Vivienda y pensión
Instrumentos financieros de liberación de activos inmobiliarios como
complemento de la pensión.
Dr. Elena F Pérez Carrillo
Área Derecho Mercantil
Centro de Estudios y Documentación Europeos.
Universidad de Santiago de Compostela
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Fuente principal: El estudio realizado
Study on Equity Release Schemes in the EU
Part I: General Report
Project No. MARKT/2007/23/H
Study on Equity Release Schemes in the EU
Part II: Country Reports
Project No. MARKT/2007/23/H
Study on Equity Release Schemes in the EU
Part III: Annexes
Project No. MARKT/2007/23/H
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Autores y ejecución
Prof. Dr. Udo Reifner, Sebastien Clerc-Renaud, Dr. Elena F. Pérez-Carrillo, Dr. Achim Tiffe,
Michael Knobloch
Institut für Finanzdienstleistungen e.V.
Rödingsmarkt 31/33
20459 Hamburg
…...., > 27 expertos nacionales
……, > 27 asociaciones de consumidores
……; > administraciones nacionales
……, proveedores por Estados Miembro con este producto
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Ámbito y objeto
 Mecanismos de liberación de activos (vivienda) como
suplemento de las pensiones (ERS)
 Mercado de crédito – entidades financieras y de crédito-
 Productos en los 27 Estados de la UE
 Regulaciones y regímenes
 Problemática, reflexiones y propuestas
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Marco sociológico
 Alto porcentaje de propiedad de la vivienda habitual entre las





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personas mayores de 60 años
Mercados financieros desarrollados
Longevidad
Incremento en el valor de los inmuebles a lo largo de décadas
Progresivo abandono de los modelos familiares y culturales
tradicionales
Crisis del Estado de bienestar y de la sostenibilidad del
modelo de pensiones
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Instrumentos “liquidez de activos”. Definición
genérica
 Mecanismos de “Liquidez de activos” son productos de base
contractual para transformar el activo fijo (inmobiliario) en
activo monetario, o en servicios
 Generalmente operan como complemento a la pensión por edad,
o enfermedad
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Delimitación comercial-financiera (ERS)
 Producto-servicio financiero, ofrecido por entidades financieras,
crediticias y aseguradoras ( directamente o a través de
intermediarios)
 Fuente de liquidez para el prestatario
 Permiten –generalmente seguir habitando el inmueble
 Se basan en la venta (actual o futura) del inmueble para el
reembolso/pago de los fondos usados para jubilaciones.
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Tipos (ERS) –
Clasificación IFF-
 Modelo de Crédito
 Se mantiene la propiedad
 Se mantiene la ocupación
 Generalmente, se vende con la defunción, o en el momento
pactado
 Se crea una carga hipotecaria (HIPOTECA INVERSA)
 Suele vincularse a un seguro
 Modelo de Venta
 Se transfiere la propiedad con el contrato
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Evolución
11
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Desarrollo en Europa (ERS)
 Muy Desarrollado
 Reino Unido, Irlanda y (posiblemente España)
 Poco desarrollado
 Francia, Hungría, Italia, Finlandia, Suecia, Alemania o Austria
 Sólo modelo ventas:
 Rumanía, Bulgaria
 Otros:
 Bélgica, Malta, Grecia, Portugal, Polonia, Eslovaquia, Dinamarca, Países
Bajos
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Entidades financieras en EU (2007)
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Valor del mercado
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Reino Unido
 Sale and Lease Back: no ERS- peligros para consumidor Lifetime mortgages (hipoteca) y Home reversion (modelo venta)
 Otros productos o desarrollo de los anteriores: draw down
products (línea de crédito)
 SHIP.- Safe Homes Income Plans.- Códigos de Conducta
 Papel importante de los intermediarios
 Autorización especial (Financial Services and Markets Act 2000),
(sanción penal por violación)
 FSA.- Autoriza Lifetime mortgages (desde 2004) y Home reversion (desde
2007)
 FSA Supervisa: publicidad- códigos conducta- clausulas abusivas en contratos
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España
 Modelo de Crédito
 Existe
 Existe una variedad que ofrece algún beneficio fiscales
 Modelo de Venta:
 Existe en el ámbito privado
 Renta, servicios de apoyo a la dependencia
 Comercialmente ofrecido en el pasado
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Modelo español con beneficios fiscales
 Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25
de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y
financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se
establece determinada norma tributaria.
 hipoteca inversa =
 préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca
 sobre un bien inmueble
 vivienda habitual del solicitante
 persona física de edad igual o superior a 65 años o afectada de dependencia
 su finalidad es la obtención de una renta
o periódica
o o única
o hasta un máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en
el momento de la constitución
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Modelo español con beneficios fiscales
 Ley 41/2007 1, DA primera:
 Entidades de crédito y
 Entidades aseguradoras autorizadas para operar en España
 Obligaciones
 Suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes
 Valorar la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos
derivados de la suscripción
 Cumplir mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda para
tal asesoramiento
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Solicitante ( y otros beneficiarios)
 Mayor de 65 años
 Dependiente
 Para ser legalmente reconocido:
 proceso fijado en la ley y
 resultar declarado dependiente por el órgano evaluador de la Comunidad
Autónoma correspondiente en cualquiera de sus grados
 Libro Blanco de Dependencia del Ministerio de Trabajo y Asuntos
Sociales:
 “estado en el que se encuentran las personas que por razones ligadas a la falta o la
pérdida de autonomía física, psíquica o intelectual, tienen necesidad de asistencia
y/o ayudas importantes a fin de realizar los actos corrientes de la vida diaria y, de
modo particular, los referentes al cuidado personal”
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Garantía
 Vivienda habitual

