Fundamentos Tasación Inmobiliaria
Chile - 2006
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Relator :
Hernán Marchant Montero
Profesional con 10 años de experiencia en el área de Tasación & Gestión
Inmobiliaria especializado en la evaluación, formación, y comercialización de
Paños inmobiliarios para el desarrollo de proyectos en altura.
Amplio manejo de Planes Reguladores y valor del suelo según su rentabilidad
constructiva
conocimiento del ciclo de gestación y término de proyectos inmobiliarios
privados.
Diplomas en tasación urbana y valorización de macrolotes, Universidad de
Chile y Universidad Católica de Chile, respectivamente.
Técnico en Gestión Inmobiliaria, Universidad Mayor.
Panelista estable, en actualidad inmobiliaria, del programa “Palabra que será
Noticia ” en Radio Futuro junto al periodista Alejandro Guiller
E-mail : [email protected]
OFF
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Tasaciones Inmobiliarias en Chile
- EXISTE ALGUNA LEY DE TASACIONES ?
- QUIEN PUEDE SER TASADOR (A) ?
- COMO SE INICIAN LAS OPERACIONES ?
- COMO SE FIJAN LOS HONORARIOS x LOS INFORMES ?
E-mail : [email protected]
¿cuánto
vale la
Propiedad ?
¿Costará
más en el
futuro ?
¿Cuanto?
¿Estoy
comprando a
buen precio ?
E-mail : [email protected]
¿Qué es Tasar un Bien Raíz ?
“Consiste en ubicar un precio referencial dentro de una banda
aplicando un criterio determinado a través de una metodología
técnica según cada caso”
. . . BANDA DE PRECIO es un tramo de valores variable dentro de
un mercado en que funcionan normalmente la oferta y la demanda.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
VALOR DE TASACION
Determinacion fundada del valor de mercado de un inmueble, es decir, de su ¨precio mas
probable¨, de acuerdo al analisis de todos aquellos aspectos que puedan influir en su valor,
tales como :
• Las caracteristicas, atractores y detractores del inmueble, asi como los derechos,
obligaciones y limitaciones inherentes al inmueble.
• Las condiciones de mercado al momento de la Tasacion : en particular, la situacion
coyuntural del segmento del mercado al que pertenece el bien y las externalidades que lo
afectan, y
• La posibilidad de darle un uso alternativo y/o de sufrir obsolescencias, o ser afectado por
siniestros, asi como las facilidades o dificultades para su mantenimiento futuro o para una
eventual venta superior.
E-mail : [email protected]
• Tasación Comercial
• Tasación Agrícola
• Tasación de Suelo
• Tasación Industrial
• Tasación Bancaria
• Tasación Expropiaciones
• Tasación para Seguros
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Tasación Bancaria
El informe de tasación efectuado para una institución bancaria tiene como
finalidad principal determinar el VALOR DE LIQUIDACION del bien inmueble
a partir de su precio de mercado.
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Valor de Liquidacion
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS
MATERIA: BIENES RECIBIDOS O ADJUDICADOS EN PAGO DE OBLIGACIONES.
2.2.- Valor de liquidación.
El valor de liquidación de los bienes recibidos o adjudicados en pago se debe
determinar de acuerdo con las condiciones vigentes de mercado, debiendo corresponder al monto neto que se
obtendría en la enajenación del bien de que se trate. Para ese efecto, las instituciones financieras se atendrán
a lo siguiente para la valorización de los bienes que se indican:
2.2.1.- Bienes raíces.
La determinación del valor de liquidación de un bien raíz recibido o
adjudicado en pago debe basarse en una tasación que considere el plazo máximo en que debe
procederse a su enajenación y que cumpla a lo menos con los siguientes requisitos:
a)
Que sea practicada por profesionales idóneos.
b)
Que cuente con suficientes antecedentes de respaldo referidos a los precios utilizados, las fuentes que
originaron los cálculos de estos y las consideraciones que sirvieron de base para determinar el valor
final del bien tasado. Tales antecedentes habrán de permanecer en archivos de fácil consulta.
c)
Que se encuentre actualizada mientras el bien permanezca en poder de la institución.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Valor de Liquidacion
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS
MATERIA: BIENES RECIBIDOS O ADJUDICADOS EN PAGO DE OBLIGACIONES.
