Mercados, solvencia del sistema financiero y
posiblidades de actuación
25 de febrero de 2008
Grupo de Inmobiliarias por la Excelencia
Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Mes a mes, el escenario macro internacional continua desacelerándose…
Con las previsiones actuales, ninguna economía de nuestro entorno superará el 2% de
crecimiento. La previsión para España, sigue situándola en mejor lugar.
Previsiones AFI de crecimiento anual del PIB en principales economías e histórico de revisiones
España
UME
Alemania
Francia
Italia
EEUU
Japón
Reino Unido
22-feb-08
2007
3,8%
2,7%
2,6%
1,9%
1,7%
2,2%
2,1%
3,1%
2008
2,4%
1,8%
1,8%
1,9%
1,0%
1,4%
1,8%
1,9%
31-dic-07
2007
3,8%
2,6%
2,6%
1,9%
1,8%
2,3%
1,9%
3,1%
2008
2,8%
2,0%
2,1%
2,0%
1,5%
1,8%
1,9%
2,2%
30-jun-07
2007
3,8%
2,7%
2,9%
2,0%
2,1%
2,2%
2,7%
2,5%
2008
3,3%
2,1%
2,2%
2,1%
1,6%
2,9%
2,2%
2,4%
(*) En verde (rojo), revisión al alza (a la baja) respecto a la fecha de la derecha
Estados Unidos sigue experimentando revisiones relevantes a la baja, por la crisis de
crédito.
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Desde el punto vista de la cotización, febrero muestra una relativa tranquilidad
El índice Afi de cotizadas inmobiliarias ha subido un 7,5% en el último mes, dejando la caída
acumulada en 2008 en un 3%,.. tras el 42% de caída en 2007
Evolución reciente. Índice Afi sector inmobiliario
cotizadas españolas vs Índice General de la Bolsa de
Madrid (base 100 enero 1996)
Evolución reciente. Índice Afi sector
inmobiliario cotizadas españolas vs índice
EPRA (*) (base 100 enero 1996)
880
900
Índice Afi sector
inmobiliario cotizadas
españolas
780
680
580
Índice Afi sector
inmobiliario cotizadas
españolas
800
700
600
480
500
380
Índice EPRA
300
180
80
e-06
IGBM
400
280
j-06
e-07
j-07
e-08
200
e-06
j-06
e-07
j-07
e-08
(*) European Public Real Estate Index: índice ponderado por
capitalización de las compañías con mayor volumen de
negociación del sector en Europa
Fuente: AFI a partir de datos de JCF y Bloomberg
3
Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Comparativa con el sector financiero estadounidense: Principales variables
EE.UU.
-Esquema de “originar para titulizar”
ESPAÑA
-Porcentaje de activos transferidos del
70%
-Coincidencia de originador y
administrador en un 98% de los casos
-Porcentaje de cartera hipotecaria que
respalda emisiones del 37%
Morosidad hipotecaria
Morosidad elevada (2,72% en 3T07)
Morosidad más reducida (0,63% en 3T07)
Solvencia (ratio BIS)
Robusta posición de solvencia (12,31%
en 3T07)
Robusta posición de solvencia (11,80% en
3T07)
Cobertura de los activos
dudosos
Cobertura por provisiones más reducida
(105% en 3T07)
Amplia cobertura (250% en 3T07)
Préstamos respaldados únicamente por
garantía real
Préstamos respaldados tanto por garantía
real como personal
Presencia de Home Equity Loans
Inexistencia de Home Equity Loans
Presencia significativa de segundas
hipotecas
Segundas hipotecas poco extendidas
Inexistencia de límites en los activos
titulizados
Elevados requisitos para la definición de
la cartera elegible
Originación y tenencia final
de las operaciones
Otras variables
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Comparativa con el sector financiero estadounidense: Principales variables
Calidad de las exposiciones
Diferencias significativas en la calidad entre el mercado
hipotecario español y el estadounidense:
Tasa Morosidad Hipotecas España
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
1T
20
03
3T
20
03
1T
20
04
3T
20
04
1T
20
05
3T
20
05
1T
20
06
3T
20
06
1T
20
07
3T
20
07
0,00%
Fuente: Banco de España
Tasa de Morosidad Hipotecas EEUU
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
 Estos rasgos diferenciales conllevan que la situación general en ambos
países sea completamente distinta, como ponen de manifiesto las
tasas de morosidad registradas.
1T
20
03
3T
20
03
1T
20
04
3T
20
04
1T
20
05
3T
20
05
1T
20
06
3T
20
06
1T
20
07
3T
20
07
0,00%
Fuente: Reserva Federal
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Comparativa con el sector financiero estadounidense: Principales variables
Cobertura de los activos dudosos
 En el caso español, las provisiones pueden ser de dos tipos: La provisión genérica, que supone un porcentaje de
dotación variable en función del riesgo de la operación, y la específica, dotada expresamente para cubrir
situaciones de dudosidad existentes o previstas. Con datos del 3T07, la situación de provisiones de las entidades
financieras españolas es excepcional, situándose la cobertura en un 250% en términos individuales, y un 213% en
términos consolidados. Esto supone que por cada euro de activos dudosos, hay dotados 2,5 euros.