(DA 1- 10) Podrán constituirse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante: no les serán de aplicación los
apartados anteriores de esta disposición.
 Tasada
 Asegurada contra daños de acuerdo con LH
 Posibilidad de
 Transmisión anticipada (a elección del prestatario)
 Con sustitución de la garantía
• O (a elección del acreedor)
 Cancelación anticipada de la hipoteca
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Deuda – ejecución de la garantía
 Sólo exigible por el acreedor ( garantía ejecutable) cuando:
 Se transmita la vivienda habitual
 fallezca el prestatario - solicitante o,
 cuando fallezca el último de los beneficiarios
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Herederos
 Al fallecimiento del deudor hipotecario
• o, (si está previsto en el contrato),
 Al fallecimiento del último de los beneficiarios,
 Podrán
 No cancelar
 Acreedor recobra su crédito hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
 Cancelar
 Plazo estipulado
 Abonando la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses
 Sin compensar por la cancelación
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Otro rasgo del régimen español:
Tratamiento de la aplicación de la renta obtenida a la
obtención de rentas futuras (DA4 ; Ley 41/2007)
 La renta obtenida puede servir para contratar un plan de
previsión
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
Deducible de la base imponible del IRPF

La supervivencia por 10 años se identifica con la jubilación
Beneficios?
 Escritura pública de constitución, subrogación, novación
modificativa y cancelación
 Exención de la cuota de documentos notariales del Impuesto sobre
Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados
 Aranceles correspondientes a “Documentos sin cuantía” en los
honorarios notariales
* Honorarios registrales, aranceles de tomando como base la cifra
del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %.
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Problemática, reflexiones y propuestas
 Prestamistas: riesgos
 Longevidad
 Mercado Inmobiliario
 Prestatarios
 ¿Límite de edad?
 Información - ¿Asesoramiento independiente obligatorio?
 ¿Información a familiares o herederos?
 Cuestión cultural
 Mejor control sobre la información y asesoramiento a los
prestatarios y –en su caso- a sus familias
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Vivienda y pensión. Su visión en la Unión Europea