- Su máxima antiguedad no podrá exceder de 18 meses.
- Estas tasaciones servirán para determinar la diferencia entre el valor registrado en el
activo y el valor estimado de realización, siempre que no existan otros antecedentes
mas exactos, como podrían ser ventas recientes de bienes similares.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Valor de Liquidacion
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS
MATERIA: BIENES RECIBIDOS O ADJUDICADOS EN PAGO DE OBLIGACIONES.
PLAZOS
Los bienes recibidos o adjudicados en pago deben ser enajenados dentro del plazo de un año contado desde
la fecha de adquisición, salvo que se trate de acciones, en cuyo caso la ley dispone un plazo de seis meses
a contar desde la fecha de adquisición.
Para todos los efectos, se considerara como fecha de adquisición o de enajenación, la fecha en que sea
firmada la correspondiente escritura. Sin embargo, en caso de que existan situaciones legales que impidan
perfeccionar la adjudicación respectiva como, por ejemplo, embargos o prohibiciones de celebrar actos o
contratos, podrá considerarse como fecha de adquisición aquella en que quede resuelto el problema de que
se trate, debiendo mantenerse a disposición de la Superintendencia los antecedentes que justifiquen tal
determinación.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Tasación Fiscal (SII)
Qué es la Tasación Fiscal ?
Una tasación fiscal corresponde al valor o avalúo fiscal que el Servicio de
Impuestos Internos determina respecto a un bien raíz, basado en la normativa
legal, definiciones técnicas y tablas de valores vigentes para efectos de la
aplicación del Impuesto Territorial:
E-mail : [email protected]
Tasación Fiscal (SII)
El avalúo fiscal no representa ni corresponde al valor comercial de una propiedad.
En efecto, la tasación fiscal tiene por objetivo determinar la base para la aplicación
de un impuesto y corresponde a un procedimiento simplificado de tasación de
aplicación masiva, por lo que no apunta a reproducir todos los factores que inciden
en una tasación “comercial” detallada, que muchas veces se hace de un bien raíz
específico para fines comúnmente vinculados a transacciones comerciales.
E-mail : [email protected]
Tasación Fiscal (SII)
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Leyes que debe conocer un
Tasador Inmobiliario
• Ley de Urbanismo y Construcción
• Ley 2186 (Expropiaciones)
• Ley 17.235 sobre Impuesto
Territorial
• Ley 19.939 de 2004
• Ley 19.913
(Delitos financieros y Lavado
de dinero)
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Conceptos Técnicos
- Rol de Avaluo
=
- Coeficiente de const. =
Identificacion numerica (Numero de manzana + numero de
lote) asignada por el SII a los Bienes Raices.
Numero que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de esta ultima las areas declaradas de utilidad
publica, fija el maximo de metros cuadrados posibles de
construir en el.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Ley General de Urbanismo y
Construcción
Fusion de Roles
E-mail : [email protected]
Ley General de Urbanismo y
Construcción
Artículo 63º.- La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio
de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del
predio en un 30%.
EN LA PRACTICA …
Consiste en dejar bajo un sólo rol de avalúo, bienes raíces colindantes o contiguos que
tengan números de roles distintos y que pertenezcan a un mismo propietario.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
EJEMPLO - 1
Superficie de Terreno
:
2.000 m2
- Roles
- Coeficiente de const.
- Coeficiente final aplicable
- Constructib máx. aplicable
:
:
:
:
01
2.0
2.0
4.000,00 m2
Superficie de Terreno
:
2.000 m2
- Roles
- Coeficiente de const
- Fusion de Roles
- Coeficiente final aplicable
- Constructib máx. aplicable
:
:
:
:
:
02
2.0
30% (+) sobre coef. base
2.6
5.200,00 m2
EJEMPLO - 2
E-mail : [email protected]
Ley General de Urbanismo y
Construcción
Zonas de Remodelación (subsidios)
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Ley General de Urbanismo y
Construcción
Artículo 72º.- Las Municipalidades que tengan Plan Regulador podrán
fijar "Zonas de Remodelación", en las cuales se disponga congelar la
situación existente y establecer una política de renovación de las
mismas.
Para los objetos antedichos, deberá estudiarse y aprobarse
previamente un "Plan Seccional" de la zona escogida, en que se
determinen las nuevas características de ella, como ser, el aspecto
urbanístico de uso del suelo, trazados viales, densidades, líneas de
edificación, sistemas de agrupamiento de la edificación, coeficientes
de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, etc..
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Ley General de Urbanismo y
Construcción
Conjuntos Armonicos
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Conjuntos Armónicos
Artículo 107º.Las normas generales de los Planes
Reguladores y su Ordenanza Local, respecto a la agrupación de las
construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y
máximas, y tamaños de los predios, podrán variarse cuando los
proyectos tengan la calidad de "conjuntos armónicos".
Para este efecto se considerará como tales aquellas agrupaciones de
construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o
ampliación de otras estén relacionadas entre sí, de tal manera que
constituyan una unidad espacial propia, distinta del carácter general
del barrio o sector.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Ley General de Urbanismo y
Construcción
Cuando resulten terrenos de 2.500 m2. o más, podrán acogerse
a los beneficios que otorga el concepto de "Conjunto Armónico".
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Plan Regulador Comunal
• Se entenderá por Planificación Urbana Comunal aquella que promueve el
desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados,
en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico-social.
La planificación urbana comunal se realizará por medio del Plan Regulador
Comunal.
El Plan Regulador
sobre adecuadas
espacios urbanos,
habitacionales,
•
es un instrumento constituido por un conjunto de normas
condiciones de higiene y seguridad en los edificios y
y de comodidad en la relación funcional entre las zonas
de
trabajo,
equipamiento
y
esparcimiento.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Plan Regulador Comunal
Sus disposiciones se refieren al uso del suelo o zonificación,
localización del equipamiento comunitario, estacionamiento,
jerarquización de la estructura vial, fijación de límites urbanos,
densidades y determinación de prioridades en la urbanización
de terrenos para la expansión de la ciudad, en función de la
factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y energéticas,
y demás aspectos urbanísticos.
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Plan Seccional
En los casos en que, para la aplicación del Plan Regulador
Comunal, se requiera de estudios más detallados, ellos se
harán mediante Planos Seccionales, en que se fijarán con
exactitud los trazados y anchos de calles, zonificación
detallada, las áreas de construcción obligatoria, de
remodelación, conjuntos armónicos, terrenos afectados por
expropiaciones, etc.
En las comunas en que no exista Plan Regulador podrán
estudiarse Planes Seccionales.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Métodos de Tasación Inmobiliaria
E-mail : [email protected]
Métodos de Tasación Inmobiliaria
“Cualquiera sea el tipo de tasación, sea para estimar el Valor de
Mercado o un valor definido como ajeno al mercado, requiere que el
tasador aplique una o más aproximaciones al valor”.
El término “método de tasación” es el o los criterios que el tasador (a)
deberá aplicar según cada caso en particular.
