DERECHOS REALES
Gunther Gonzales Barrón
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DERECHOS REALES –
OBLIGACIONES
DERECHO REAL: ATRIBUCIÓN DIRECTA SOBRE
REALIDADES EXTERNAS U OBJETIVADAS, QUE
PRODUCEN:
 INHERENCIA (VINCULACIÓN COSA-DERECHO).
 EXCLUSIVIDAD (OPONIBILIDAD FRENTE A
TERCEROS)
 DERECHO OBLIGACIONAL: PROMESA
¿EN QUÉ SE DIFERENCIAN?
- CUESTIONES PRÁCTICAS: BIEN FUTURO, BIEN
AJENO, USO, POSESIÓN, USUCAPIÓN, MODOS
ADQUISITIVOS, MODOS EXTINTIVOS
-
ARRENDAMIENTO –
USUFRUCTO (1)
DEFINICIÓN DE ARRENDAMIENTO
(ART. 1666 C.C.)
 . Cesión de uso temporal.
DEFINICIÓN DE USUFRUCTO
(ART. 999 C.C.)
 Confiere facultades de uso y disfrute
temporal, en bien ajeno.
ARRENDAMIENTO –
USUFRUCTO (2)

¿Existen diferencias?
 En el Derecho romano la distinción era clara:
El usufructo es una MODIFICACION de la
propiedad y, por ello, resulta protegido frente a
todos, en cambio, el arrendamiento no modifica la
propiedad, pues la protección es frente al
arrendador (o sus herederos). Por ello, si el
arrendador enajena el bien, el arrendatario no tiene
derecho alguno frente al nuevo propietario.
ARRENDAMIENTO –
USUFRUCTO (3)



La diferencia esencial entre ambas figuras no está en el
contenido del derecho (aunque también allí hay algunas
diferencias); sino fundamentalmente en una cuestión
dogmática: el carácter de derecho personal de uno frente al
carácter de derecho real del otro.
Fuera de la cuestión dogmática, la diferencia cae en el
vacío.
El usufructo es una situación jurídica inherente y estable
sobre el bien (“inmediatez”) que genera exclusión frente a
los demás (“oponibilidad”). En el arrendamiento, la
situación jurídica es más débil, pues no se genera
inherencia ni exclusión.
ARRENDAMIENTO –
USUFRUCTO (4)




El Derecho otorga a los particulares distintas alternativas
para satisfacer intereses similares; con el usufructo se
pretende la eficacia real (afectación frente a terceros);
con el arrendamiento solo se pretende una eficacia
obligacional.
Otro ejemplo: servidumbre vs. obligación de no hacer.
Diferencias prácticas:
a) Oponibilidad
b) Inherencia
¿Hay diferencias entre el arrendamiento inscrito y el
usufructo oneroso?
CONCLUSIONES
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UNO DE LOS COMPORTAMIENTOS CONSTANTES ES EL
“AFÁN DE ADQUIRIR” (RICHARD PIPES). SOBRE ESTE
PRESUPUESTO SE CONSTRUYE UNA NORMATIVA QUE
REGULE LA PERTENENCIA DE LOS OBJETOS.
TENEMOS LAS FIGURAS DEL CONTRATO Y LA
PROPIEDAD, COMO INSTRUMENTOS DE AUTONOMÍA
PRIVADA PARA SATISFACER DIVERSOS FINES.
DERECHO REAL: ATRIBUCIÓN (“TENER”), OBLIGACIÓN:
COOPERACIÓN (“DEBER TENER”).
DERECHO REAL: DOMINACIÓN O SUJECIÓN SOBRE
BIEN, O SOBRE DETERMINADAS UTILIDADES;
OBLIGACIÓN: ABSTRACCIÓN JURÍDICA (“VÍNCULO”).
DERECHO REAL: SITUACIÓN ESTABLE DE PODER
SOBRE UN BIEN (GENERA PERSECUCIÓN);
OBLIGACIÓN: SITUACIÓN TRANSITORIA PARA
SATISFACER UN INTERÉS POR MEDIO DEL DEUDOR.
DERECHO CIVIL
DERECHOS REALES
TEMA 2
GUNTHER GONZALES BARRÓN
[email protected]
SISTEMAS DE TRANSMISIÓN
DE PROPIEDAD



