del Reglamento
General.
•
Cuando no resulten claramente del título
archivado: en virtud de nuevo título modificatorio
otorgado por todos los interesados o en mérito de
resolución judicial si el error fue producido por la
redacción vaga, ambigua o inexacta del título
primitivo.
La rectificación no puede conllevar la invalidez del
asiento registral, por ser dicha atribución función
exclusiva del Poder Judicial conforme se reconoce
en el artículo 90 del Reglamento General de los
Registros Públicos.
Al respecto, el artículo 107 establece:
“Quien tenga legítimo interés y cuyo derecho haya
sido lesionado por una inscripción nula o anulable,
podrá solicitar judicialmente la declaración de
invalidez de dicha inscripción y, en su caso, pedir la
cancelación del asiento en mérito a la resolución
judicial que declare la invalidez.
La declaración de invalidez de las inscripciones sólo
puede ser ordenada por el órgano jurisdiccional”.
Rectificación en mérito de documento
fehaciente (Art. 85 R.G.R.P.)
Supuesto: Cuando la rectificación se refiera a
hechos susceptibles de ser probados de un modo
absoluto con documentos fehacientes.
Título: Solicitud de la parte interesada acompañada
de los documentos que aclaren el error producido:
Copias legalizadas de documentos de identidad,
partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro
que demuestre indubitablemente la inexactitud
registral.
La norma tiene por objeto regular la rectificación de
los errores cometidos al consignar los nombres de
los adquirentes o su estado civil.
Derechos Registrales
Tratándose de errores registrales, la
rectificación no devengará el pago del
derechos registrales.
Si la inexactitud que se pretende rectificar
no es imputable al Registro, la rectificación
estará afecta al pago de derechos
registrales.
RECTIFICACIÓN DE ÁREA
SUPUESTOS EN LOS QUE ES NECESARIA LA
RECTIFICACIÓN
• No consta en el título o en la partida registral, el
área, linderos y medidas perimétricas del predio,
o alguno de estos datos.
• Cuando los datos relativos al área, linderos y
medidas perimétricas del predio discrepan con
los que constan en el título o en la partida
registral.
• Superposición de áreas que genera duplicidad
de inscripciones.
NORMATIVA APLICABLE
• El propietario o poseedor para que se
rectifiquen el área o los linderos, o para
que se delimiten éstos mediante deslinde.
Numeral 3 del art. 504 del CPC.
• Cuando sea necesario determinar el área,
linderos y medidas perimétricas del terreno
o cuando existan discrepancias entre el
área real del terreno, sus medidas
perimétricas y/o linderos, con los que
figuren en la partida registral del predio.
Art. 13 de la Ley 27333.
NORMATIVA APLICABLE
• De existir discrepancia entre la información
registral y la catastral, el registrador anota
preventivamente en la partida registral del
predio, el área, linderos y medidas
perimétricas que se consignan en el plano
presentado y notifica a los titulares de los
predios colindantes.
Art. 62 del Reglamento de la Ley 28294 (Ley que crea el Sistema
Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de
Predios).
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Naturaleza de la rectificación de área
En principio, la rectificación de área no determina
el incremento o reducción de la extensión de un
predio, sino el reconocimiento del área real que
siempre tuvo a efectos de eliminar la inexactitud
publicada por el Registro. Sin embargo, cabe la
posibilidad de un incremento de área en el
supuesto excepcional de la incorporación por
accesión, en cuyo caso el predio resultante
siempre será considerado como uno solo.
Resoluciones Nº 015-2007-SUNARP-TR-T y N° 3142007-SUNARP-TR-T.
PROCEDIMIENTOS PARA RECTIFICAR
EL ÁREA, LINDEROS
Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
PROCEDIMIENTOS
1. Mutuo acuerdo.
2. Procedimiento notarial.
3. Proceso judicial.
4. Documentación fehaciente.
5. Saneamiento catastral.
6. Rectificaciones efectuadas por
COFOPRI.
1. MUTUO ACUERDO
Se efectúa mediante escritura pública
suscrita por el propietario del predio y los
propietarios de todos los predios
colindantes, en la que estos últimos
manifiesten su conformidad con el área,
medidas perimétricas y/o linderos, según
corresponda.
Literal a) del artículo 13 de la Ley 27333.
TÍTULO INSCRIBIBLE
• Escritura pública, que contenga la descripción
del área, linderos y medidas perimétricas del
predio objeto de rectificación y, de ser el caso,
de los predios colindantes afectados.