En la aplicación de los métodos de tasación juega un papel
esencial la finalidad del informe ;
HERNÁN MARCHANT MONTERO
1.- Costo de Reproducción
(valor físico)
“Es el procedimiento que llega al valor de una propiedad
mediante la determinación del costo de producir, o
ejecutar, una construcción igual, o al menos equivalente
en el aspecto físico, o que rinda los mismos servicios o
beneficios económicos“
“ Este método aparece como la evaluación, y suma, de 2
elementos ; edificio y terreno, y no de un inmueble como un
conjunto unitario. “
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2.- Método Capitalización
de la Renta
“Este método se aplica para evaluar una propiedad a partir de la renta
que genera. Esta renta se puede considerar que se capitaliza a una
tasa de interés y de amortización de acuerdo con el mercado y las
características del inmueble.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
2.- Método Capitalización
de la Renta
La formula básica utilizada en el proceso de tasación por Capitalización de
Renta es :
VALOR = Ingreso Neto de operación
Porcentaje de capitalización
HERNÁN MARCHANT MONTERO
2.- Método Capitalización
de la Renta
“Es fundamental evaluar las cuantías futuras de factores como, la depreciación
FISICA y FUNCIONAL , también las perdidas de rentas, variación de los
intereses, y cuantificar así la tasa de AMORTIZACION que compense la perdida
futura de valor de una propiedad destinada a producir renta.
“El precio de un Bien Raiz es la representacion monetaria del valor actual
de los futuros beneficios”, lo que es fundamental en el enfoque de
Capitalizacion de la Renta, en el que futuro depende de : la rentabilidad, la
durabilidad, y sus variaciones.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
2.- Método Capitalización
de la Renta
INTERES
El interés sobre el total del capital invertido (terreno y edificios), y que se
determina en función de los intereses obtenidos en otras inversiones usuales,
que tengan similares riesgos, plazo, liquidez, etc.
AMORTIZACION
Es la recuperación de la inversión en las construcciones dado que estas, como
entes físicos, se deterioran por efecto de los fenómenos naturales.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
TASACION POR RENTABILIDAD
RENTA PROMEDIO MENSUAL:
-
1º piso:
2º piso:
3º piso:
Total:
$ 1.800.000
$ 700.000
$ 700.000
$ 3.200.000
RENTA LÍQUIDA ANUAL (11 meses): $ 35.200.000
*TASA DE INTERÉS : 5%
CÁLCULO:
R=CxI
35.200.000 = C x (0.05 + 1/50)
35.200.000 = C
0.07
CAPITAL =
$ 502.857.143 / UF 28.571
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Los sistemas constructivos se dividen en tres subsistemas : Obra gruesa (o estructura), instalaciones
y terminaciones. A cada una de ellas le corresponde un porcentaje del costo total, los que varian según
la calidad y superficie de la construcción, y de los equipos que esta dotada.
La participación promedio se estima en :
Etapa
Superior
Media
Económica
Obra gruesa
30 a 35 %
35 a 40 %
50 a 55 %
Instalaciones
18 a 23 %
17 a 20%
15 a 18 %
Terminaciones
45 a 50 %
40 a 45 %
30 a 35 %
HERNÁN MARCHANT MONTERO
3.- Método de valor Residual
“Es el procedimiento que llega al valor neto del suelo
mediante la estimación a precios de mercado de todos los
costos asociados al máximo aprovechanmiento que rinde
el suelo de acuerdo a su potencial constructivo y uso
asignado por la normativa correspondiente.
“El valor residual, despues de todos los costos a valor de
mercado es el MÁXIMO posible a pagar por el mercado objetivo
del suelo (constructoras e inmobiliarias), generalmente.“
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Elevación Oriente
4.- Método comparativo
(precio de mercado)
“Este método es el más usado en las Tasaciones
inmobiliarias ya que refleja la realidad entregada
directamente por el mercado en un momento
determinado.
“El método comparativo es una banda de precio generada desde
distintas fuentes de información ; C.B.R. – avisos económicos en
diarios – informes comerciales de oferta de inmuebles, encuestas en terreno y/o con agentes del mercado“.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Metodología Aplicada
1.-
Identificar los factores de valor del inmueble en estudio que “detonan” la demanda
en el mercado tomando en cuenta los puntos de vista del comprador objetivo.
2.-
Encontrar Inmuebles comparables que hayan sido transadas recientemente .
3.-
Comparar los inmuebles seleccionados con el inmueble en estudio (tasado) y
hacer los ajustes por las diferencias.
4.-
Llegar a situar el inmueble en estudio una BANDA DE PRECIO a la fecha de la
Tasación.