 Esta situación contrasta con la de EEUU, donde el ratio de cobertura por provisiones se ha venido deteriorando en
los últimos trimestres, y se sitúa en el 3T07 en un 105% . Esto quiere decir que actualmente la cobertura estaría ya
prácticamente consumida por los activos dudosos existentes, no quedando apenas margen para los que se
pongan de manifiesto en los próximos meses.
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Una solvencia mayor que en el resto de Europa.
La mayor “exigencia regulatoria” del Banco de España permite que, si se analiza el
sistema español siguiendo Basilea II, aparezcan colchones adicionales útiles para
afrontar escenarios desfavorables:
1. Existencia de provisiones genéricas obligatorias, de importe variable en función del volumen y el riesgo de cada
operación
2. Dotación adicional de provisiones por existencia de activos subestándar
3. Deducciones regulatorias en el capital por la existencia de determinadas inversiones (principalmente
aseguradoras)
4. Existencia de plusvalías latentes en los balances, derivadas de valoraciones conservadoras de las carteras de
instrumentos financieros y de las limitaciones regulatorias para su cómputo
5. Desinversiones no estratégicas: fuerte peso de los inmovilizados en el balance de las entidades, que se erigen
en fuente de posibles plusvalías y de obtención de liquidez mediante su venta
El cómputo de la solvencia en términos comparables con los demás
(Basilea II) suponer, aproximadamente, un incremento de la solvencia del
Sistema financiero español de 1,5 puntos porcentuales.
Las extensas redes de oficinas suponen también una ventaja para las entidades
financieras españolas.
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
El Banco de España reitera la solidez y solvencia del sector bancario español
El sistema financiero español se encuentra en una posición de fortaleza para afrontar la actual situación de los
mercados internacionales, gracias a su holgada situación de liquidez, sus altos niveles de rentabilidad, unas
confortables ratios de solvencia –bastante por encima de los mínimos que exige la regulación- y los elevados niveles
de cobertura de los créditos dudosos conseguidos gracias a las provisiones realizadas por bancos y cajas durante los
últimos años. Así lo ha manifestado hoy el Director General de Supervisión del Banco de España, F. Javier Aríztegui,
en su intervención durante la clausura de la VIII Jornada Anual de Riesgos organizada hoy en Madrid por el Club de
Gestión de Riesgos de España.
…
Por todo ello, el Banco de España considera que las entidades españolas están en una posición sólida para superar la
actual coyuntura y que no hay ninguna base para sembrar una inquietud injustificada respecto a la salud del sector.
La NO situación de emergencia de las Entidades financieras podría
facilitar una flexibilización de la política, evitando el estrangulamiento
del resto de la economía por falta de crédito.
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Medidas para una legislatura:
El sector de la construcción e inmobiliario es el que explica el empeoramiento de la perspectiva para la
economía española. Por ahora, el impacto de la crisis se encuentra focalizado en este sector, y con
margen, la desaceleración podría ser absorbida por el resto de sectores.
No obstante, los últimos datos (Barómetro, empleo) ponen de manifiesto una desaceleración del sector
más rápida de lo previsto inicialmente, que pone en jaque su supervivencia y podría hacer que la
respuesta del resto de la economía llegue tarde.
Que la caída sea más rápida, por tanto, implica costes adicionales:
Coste en prestaciones
D Desempleo
Mayor caída de
la confianza
Menor discrecionalidad en uso
recursos públicos (inversión,
políticas públicas)
Desaceleración consumo
privado
Desaceleración otros
sectores
Claves para romper el círculo:
•Medidas para recuperar la confianza en el sector.
•Medidas de apoyo al sector para frenar su desempleo (mayor actividad, mantenimiento de la
financiación).
9
Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Medidas para una legislatura: reactivación de la actividad inmobiliaria
1.- Recuperar la producción de vivienda protegida, en todas sus formas de protección:
•Pacto nacional para una rápida activación de suelo para 200.000 viviendas protegidas por AA.PP.
2.- Ampliar las figuras de protección de Vivienda, para dar acceso a más población:
•Potenciación de la vivienda de precio tasado y con niveles de subvención variable en función de
la renta. El sistema actual excluye a las clases medias de la vivienda protegida, generando
exclusión social.
3.- Mejorar fórmulas de acceso a través del alquiler: la nueva demanda pide nuevas viviendas,
independientemente del régimen de uso.
•Eliminar los límites de edad en las deducciones y subvenciones. Continuar avanzando en
medidas de fomento del alquiler y en protección de propietarios. El alquiler da rentabilidad a la
inversión en vivienda.
4.- Adecuación de la vivienda de protección a las demandas de los ciudadanos.
•Las nuevas familias demandan viviendas protegidas más pequeñas y, por tanto, más económicas
que las que se pueden construir. Viviendas demasiado grandes como resultado de la normativa
vigente implican mayor precio y por tanto, sobreesfuerzo familiar. En el límite, producen aumentos
de densidad a través de realquiler, incluso en VPO.
Todas estas medidas recuperan la demanda, pero tienen impacto de largo plazo.
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Medidas URGENTES: mantener la capacidad de financiación empresarial
1.- Facilidades para la refinanciación de créditos a promotor. Ello permitiría que las empresas
aguantaran, hasta la efectividad de las medidas de medio plazo, ya que el corte de la financiación a las
empresas inmobiliarias pone en riesgo su continuidad por una cuestión de tesorería.
•Pacto nacional que permita aumentar las garantías ofrecidas por las empresas del sector.
•Valoración del suelo
•Soporte de las AA.PP.
•Flexibilización en la asunción de garantías por parte de las AA.PP.
2.- Aumento de la financiación a promotor para VPO. Elevación de los límites aplicables en la
financiación a promotor para VPO, y agilización de trámites.
REAL DECRETO 801/2005 PLAN DE VIVIENDA “Artículo 37. Préstamos convenidos a promotores.
Los préstamos convenidos, además de las características generales que son de aplicación a los préstamos a promotores de viviendas para
arrendamiento, reunirán las siguientes características:
a) La cuantía máxima del préstamo, a efectos de la determinación de los importes de las ayudas económicas estatales directas, será del 80 por 100 del
precio máximo legal total de referencia que corresponda, según el artículo 32.1 de este Real Decreto.
b) El plazo de amortización de los préstamos será de diez o de veinticinco años, precedido de un período de carencia cuya duración máxima será de tres
años, ampliable hasta cuatro años como máximo, cuando medien circunstancias que, a juicio de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades de Ceuta y
Melilla, y previo acuerdo de la entidad prestamista, aconsejen dicha ampliación. “
La financiación actual para la VPO es más restrictiva que el sistema de ayudas: menos plazo, y menos importe.
3.- Titulización de las rentas por alquiler, si el promotor destina la vivienda a alquiler protegido o a
través de entidades que garanticen la obtención de la renta (Sociedad pública de Alquiler u otras).
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Medidas URGENTES: mantener la capacidad de pago de las familias
1.- Un eventual aumento del impago en hipotecas puede arrastrar al consumo privado. Medidas de
flexibilización de los pagos, al estilo de las medidas abordadas en EE.UU..
•Tipo HOPE NOW ALLIANCE. Medidas que faciliten la no traslación momentánea del aumento de los
tipos a la carga financiera de las familias. Alargamiento de plazos, seguros por desempleo. Podrían
venir apoyados por las AA.PP.
•En la línea de lo que está estudiando el supervisor de las cajas de ahorro en EE.UU., reducir la
deuda hipotecaria si el valor de la vivienda se sitúa por debajo, creando una nueva figura (crédito
con riesgo/warrant negociable) que sería exigible si la vivienda vuelve a subir de precio. Las
entidades financieras asumen el riesgo de la revalorización, a cambio de reducir el riesgo de impago.
1.- Actual
A corto plazo:
Disminución cuota mensual.
Menor carga financiera, y
menor impacto negativo en
consumo.
2.- Revisión
3.- Venta
Valor Hipoteca: 100
Nueva hipoteca: 80
Valor vivienda: 80
Crédito a riesgo: 20
Plusvalía
Reembolso realizada
Reembolso Crédito a
por
Valor venta Hipoteca
riesgo
propietario
80
80
0
0
100
80
20
0
110
80
25(*)
5
(*) más los intereses que se deriven de este crédito
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
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Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
xxxx.
% revalorización
FEB.07
Actual
Inmobiliario
Potencial de revalorización medio del
sector cotizado inmobiliarias españolas.
Media del consenso de analistas
Índice
IGBM (ES)
Afi sector inmobiliario
EPRA
Máximo 2007
Cotización
fecha
1724,9
6-nov-07
840,8
20-feb-07
439,9
20-feb-07
Fuente: AFI a partir de datos de FactSet
Mínimo 2007
Cotización
fecha
1508,5
17-sep-07
486,22
28-dic-07
260,04
19-dic-07
-8%
Var % de
máximo a mínimo
-13%
-42%
-41%
31%
Actual
Cotización
1426,3
471,38
274,24
Var % desde
mínimos 2007
-5,4%
-3,1%
5,5%
Var %
en 2008
-13%
-3%
1%
14
Mercados, solvencia del sistema financiero y posibilidades de actuación
Índice Afi sector inmobiliario cotizadas españolas vs
Índice General de la Bolsa de Madrid (base 100
enero 1996)
Índice Afi sector inmobiliario cotizadas españolas vs
índice EPRA (*) (base 100 enero 1996)
880
780
880
Índice Afi sector inmobiliario
cotizadas españolas
680
680
580
580
480
480
380
380
280
Índice EPRA
180
80
e-96 j-97 e-99 j-00 e-02 j-03 e-05 j-06 e-08
Índice Afi sector inmobiliario
cotizadas españolas
780
IGBM
280
180
80
e-96 j-97 e-99 j-00 e-02 j-03 e-05 j-06 e-08
(*) European Public Real Estate Index: índice ponderado por
capitalización de las compañías con mayor volumen de
negociación del sector en Europa
Fuente: AFI a partir de datos de JCF y Bloomberg
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