NORMALMENTE TODOS LOS SISTEMAS GIRAN EN
TORNO A LA TRADICIÓN (DESDE EL DERECHO
ROMANO), YA SEA LA TRADICIÓN CAUSAL, LA
TRADICIÓN ABSTRACTA O LA TRADICIÓN
FINGIDA.
MODERNAMENTE, LA TRADICIÓN SE REEMPLAZA
CON LA INSCRIPCIÓN.
EL SISTEMA DE TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
ES UNA CUESTIÓN DE ORDEN PÚBLICO, PUES SE
ENCUENTRA EN JUEGO EL MOMENTO EN QUE SE
CONSOLIDA EL TRÁNSITO DE LA RIQUEZA EN UNA
SOCIEDAD, LO QUE TIENE RELEVANCIA PARA LAS
PARTES, LOS TERCEROS, LOS ACREEDORES Y EL
PROPIO ESTADO.
¿Y EL PERÚ?

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

EN EL ÁMBITO DE LOS MUEBLES, NO HAY
DISCUSIÓN. SE ACOGE LA TRADICIÓN CAUSAL
(ART. 947 CC.).
EN EL ÁMBITO DE LOS INMUEBLES, SE ACOGE EL
CONSENSUALISMO (ART. 949), PERO LA CUESTIÓN
PRESENTA DUDAS POR EL REGISTRO.
¿CUÁNDO SE TRANSFIERE LA PROPIEDAD EN
NUESTRO SISTEMA? ¿QUÉ PASA SI “A” LE VENDE
UN INMUEBLE A “B”, Y ÉSTE NO INSCRIBE? ¿ES
PROPIETARIO?
EN NUESTRA DOCTRINA SON MUY COMUNES
ESTAS FRASES: “SIN INSCRIPCIÓN ES UN
PROPIETARIO SIN OPONIBILIDAD”, O UN
“PROPIETARIO INTER PARTES”, O “QUE NO AFECTA
A TERCEROS”. ¿QUÉ SIGNIFICA?
ORIGEN DEL REGISTRO

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

PROBLEMA PRÁCTICO DEL DERECHO CIVIL:
¿QUIÉN ES EL PROPIETARIO DE UN BIEN?
PODRÍA SUPONERSE QUE BASTA EL TÍTULO, PERO
SE REQUIERE ALGO MÁS: LA USUCAPIÓN.
LUEGO, UNA ECONOMÍA BASADA EN EL CRÉDITO
REQUERÍA MOVILIZAR CAPITALES EN EL AGRO Y
LA INDUSTRIA. PARA ELLO SE REQUERÍA UNA
SÓLIDA GARANTÍA (HIPOTECA, CON BASE EN UN
REGISTRO MODERNO).
EN EL SIGLO XIX TODOS LOS PAÍSES EUROPEOS DE
LA TRADICIÓN DEL DERECHO CIVIL, HABÍAN
INTRODUCIDO EL REGISTRO, CON LA SOLA
EXCEPCIÓN DE ALEMANIA, QUE LO HIZO ANTES.
¿QUÉ PROBLEMAS
SOLUCIONA EL REGISTRO?