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PROCESO DE AJUSTE
“Es muy importante considerar sólo transacciones recientes (de los últimos 6
meses) y estas deben ser transacciones Libres y los inmuebles deben ser lo
más parecidos que sea posible al Bien Raíz en estudio”.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Método comparativo
(precio de mercado)
VPE = VPC +/- A
“Teóricamente, si se pudiera encontrar dos inmuebles exactamente iguales,
excepto por una variable, el precio de ajuste de esa variable sería la
diferencia en los precios de venta de los dos bienes inmuebles “
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ELEMENTOS A CONSIDERAR
• Ubicación
• Superficie y caracteristicas del terreno
• Tipo de construcción
• Superficie, número de dependencias y programa de la construcción
• Antiguedad
• Términos de la transacción (venta) y condiciones generales en
que se llevo a cabo
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Método comparativo
o análisis de mercado
• Recopilación de Información
• Verificación de la Información
• Antecedentes Complementarios
• Procesamiento de la Información
• Análisis de los Datos
• Interpretación de los Análisis Estadísticos
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LEVANTAMIENTO DE DATOS
(C.B.R. - MUNICIPALIDAD)
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Inscripciones de dominio C.B.R.
FOJAS NUM
NUM
DIA
NOMBRE
NOMBRE
COMPRADOR
VENDEDOR
DIRECCION
COMUNA
FECHA
NOTARIA
U.F.
12576-10610
6/2/08
IRENE LEVY KIGUEL
SYLVIA AGLIATI GAMBINO
D/ 52 AV. RICARDO LYON 635
PROVIDENCIA
20/12/07
REVECO
3.413,19
12578-10613
6/2/08
MARIA TRESPALACIOS CUETO
DOMINGO TRESPALACIOS MARTINEZ
DR. JOEL RODRIGUEZ 984
PROVIDENCIA
28/1/08
FARREN
2.967,99
12579-10615
6/2/08
ASTRID COMANDARI KAISER
RAFAEL RAGA CASTELLANOS
AV. EL BOSQUE 2409
PROVIDENCIA
3/2/08
AVELLO
5.045,59
12939-11115
6/2/08
ANTHONY FACCUSE BABOUN
JORGE LOBOS CANALES
D/ 205 AV. LOS LEONES 764
PROVIDENCIA
5/12/07
VILA
1.370,03
12958-11149
6/2/08
CONSUELO RIEDEL GARCIA
MARIA ALMARZA PENSA
D/ 634 AV. V. MACKENNA 54
PROVIDENCIA
30/1/08
AVELLO
682,64
12971-11173
6/2/08
GABRIEL MATUS DIAZ
INMB. LA FRONTERA S.A
D/ 205 AV. HOLANDA 1800
PROVIDENCIA
13/11/07
BENAVENTE
4.678,65
12978-11187
6/2/08
JORGE LOPEZ VIDALES
ALFREDO BUSTOS AZOCAR
D/ 302 JORGE MATTE GORMAZ 2536
PROVIDENCIA
20/12/07
MOZO
2.374,40
12990-11207
6/2/08
OSCAR DIAZ GUZMAN
JUAN MOLETTO RISI
D/ 507 AV. HOLANDA 2354
PROVIDENCIA
31/12/07
REVECO
1.899,52
12990-11208
6/2/08
FRANCISCO ZAMORANO VALDIVIA
DARIO BOBADILLA CABELLO
D/ 5 AV. SALVADOR 327
PROVIDENCIA
13/12/07
MUSALEM
1.009,06
13007-11235
6/2/08
JUANA VERGARA MONTECINOS
ANDRES VALCARCEL QUIROZ
D/ 3 MARIA LUISA SANTANDER 0180
PROVIDENCIA
8/1/08
BENAVENTE
1.270,00
13018-11251
6/2/08
DAVID TOBAR RIQUELME
MARCELA TOBAR GARRIDO
D/ 1704 AV. BUSTAMANTE 130
PROVIDENCIA
27/12/07
UNDURRAGA
1.305,92
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Gestión Municipal
• Principales certificados emitidos por las Municipalidades.
Para Tasar se necesita ver y/o conocer :
Informe Previo
Plan Regulador
Certificado de Número
Recepción final
Certificado de Exp.
Las Tipologías de productos inmobiliarios
Características propias de un bien que afectan su valor
Accesibilidad
Cercanía a equipamientos y servicios
Ubicación
Entorno
Vistas
Orientación
Bien
Condiciones de Edificación
Normativa
Programa
Posibilidades de ampliación, subdivisión,
etc
Superficie
Número y disposición de recintos
Calidad de
Construcción
Materiales
Control térmico
EXPROPIACIONES
* D. Ley 2186 del Año 1978
Resumen :
HERNÁN MARCHANT MONTERO
RESEÑA HISTORICA
ANTIGUA LEY DE EXPROPIACIONES
- Se cancelaba valor fiscal del inmueble
- Se podía negar a la expropiación
- Se cancelaba Lucro cesante estimado
LEY 2.186 DEL AÑO 1978
- Se cancela el REAL daño patrimonial causado
- No se puede negar a la Expropiación, sólo se puede reclamar el
monto de la indemnización.
- No se cancela Lucro cesante sin peritaje contable preciso
E-mail : [email protected]
RESUMEN DECRETO LEY 2.186
ARTICULO 1
Toda expropiación por causa de utilidad pública o de interés social o nacional, cualquiera que sea
la ley que la autorice o la institución que la decreta, SE SUJETARÁ al procedimiento establecido
en el presente texto.
ARTÍCULO 4
Todo procedimiento expropiatorio SE INICIARÁ O CONTINUARÁ, según corresponda, con el
nombramiento de una comisión de tres miembros encargada de determinar el monto provisional
de la indemnización. La entidad expropiante DESIGNARÁ a los miembros de esta comisión, en la
cual NO PODRÁN figurar profesionales pertenecientes a dicha entidad, de entre los técnicos de
diversas especialidades QUE FIGUREN en una lista de peritos que apruebe el Presidente de la
República por decreto del Ministerio de Hacienda, para una región o agrupación de regiones. Esta
comisión NO PODRÁ ser integrada con más de un miembro que pertenezca a la administración
centralizada o descentralizada del Estado.
E-mail : [email protected]
RESUMEN DECRETO LEY 2.186
ARTICULO 20
... SE EXTINGUIRÁN, también, los arrendamientos, comodatos y demás contratos que constituyan
títulos de mera tenencia, ocupación o posesión en favor de terceros, y todas las prohibiciones,
embargos, retenciones y medidas precautorias que afectaren al bien expropiado. Los derechos,
prohibiciones y medidas a que se refiere este inciso SE MANTENDRÁN vigentes respecto de la parte que
el propietario conservara en su dominio.
El Conservador respectivo CANCELARÁ de oficio las inscripciones vigentes de los derechos extinguidos, al
momento de inscribir la cosa expropiada a nombre del expropiante.
E-mail : [email protected]
RESUMEN DECRETO LEY 2.186
ARTICULO 38.
Cada vez que en esta ley se emplea la palabra "indemnización", DEBE ENTENDERSE que ella se
refiere al daño patrimonial efectivamente causado con la expropiación, y que sea una consecuencia
directa e inmediata de la misma.
E-mail : [email protected]
Expropiación : “ Procedimiento Administrativo, por el cual
el Estado, en atención al interés público, dispone para sí la
transferencia del bien particular, entregando a éste, a
cambio, la respectiva indemnización.
Ámbito de aplicación ; Ministerio de Obras Públicas,
Ministerio de la Vivienda, Municipalidades, Ministerio de
Agricultura.
* El procedimiento se inicia con el nombramiento de
una comisión de tres miembros encargada de
determinar el monto provisional de la indemnización.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
. . . EL PROPIETARIO TIENE DERECHO A INDEMNICACIÓN
POR EL DAÑO PATRIMONIAL “EFECTIVAMENTE” CAUSADO
CON LA EXPROPIACIÓN, Y QUE SEA UNA CONSECUENCIA
DIRECTA E INMEDIATA DE LA MISMA.
. . . NO SE INDEMNIZA EL DAÑO MORAL, COMO TAMPOCO EL
DAÑO EMERGENTE NI LUCRO CESANTE, SI ESTOS NO PUEDEN
SER DEMOSTRADOS COMO REAL DAÑO PATRIMONIAL.
E-mail : [email protected]
ESTRUCTURA DE PRECIOS
VALOR DEL SUELO
 Análisis de mercado, teoría de oferta y demanda, determinación de banda
de precios.
 Estadística de la oferta (corredores de propiedades, avisos en la prensa
local y nacional, estudio de terreno).
 Estudio de la demanda (ultimas transacciones en el C.B.R.)
VALOR DE EDIFICACIONES
 Costo de reposición a valor de mercado.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
ESTRUCTURA DE PRECIOS
INVENTARIO DE ELEMENTOS VALORABLES
 Costo de reposición para flores, plantas, árboles.
 Cultivos anuales no se valoran, ya que se debe esperar la cosecha.
 Frutales y forestales, valorización por flujos de caja y evaluación de
proyectos.
 Obras anexas e instalaciones se tasan a valor de reposición.
E-mail : [email protected]
Caso emblemático
CASA “ISLA” AV. OSSA
ULTIMO TRAMO QUEDARA HABILITADO EN 1990: TERMINADO 88 %
DEL ANILLO VIAL AMERICO VESPUCIO
Los trabajos entre Ochagavía y Pajaritos, que corresponden a los 7
kilómetros que restan por finalizar, concluirán en 1990.
El 88 % de la extensión del anillo Américo Vespucio, de 62 kilómetros, se
encuentra habilitado y el término del tramo de siete kilómetros, entre
Ochagavía y Pajaritos, está proyectado para fines de 1990. Esos trabajos
incluyen, además, tres pasos a distinto nivel y otras dos intersecciones
importantes a nivel con una inversión total de seis millones de dólares.
Fuente: EL MERCURIO, martes 12 de julio de 1988, cuerpo C, página 6,
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Fuente: EL MERCURIO, martes 12 de julio de 1988, cuerpo C, página 6,
ANTES Y DESPUES
Antes de 1973 se construyó básicamente en una calzada el sector Ruta-68Recoleta, y el sector sur-oriente, entre Grecia y Ochagavía. Desde 1973 hasta hoy
se ejecutó la segunda calzada, entre Bilbao y Gran Avenida, además de la totalidad
de las obras en el sector Río Mapocho-Recoleta y la primera calzada entre Pajaritos
y la Ruta 68.
Un obstáculo para el normal término de los trabajos de la segunda calzada en
el sector Avenida Ossa con Bilbao, ha sido la "casa-isla", cuya expropiación
aún está en litigio y que obligó a un desvío para ejecutar los trabajos.
Hasta la fecha la inversión total en esta obra, desde sus inicios, asciende a 50
millones de dólares, y sólo en los últimos cuatro años ha ocupado mano de obra
equivalente al trabajo continuo de una cuadrilla de 550 hombres.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
RESUMEN EXPROPIACIONES
1.- La expropiación es un proceso establecido por Ley
2.- Nadie puede negarse a la expropiación
3.- Se puede demandar un mayor valor de indemnización
4.- Solo se cancela el REAL daño patrimonial efectivamente causado, por lo
que no corresponde el uso de PLUSVALIA ni MINUSVALIA.
5.- El procedimiento es largo, y no solo involucra al MOP,sino que pasa
por Bienes Nacionales y Hacienda
E-mail : [email protected]
RESUMEN EXPROPIACIONES
6.-
La comisión de peritos debe encontrar la Banda justa de precio utilizando
el modelo de mercado para los valores del suelo y de costo de reposición
para el inventario.
7.Las edificaciones e instalaciones no se deprecian, ya que se le debe
reponer lo mismo que tenia la parte expropiada, en términos de funcionalidad.
8.-
Los letreros de publicidad no se cancelan.
9.La tasación de negocios debe ajustarse al concepto de daño patrimonial
efectivamente causado, por lo que el calculo de lucro cesante o daño emergente se
restringe a un acabado estudio contable, impositivo y de comprobado resultado
futuro, por lo que debe ser establecido por un juez.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
TALLER DE TASACIONES
PARTE I
E-mail : [email protected]
Informes de Tasación
EXPROPIACION
BANCARIA
AGRICOLA
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TALLER DE TASACIONES
PARTE II
HERNÁN MARCHANT MONTERO
RENTABILIDAD x ARRIENDO
DE INMUEBLES
Rentabilidad
Anual
Esperada
(Cánon de arriendo M ensual) x 12 –
(Gastos generados por la
100
=
x
propiedad)
Valor de la propiedad
EJERCICIO 1
UBICAR
TASA DE
RENTABILIDAD
DE
INMUEBLE
HABITACIONAL UBICADO EN AVENIDA RICARDO LYON 289
DEPTO 21, COMUNA DE PROVIDENCIA
(CERTIFICADO DE AVALUO Y CONTRIBUCIONES EN WORD ADJUNTO)
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DEPTO HABITACIONAL
•
PRECIO DE MERCADO
:
$ 52.000.000.-
•
CANON DE ARRIENDO
:
$
•
CUOTA CONTRIBUCIONES
:
$
113.197.-
•
GASTOS COMUNES
:
$
60.000.-
320.000.-
(CERTIFICADO DE AVALUO Y CONTRIBUCIONES EN WORD ADJUNTO)
HERNÁN MARCHANT MONTERO
AV. RICARDO LYON, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE
COMUNA DE PROVIDENCIA
•
DORMITORIOS
:
03 + 01 SERVICIO
•
BAÑOS
:
02 + 01 SERVICIO
•
TERRAZA
:
01
•
ESTACIONAMIENTO
:
01
•
BODEGA
:
01
•
SUPERFICIE UTIL
:
140 m2
•
NUMERO PISOS EDIFICIO
:
03
•
AÑO DE CONSTRUCCION
:
1962
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AV. RICARDO LYON 289, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE
COMUNA DE PROVIDENCIA
HERNÁN MARCHANT MONTERO
AV. RICARDO LYON 289, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE
COMUNA DE PROVIDENCIA
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AV. RICARDO LYON 289, DEPTO. 21, ACERA PONIENTE
COMUNA DE PROVIDENCIA
HERNÁN MARCHANT MONTERO
RENTABILIDAD x ARRIENDO
DE INMUEBLES
I)
Ingreso anual x Arriendo
$ 3.840.000
II)
Gastos anual (04 cuotas contribuciones + 1 mes de
vacancia)
$ 772.788.-
III) Total ingreso - gastos anuales
$ 3.067.212.-
RENTABILIDAD x ARRIENDO
DE INMUEBLES
R.A. =
$ 3.067.212 x 100
$52.000.000
RENTABILIDAD x ARRIENDO
DE INMUEBLES
R.A. =
5,89 %
RESUMEN MÓDULO
TASACIONES
•
Todos los informes de tasación inmobiliaria deben expresar
claramente el propósito, la función y fecha de emisión.
•
El uso ponderado de la experiencia y pericia y la correcta aplicación
de la metodología son esenciales.
*
El menor costo de la mejor alternativa, ya sea un sustituto o el
original, tiende a establecer el precio de mercado.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
Estructura del Informe
IDENTIFICACION
CLASIFICACION
EVALUACION
COMENTARIOS Y ANEXOS
• Descripciones completas, precisas y sinteticas.
• Lenguaje simple, sin tecnicismos complicados.
HERNÁN MARCHANT MONTERO
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FEBRERO 2005 - Tasaciones.cl