• Planos de ubicación y perimétrico relativos al
predio objeto de rectificación de área y
eventualmente, a los predios colindantes
afectados.
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Rectificación de área en mérito a escritura
pública
Puede rectificarse el área, medidas perimétricas y
linderos de un predio urbano mediante escritura
pública según el literal a) del artículo 13.1 de la Ley
27333, aunque exista superposición con el área
de un predio inscrito, debiendo indicarse en la
escritura tanto la nueva área, medidas perimétricas y
linderos del predio rectificado como del predio que
ha resultado afectado con la rectificación.
Resolución 331-2008-SUNARP-TR-A.
2. PROCEDIMIENTO NOTARIAL
Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de
competencia notarial, según los procedimientos a los
que se refieren los artículos 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable,
siempre y cuando el área real del predio sea igual o
inferior a la registrada en la partida.
Cuando el área real es superior a la registrada
procederá este trámite siempre y cuando exista una
certificación registral de que la mayor área no se
superpone a otra registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo
establecido en el Reglamento de la Ley Nº 27157.
Literal b) del artículo 13 de la Ley 27333.
PROCEDIMIENTO
1. El proceso se inicia con la petición escrita del
interesado, autorizada por abogado, conteniendo
los requisitos del Art. 39 del Reglamento de la Ley
27157, en lo que sea aplicable.
2. El Notario notificará a los propietarios de los
predios colindantes y a todas las personas
indicadas en la solicitud. Además se fijará carteles
en los lugares visibles de la edificación y se
publicará un extracto de la solicitud por 3 veces
con intervalos de 3 días en el diario El Peruano y el
de mayor circulación del lugar donde se ubica el
inmueble.
PROCEDIMIENTO
3. El notario levantará un acta de presencia.
4. Transcurridos 30 días hábiles desde la última
publicación, sin haberse interpuesto oposición, el
notario levantará un acta rectificando los linderos.
(Art. 41 del Reglamento de la Ley 27157).
5. OPOSICIÓN: Hasta antes de emitirse el acta
notarial se puede formular oposición por escrito. El
notario suspenderá el trámite y lo remitirá al
Juzgado Especializado en lo Civil de turno dentro
del tercer día hábil de presentada la oposición.
Concluido el proceso judicial, el juez notificará al
notario con la resolución final, para que prosiga
según el sentido de la misma. (Art. 43 del
Reglamento de la Ley 27157).
LIMITACIÓN EN LA CALIFICACIÓN
REGISTRAL
No será materia de calificación la validez de los
actos procedimentales que en virtud de lo
previsto en la Ley N° 27333 y normas
complementarias, son de competencia del
Notario, ni el fondo o motivación de la declaración
notarial.
Numeral
5.2.
SUNARP/SN.
Directiva
N°
013-2003-
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Rectificación de área, linderos y medidas
perimétricas
“No procede la rectificación de área, linderos y
medidas perimétricas de un inmueble mediante
procedimiento notarial previsto en el inciso b) del
artículo 13 de la Ley N° 27333, cuando del informe
del área de Catastro se advierte que este se
superpone con el área de otros predios, pues el
único límite para la rectificación mediante este
procedimiento es que el área no se superponga a
otra registrada”.
Resoluciones N° 080-2007-SUNARP-TR-L, N° 1442008-SUNARP-TR-L.
3. PROCESO JUDICIAL
Se tramita por el procedimiento judicial
previsto en los artículos 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, toda rectificación que
suponga superposición de áreas o
linderos, o cuando surja oposición de
terceros.
Literal c) del artículo 13 de la Ley 27333.
CONCLUSIÓN ANTICIPADA DEL
PROCEDIMIENTO NOTARIAL O PROCESO
JUDICIAL
Si durante la tramitación de cualquiera de
los procesos indicados en los incisos b)
(notarial) y c) (judicial) precedentes, se
produjese acuerdo entre los propietarios,
podrá otorgarse la escritura pública a la
que se refiere el inciso a), dándose por
concluido el proceso iniciado.
Artículo 13 numeral 2 de la Ley 27333.
PRECISIÓN REGLAMENTARIA
En aplicación literal del artículo 13 de la Ley
27333, el saneamiento de área, linderos y
medidas perimétricas, tramitados por cualquiera
de los tres procedimientos establecidos en dicho
artículo, puede referirse a inmuebles urbanos o
situados en zonas urbanas, sean o no materia
de regularización de edificaciones o de
saneamiento de titulación, para lo cual se estará
a lo previsto en el numeral 5.1 de la presente
Directiva.
Numeral 5.6 de la Directiva N° 013-2003SUNARP/SN.
PRECISIÓN REGLAMENTARIA
Conforme al literal k) del artículo 5 de la Ley 27333, es
procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva
de dominio y de formación de títulos supletorios,
respecto de inmuebles situados en zonas urbanas,
aunque no se encuentre inscrita la aprobación de la
habilitación,
siempre
que
la
Municipalidad
correspondiente, a través de la certificación
pertinente, establezca que el inmueble materia del
asunto no contencioso de competencia notarial,
cuenta con zonificación urbana. Este criterio será de
aplicación también a la inscripción de las
regularizaciones de edificaciones tramitadas al
amparo de la Ley 27157 y su reglamento.
Numeral 5.1 de la Directiva N° 013-2003SUNARP/SN.
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
Regularización de edificaciones sobre predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas
“Para inscribir la regularización de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona
urbana consolidada, que aparece inscrito como
rústico en el Registro de Predios, no se requiere
la resolución de alcaldía que apruebe la
habilitación urbana de oficio, siendo suficiente
acreditar que el predio se encuentre registrado
como
urbano
ante
la
municipalidad
correspondiente”.
XIX Pleno del T. R. Res. 266-2006-SUNAP-TR-L.
4. DOCUMENTACIÓN FEHACIENTE
(Art.85 R.G.R.P.)
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Rectificación amparada en documentos
fehacientes
“Procede vía rectificación consignar el área
remanente
omitida
luego
de
una
independización, en mérito al plano y memoria
descriptiva en la que consta dicha área
remanente,
cuya
conformidad
con
el
antecedente registral ha sido establecida por el
área de catastro”.
Resolución N° 204-2007-SUNARP-TR-L.
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Rectificación de área, linderos y medidas
perimétricas.
“La rectificación del área, linderos y medidas
perimétricas de un predio que no afecte a los
propietarios de los predios colindantes, podrá
inscribirse en mérito a los planos y memoria descriptiva
visados por la municipalidad, acompañada del
documento fehaciente en el que conste la conformidad
del titular del predio”.
Resolución N° 106-2009-SUNARP-TR-L.
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR EN
EL CÁLCULO
“Es inscribible la rectificación del área de un predio
urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados
por la autoridad municipal correspondiente,
prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos
por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió
del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre
que el Área de Catastro determine que los linderos,
medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no
han sufrido variación alguna”.
Pleno XIX. Criterio sustentado en la Resolución Nº 182-2005SUNARP-TR-T del 28 de octubre de 2005, Nº 290-99-ORLCTR del 05 de noviembre de 1999 y Nº 062-2006-SUNARP-TRL del 31 de enero de 2006.
Supuesto de hecho
• Se presenta solicitud de rectificación de
área.
• Los linderos y medidas perimétricas del
predio en la realidad física coinciden
con los consignados en el Registro.
• La Oficina de Catastro confirma que se
trata del mismo predio y que hubo error
en el cálculo del área.
Informe de Catastro
Debe señalar:
- Si existe error en el área del predio inscrito
por cálculo inexacto.
- Si el predio graficado en los planos
presentados es el mismo que el inscrito.
- Si de acuerdo al predio real graficado en
los planos presentados existe o no
superposición con otros predios inscritos.
INAPLICACIÓN DEL PRECEDENTE ANTERIOR
•
IMPROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN DE
ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO
“Si el área de catastro no puede determinar,
por cualquier causa, la inexactitud del área o
los linderos del predio inscrito, entonces, será
inaplicable el precedente de observancia
obligatoria referido a la rectificación de área
por error de cálculo”.
Falta de documentación técnica en el
Registro.
Res. 492-2011-TR-T, 515-2011-TR-L.
INTERVENCIÓN DE LA OFICINA DE CATASTRO
EN LA RECTIFICACIÓN DE ÁREA
INFORME TÉCNICO PREVIO A LA RECTIFICACIÓN
Los títulos en virtud de los cuales se solicita la
inscripción de un acto o derecho que importe la
incorporación de un predio al Registro o su
modificación física, se inscribirán previo informe
técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá
determinar los casos de modificación física que no
requieran dicho informe, en atención a la capacidad
operativa de las áreas de Catastro. (...)
• Art. 11 R.I.R.P.
ACTOS INSCRIBIBLES QUE REQUIEREN
INFORME PREVIO DEL ÁREA DE CATASTRO
a) Inmatriculaciones.
b) Acumulaciones e independizaciones de predios no
lotizados.
c) lotizaciones no aprobadas mediante resolución
municipal.
d) Rectificaciones o modificación de áreas, linderos
o medidas perimétricas de predios, respecto del
predio matriz.
Búsqueda Catastral.
Directiva N° 08-2004-SUNARP-SN.
P.O.O. INCORPORADO AL R.I.R.P.
“El informe del área de Catastro es vinculante para el
Registrador. En la esquela de observación o tacha se
consignará únicamente los defectos u obstáculos
técnicos advertidos por el área de Catastro. (...) el
Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos
en el informe de Catastro que no se ciñan a lo
establecido en el párrafo anterior. ...)”.
Art. 11 R.I.R.P. (antecedente: precedente X Pleno
T.R.)
5. SANEAMIENTO CATASTRAL
DEFINICIÓN: Conjunto de procedimientos
técnicos y legales que se ejecutan de
manera progresiva, a fin de rectificar las
inexactitudes y actualizar la información
registral de un predio, adecuándola a la
realidad física del mismo.
Ley 28294.
6. RECTIFICACIONES EFECTUADAS POR
COFOPRI
Predios urbanos Ley 28391
Predios Rurales D.Legislativo 1089
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Res. 110-2011-TR-L.
PREEXISTENCIA DE DUPLICIDAD
Procede rectificar el área de un predio urbano
(…), no siendo un obstáculo la preexistencia de
duplicidad de partida.
– El informe de catastro concluyó que el plano
presentado guarda relación con el predio
inscrito. Adiciona que existe superposición
parcial con otro predio.
– El Tribunal considera que en aplicación del
artículo 62 del RGRP la superposición
preexistente no resulta un obstáculo para la
inscripción de los actos secundarios.
Res. 895-2011-L.
RECTIFICACIÓN UNILATERAL:
RECTIFICACIÓN A MENOR ÁREA
“Procede la rectificación del área de un predio,
así como sus medidas perimétricas, con la
presentación de escritura pública donde
interviene sólo el titular registral, acompañado
de los respectivos planos de ubicación y
perimétrico, autorizados por la municipalidad;
siempre que con dicha rectificación se
disminuya el área inscrita y la nueva área se
ubique íntegramente dentro de la partida del
predio sin afectar a terceros.”
RES. 078-2012-SUNARP-T.
IMPROCEDENCIA POR INADECUACIÓN
No es inscribible la rectificación unilateral de
área en menos cuando la Oficina de Catastro
determine que la poligonal ya rectificada no se
emplaza íntegramente dentro de la poligonal
inscrita.
• El interesado peticionó la rectificación de
área y medidas perimétricas. La oficina de
catastro determinó que las medidas inscritas
no estaban graficadas en el plano, incluso
uno de los linderos era mayor.
Res. 144-2012-TR-L
VISACIÓN DE PLANOS
“Los planos de ubicación y perimétrico que se
adjuntan al parte notarial de la escritura
pública de rectificación o determinación de
área, línderos y medidas perimétricas por
mutuo acuerdo, no requieren visación de
planos”
Fundamentos:
– No es aplicable el artículo 39 del
Reglamento de la Ley 27157.
– No existe norma expresa que exija la
presentación de planos visados por la
Municipalidad
cuando
se trata de
rectificaciones por mutuo acuerdo.
Resolución N° 146-2011-TR-T.
LEGITIMACION PARA OTORGAR LA
ESCRITURA
Para
inscribir
la
rectificación
de
características físicas de un predio
mediante escritura pública - al amparo del
artículo 13 de la Ley 27333 los otorgantes
que invoquen la condición de colindantes
deberán contar con su derecho inscrito.
Res. 1859-2010-L
INTERVENCIÓN DE COLINDANTES
AFECTADOS
El informe que emite la Oficina de Catastro en la
que señala que la nueva área y linderos que se
pretende rectificar se superpone a otros predios,
no es causal para denegar la inscripción,
siempre y cuando intervengan todos los
colindantes de los predios afectados y siempre
que se presenten los documentos en los que se
modifica el área de estos predios colindantes,
pues lo contrario originaría una inexactitud
registral.
– La intervención se refiere al emplazamiento
judicial de todos los colindantes.
– En el caso, no se analizó si la superposición era
preexistente.
Gracias por su atención