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
PRIMER PROBLEMA: ¿QUÉ FUNCIÓN CUMPLE EL
SISTEMA REGISTRAL EN EL PROCESO DE
TRANSMISIÓN DE DERECHOS?
SÓLO CABEN DOS SOLUCIONES: INSCRIPCIÓN
CONSTITUTIVA O DECLARATIVA.
CONSTITUTIVA: LA MUTACIÓN DEL DERECHO SE
PRODUCE CON LA INSCRIPCIÓN.
DECLARATIVA: EL DERECHO NACE ANTES, PERO LA
INSCRIPCIÓN ELIMINA CUALQUIER OBSTÁCULO PARA
LA PLENA EFECTIVIDAD DEL DERECHO.
DEBE ENTENDERSE CORRECTAMENTE LA INSCRIP.
DECLARATIVA: NO HAY “TRANSFERENCIA INTER
PARTES” (FALTA INSCRIPCIÓN PARA AFECTAR U
OPONERSE A 3os.), U OPONIBILIDAD “RELATIVA”.
¿QUÉ PROBLEMAS
SOLUCIONA EL REGISTRO?



¿QUÉ SISTEMA ES MEJOR? NO BASTA LA TEORÍA, ES
NECESARIO ANALIZAR MUCHAS VARIABLES:
CONDICIONES MATERIALES Y JURÍDICAS
(CALIFICACIÓN) DEL REGISTRO, SIMPLICIDAD LOS
TÍTULOS INSCRIBIBLES Y A LOS, REQUISITOS LEGALES
Y ADMINISTRATIVOS, ACCESO A LA INSCRIPCIÓN,
SITUACIÓN ECONÓMICA DEL PAÍS.
SEGUNDO PROBLEMA: ¿QUÉ FUNCIÓN CUMPLE EL
REGISTRO CUANDO ALGUNO DE LOS ACTOS
ANTERIORES ES NULO? ¿DECAE LA ADQUISICIÓN?
AQUÍ NO HAY UNA LUCHA DE LA CLANDESTINIDAD
CONTRA LA PUBLICIDAD, YA QUE TODOS LOS ACTOS
ESTÁN INSCRITOS, SINO HACER DEL REGISTRO UN
ELEMENTO DE CONFIANZA (APARIENCIA LEGITIMAD)
SISTEMAS REGISTRALES



LOS ORDENAMIENTOS NACIONALES OPTAN POR
DISTINTAS SOLUCIONES PARA AFRONTAR LOS
PROBLEMAS USUALES DEL TRÁFICO. ESA
COMBINACIÓN DE REGLAS Y PRINCIPIOS HA DADO
LUGAR A LOS DISTINTOS SISTEMAS REGISTRALES.
EL REGISTRO SE INICIA EN EL ÁMBITO DE LOS
INMUEBLES (PREDIOS), Y POR ESO LA
CONFIGURACIÓN DE ÉSTE SE TOMA COMO BASE Y
MODELO PARA LOS NUEVOS REGISTROS.
LOS SISTEMAS REGISTRALES MÁS IMPORTANTES
PARA NUESTRO ESTUDIO SON: ALEMÁN,
AUSTRALIANO O “TORRENS”, FRANCÉS Y ESPAÑOL.
SISTEMA ALEMÁN

INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA Y FE PÚBLICA.
 POR AÑADIDURA: PRIORIDAD Y LEGITIMACIÓN
 ¿QUÉ SE INSCRIBE? EL NEGOCIO REAL ABSTRACTO,
DESLIGADO DE LAS VICISITUDES DEL NEGOCIO
CAUSAL. ADEMÁS, HAY CONSENTIMIENTO FORMAL.
 FOLIO REAL Y TRACTO SUCESIVO.
 EL FOLIO REAL SE FUNDA EN EL CATASTRO.
 CALIFICACIÓN MUY LIMITADA, PUES SE INSCRIBEN
NEGOCIOS ABSTRACTOS.
 TITULACIÓN: ESCRITURA O FIRMAS AUTENTICADAS.
 HAY MECANISMO PARA REGULARIZAR REGISTRO.
 SE RIGE LA PARTE SUSTANTIVA POR EL CÓDIGO CIVIL
O BGB (1900), Y EL PROCEDIMIENTO POR LA
ORDENANZA DEL REGISTRO O GBO (NUEVA
REDACCIÓN: 1935).
SISTEMA AUSTRALIANO

INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA.
 MAYOR EFECTO QUE LA FE PÚBLICA:
INVULNERABILIDAD (VALOR SUSTANTIVO A LA
INSCRIPCIÓN, PERO HAY EXCEPCIONES: FRAUDE,
NULIDAD, USUCAPIÓN, DOBLE INMATRICULACIÓN,
ERRORES EN LA DESCRIPCIÓN FÍSICA).
 EN SUMA, EL ESTADO GARANTIZA EL TÍTULO. POR
ESO, EN CASO DE ERROR HAY INDEMNIZACIÓN.
 ¿QUÉ SE INSCRIBE? EL ACTO O CONTRATO QUE
TRANSMITE. NO HAY NEGOCIO REAL ABSTRACTO.
 FOLIO REAL Y TRACTO SUCESIVO.
 EL FOLIO REAL SE FUNDA EN EL CATASTRO.
 CALIFICACIÓN LIMITADA: NO ABARCA LA VALIDEZ.
 TITULACIÓN PRIVADA: FORMULARIO CON TESTIGOS.
SISTEMA FRANCÉS (1)







CC (1804): CONSENSUALISMO (DERECHO NATURAL:
VOLUNTAD; PRÁCTICOS: CLÁUSULAS).
GRAVES PROBLEMAS DE INSEGURIDAD: LEY DE 1855
RE-INTRODUJÓ EL SISTEMA DE LA TRANSCRIPCIÓN,
QUE YA HABÍA OPERADO POR UNA LEY DE 1798.
INSCRIPCIÓN DECLARATIVA (INOPONIBILIDAD
GENERALIZADA, SALVO: HERENCIAS, SENTENCIAS).
LA INOPONIBILIDAD SE ENGARZA CON LA PRIORIDAD
NO HAY FE PÚBLICA, PERO SE SUPLE CON DOCTRINAS
SOBRE HEREDERO APARENTE, SIMULACIÓN, ERROR
COMÚN.
POR ENDE, TAMPOCO HAY LEGITIMACIÓN; SE SUPLE
CON LAS PRESUNCIONES DEL ACTO NOTARIAL
¿QUÉ SE TRANSCRIBE? EL ACTO QUE TRANSMITE. NO
HAY NEGOCIO REAL ABSTRACTO.
SISTEMA FRANCÉS (2)

FOLIO PERSONAL: LAS TRANSCRIPCIONES SE
ORGANIZAN EN BASE AL SUJETO TITULAR. SE HA
MODERADO CON EL FICHERO INMOBILIARIO.
 A PARTIR DE LA REFORMA DE 1955 SE EXIGE QUE EL
ACTO DEL TRANSMITENTE HAYA SIDO TRANSCRITO
CON ANTERIORIDAD (NO ES TRACTO, SINO
MECANISMO PARA GOZAR DE PUBLICIDAD EN TODA
LA CADENA DE TRANSMISIONES); HAY ALGUNAS
EXCEPCIONES: TÍTULO DEL DISPONENTE SEA
ANTERIOR, ACCESIÓN, USUCAPIÓN.
 CALIFICACIÓN MUY LIMITADA, SOLO CUESTIONES
ESTRICTAMENTE FORMALES.
 TITULACIÓN PÚBLICA: ESCRITURA; LA FUNCIÓN DEL
NOTARIO ES MÁS ACTIVA: CORREDOR Y OBLIGADO A
INSCRIBIR.
SISTEMA ESPAÑOL

INSCRIPCIÓN DECLARATIVA (INOPONIBILIDAD DE LO
NO-INSCRITO) Y FE PÚBLICA.
 POR AÑADIDURA: LEGITIMACIÓN Y PRIORIDAD.
 LA USUCAPIÓN VENCE AL REGISTRO, SALVO SI SE
CUMPLEN LOS PRESUPUESTOS DEL ART. 36 LH.
 FOLIO REAL Y TRACTO SUCESIVO.
 EL FOLIO REAL NO SE FUNDA EN CATASTRO, AUNQUE
SE HA INICIADO UN PROCESO DE COORDINACIÓN
“REALISTA”.
 CALIFICACIÓN MUY SEVERA (PROBABLEMENTE LA
MAYOR DEL DERECHO COMPARADO).
 TITULACIÓN PÚBLICA: ESCRITURA.
 SE RIGE POR LEY HIPOTECARIA (1944-46) Y
REGLAMENTO HIPOTECARIO (1947).
OTROS SISTEMAS CERCANOS



CHILE: INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA (CUMPLE FUNCIÓN DE LA
TRADICIÓN = 670, 686 C.C.). SIN LEGITIMACIÓN, NI FE PÚBLICA.
FOLIO PERSONAL.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS (ANDRÉS BELLO): “COMO EL
REGISTRO CONSERVATORIO ESTÁ ABIERTO A TODOS, NO PUEDE
HABER POSESIÓN MÁS PÚBLICA (…). EN ALGUNAS
LEGISLACIONES, LA INSCRIPCIÓN ES UNA GARANTÍA, NO SÓLO
DE LA POSESIÓN, SINO DE LA PROPIEDAD; MÁS PARA IR TAN
LEJOS HUBIERA SIDO NECESARIO OBLIGAR A TODO DÓMINO (…)
A INSCRIBIRSE JUSTIFICANDO PREVIAMENTE LA REALIDAD Y
VALOR DE SUS TÍTULOS; Y CLARO ESTÁ NO ERA POSIBLE
OBTENER ESTE RESULTADO, SINO POR MEDIO DE
PROVIDENCIAS COMPULSIVAS, QUE PRODUCIRÍAN
MULTIPLICADOS Y EMBARAZOSOS PROCEDIMIENTOS
JUDICIALES (…). NO DANDO A LA INSCRIPCIÓN CONSERVATORIO
OTRO CARÁCTER QUE EL DE UNA SIMPLE TRADICIÓN, LA
POSESIÓN CONFERIDA POR ELLA DEJA SUBSISTENTES LOS
DERECHOS DEL PROPIETARIO”.
OTROS SISTEMAS
CERCANOS






ARGENTINA: INSCRIPCIÓN DECLARATIVA (LA
INSCRIPCIÓN HACE QUE LOS DERECHOS SEAN
OPONIBLES FRENTE A TERCEROS): LEY 17801 Y C.C.
(MODIFICADO EN 1968).
NO SIGNIFICA QUE LOS DERECHOS NO SON
OPONIBLES ANTES DE LA INSCRIPCIÓN, SINO QUE SON
OPONIBLES FRENTE A “TERCEROS INTERESADOS”,
ESTO ES, CONTRA QUIENES TIENEN ALGÚN DERECHO
EN EL BIEN Y SE ENCUENTRAN EN SITUACIÓN DE
CONFLICTO (INOPONIBILIDAD).
NO HAY FE PÚBLICA, AUNQUE SE DISCUTE.
FOLIO REAL Y TRACTO SUCESIVO.
TITULACIÓN AUTÉNTICA.
CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR: MUY REDUCIDA.
BIBLIOGRAFÍA



SISTEMA ALEMÁN: PAU PEDRÓN, Antonio. La publicidad
registral, CRPME, Madrid 2001. SÍ contiene traducción del
GBO, pero no del BGB. Ésta última puede conseguirse en el
apéndice de ENNECCERUS, y también hay traducciones
modernas de EDIT. MARCIAL PONS.
SISTEMA FRANCÉS: PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS. “El
sistema registral francés”, EN: Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario, No. 423-427, noviembre-diciembre 1967. NO
contiene traducción de las normas.
SISTEMA AUSTRALIANO: MIRANDA, Marcelo. “El
sistema Torrens y la transmisión y constitución de derechos
reales inmobiliarios en Australia”. EN: Revista de Derecho
Notarial (España), No. 116, abril-junio 1982. NO contiene
traducción de las normas.
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO