VICENTE MAGRO SERVET
CADIZ, 29 DE ABRIL DE 2011
COLEGIO TERRITORIAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE
CÁIDZ
ACTUALIZACIÓN DE CRITERIOS DEL TRIBUNAL SUPREMO EN
PROPIEDAD HORIZONTAL
¿Puedo pedir al Administrador de fincas la entrega
de copia de documentación para asistir a la junta?
NO
No es una
S.A. o S.L.
Exhibición
• En absoluto.
• La comunidad de propietarios no es una sociedad mercantil
• No existe una asimilación a la normativa de las sociedades mercantiles.
• El art. 93. d) del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Sociedades de Capital concede al socio el derecho de información.
• Existiría un derecho de exhibición de documentación.
• Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 Mar. 2010, rec.
1403/2006
• Incluso, no se exige con rigor la exposición previa de todos los datos o medios de conocimiento
precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los interesados a la junta.
Prueba de la notificación de comunicaciones a
los propietarios.
Sentencia del TS 22 de
Diciembre de 2008
La comunidad debe estar en condiciones de aportar
prueba acerca de cómo se hizo la notificación, pero no se
exige la fehaciencia.
Eficacia de la vía del “tercero de confianza”
El propietario debe comunicar
fehacientemente al AF su domicilio para
notificaciones. Puede ser el electrónico.
Responsabilidad del comunero por daños y molestias
del inquilino
El titular debe vigilar
que el inquilino no
cause molestias a la
comunidad
• El propietario de un inmueble es responsable de
los daños que cause el ocupante y se le debe
reclamar a los dos por los daños causados.
Será condenado con
aquél a pagar a la
comunidad
• Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil,
Sentencia de 18 Dic. 2009, rec. 1495/2004
• Principio de la corresponsabilidad arrendadorarrendatario en las comunidades de vecinos.
Requerimiento
• El sujeto responsable frente a la Comunidad del
cumplimiento de las obligaciones que establece el art. 9
LPH será siempre el dueño del piso o local.
• El titular del inmueble no puede inhibirse de lo que haga
el arrendatario.
No responsabilidad del administrador por daños por deficiencias ocultas no
denunciadas
Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 5 de Noviembre de 2001

Es obligación del administrador acometer las reparaciones
urgentes.
◦ No existen en autos datos o elementos que avalen la tesis de una
conducta negligente o descuidada por parte del administrador en la
obligación de conservación y vigilancia de los elementos comunes.
◦ No consta que en momento alguno en junta de propietarios o por
algún vecino se manifestara al administrador alguna queja
sobre el estado de las cañerías, averías anteriores que hubieran de
ponerle sobre alerta, ni tampoco que se aprobara en junta la necesidad
de revisar el estado de las acometidas.
◦ Siendo así que su actuación tras la producción del siniestro estuvo
provista de la debida diligencia, pues avisó inmediatamente a los
servicios de reparación.
 ¡OJO!: Preconstituir la prueba de lo que se hace:

Desarrollo de una junta de
propietarios
NORMAS QUE DEBO OBSERVAR EN EL DESARROLLO DE UNA JUNTA
El comunero que se quiera ausentar de una junta de
propietarios debe comunicarlo al administrador de
fincas para que conste en el acta que se ausenta
Sentencia del TS de 22 de Diciembre de 2008.
Si no consta un tema incluido en el orden del día no
es posible someterlo a votación ni aunque se trate de
circunstancias muy especiales que aconsejaran no
retrasar la decisión o aunque nadie se oponga a ello
en el acto, porque los ausentes no pueden decidirlo.
Tribunal Supremo sentencia del 15 de Junio del
2010
ACTAS, ASISTENCIA A LA JUNTA EN CASOS DE COPROPIEDAD Y
MANIFESTACIÓN EXPRESA DEL VOTO. PROBLEMAS EN LAS
SEPARACIONES Y/O DIVORCIOS
ACTA Y
OPINIONES
Copropiedad y
asistencia a junta
• No podrán incorporarse al acta ni hacer constar en la misma cartas, opiniones,
observaciones distintos al sistema de votaciones.
• En caso de querer presentarse algún escrito o carta por un comunero al
administrador de fincas se le devolverá al portador sin hacer constar en el acta.
STS 2 DE Octubre de 2008.
• En los casos en los que un piso o local pertenezca a varias personas el comunero
debe comunicar al AF quien representa al inmueble ante la comunidad y, por ello,
quien es el que debe acudir a las juntas en su representación. En la comunicación
ex art. 15.1.2º LPH se designará un titular del derecho y un sustituto.
• En caso de separación o divorcio es preciso que, una vez fijado por convenio o
sentencia judicial quien va a utilizar el inmueble, se comunique al AF el que acudirá
a las juntas y quien ejerce de los dos el derecho de voto en la comunidad.
Parejas separadas • En los dos casos precedentes se permite la asistencia a junta a cualquiera de los
y/o divorciadas
copropietarios pero solo el designado ejerce el derecho de voto.
ASISTENCIA A JUNTA
• En los inmuebles que pertenezcan a dos o más personas se debe comunicar al AF
dos meses antes de la junta quien es el representante del proindiviso. Este es quien
tendrá reconocido el derecho de voto y representación.
• En los casos de matrimonios o parejas de hecho pueden comparecer los dos, pero
es preciso que igualmente hayan designado al representante.
• Si algún comunero desea hacerse acompañar en la junta
por alguna persona (letrado, por ejemplo), este no podrá
intervenir en la junta.
• Se faculta al Presidente para acordar la expulsión de la junta al
comunero que perturbe el normal desarrollo de la junta bajo la vía
del art. 7.2 CC que sanciona el ejercicio antisocial de un derecho.
Se hará constar en el acta el incidente ocurrido y las razones de
la expulsión.
ACTAS, FIRMAS Y NOTAS

Reflejo en acta de observaciones y derecho honor:
◦ Reflejar en el acta que algunos propietarios expresaron en la junta alguna
observación y que se divulgue el acta no afecta al derecho al honor de los
comuneros. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Oct.
2008, rec. 1454/2002

El acta no puede ser firmada por los comuneros. Solo la firman el
presidente y el administrador de fincas. Tribunal Supremo, Sala Primera, de
lo Civil, Sentencia de 22 Dic. 2009, rec. 1731/2005

CONSEJO: De todos modos, es preciso evitar hacer constar en acta
comentarios y opiniones
Afectación al honor por expresiones en junta
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia
de 3 Junio 2009, rec. 1389/2006

El mero hecho de que conste en acta la mención
tratada en junta de que el letrado de la
comunidad ha llevado a cabo la dirección técnica
de los procedimientos judiciales de la comunidad
de manera inadecuada y que se divulgue el acta
con esta apreciación no conlleva vulneración del
derecho al honor.

Aun así, es preciso que no se recojan en acta
cuestiones que sean meros comentarios o temas
que no se refieran al orden del día por acuerdos
adoptados.
Ruegos y preguntas
• El desarrollo de los ruegos y preguntas se llevará a cabo al terminar
la junta sin presencia del AF y sin que, por ello, conste en acta nada
de lo que se exponga.
• La LPH no contempla esta vía en las juntas.
• Si alguien deseaba que se tratara algún tema en la junta debió
plantearlo en legal forma por la vía del art. 16.2.2º LPH dirigiendo
escrito al presidente que analizará con la junta rectora la viabilidad
de tratar el tema.
• No podrán unirse al acta cartas ni escritos de ningún tipo.
Convocatoria de la junta
Es aconsejable que en la convocatoria se haga
constar junto a cada punto del orden del día
el “quorum” de aprobación exigido.
Se evitan problemas de interpretación de las
reglas para que el acuerdo se entienda
aprobado.
No es preciso que el orden del día se detalle de forma
exhaustiva. En cada punto. Solo hace falta la fijación del
acuerdo a adoptar que en la junta será desarrollado.
TS Sentencia de 18 Mar. 2010.
Tablón y afectación al honor y
protección de datos.
La correcta convocatoria de una junta exige que si un
comunero no es hallado se debe insertar la convocatoria
en el tablón de anuncios de la comunidad. (art. 9.1, h)
Ello exige que si hay morosos estos deben constar para
que se les pueda privar del derecho de voto. (art. 16.2)
No afecta al honor de un comunero que se publique la
notificación de la convocatoria a una junta en el tablón de
anuncios siendo moroso.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de
11 Dic. 2008
Obligaciones del comunero de facilitar
domicilio al AF
La única situación en que la LPH exige
fehaciencia a la hora de hacer un acto de
comunicación es en la que debe hacer el
comunero al AF para designar su domicilio a
efectos de notificaciones.(Art. 9.1,h)
El comunero debe estar en condiciones de
probar que hizo esta designación. En su
defecto se harán en el piso o local y si no se
encuentra al comunero se entregan por
buzón y van al tablón.
Asunción por el comunero de que el mejor
sistema de comunicación es el informático
Información al comunero
Constancia en el protocolo de que existe
el servicio tecnológico de comunicación.
Traslado al comunero de sus ventajas
Traslado al comunero de los problemas de la comunicación personal y física en el domicilio
Los morosos saldrían en el tablón
El que pueda ser moroso pero tenga
aceptado el acto tecnológico evitaría salir.
Aceptación de la vía del tercero de confianza
Solicitud a los comuneros acerca de quien
acepta este sistema
Facilidad de su uso como prueba ante los
tribunales. Ahorro de costes y agilidad.
Régimen de acuerdos
Acuerdos que requieren unanimidad y voto en
contra de comunero con abuso de derecho.
¿Cómo evitarlo?
El TS tiene declarado que pueden aprobarse acuerdos que requieran unanimidad con algún voto en
contra si se aprecia que los que votaron negativamente lo hacen con abuso de derecho.
Ahora bien, (STS de 19 de Diciembre de 2008), la junta de propietarios tendrá que entender no
alcanzado el acuerdo por falta de la unanimidad el día de la junta y deberá ejercitar la
correspondiente acción de impugnación para, siguiendo el criterio doctrinal mantenido por el TS,
interesar del juez que se entienda aprobado el acuerdo que se propuso por existir un claro abuso
del derecho por los comuneros opositores.
Letreros por locales comerciales
¿Puede oponerse la junta a que el titular de un
local comercial ponga letreros en la fachada para
anunciar su negocio?
La comunidad no puede oponerse e impedir que los propietarios de los locales
instalen letreros en sus comercios siempre que respeten las mínimas reglas de
tamaño y ubicación y no cause perjuicios a los comuneros. Tribunal Supremo, Sala
Primera, de lo Civil, Sentencia de 15 Oct. 2009, rec. 188/2005
Límites: La salvedad a esta posición puede tener lugar cuando los letreros
atenten contra la estética del edificio o perjudiquen a otro propietario.
Instalación de ascensor en patio de
luces utilizado por local comercial
Es posible aprobar por 3/5 la instalación de un ascensor aunque se
utilice para ello un patio de luces que había sido utilizado hasta ahora
por el propietario del local con autorización de la comunidad.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 11 Feb. 2009,
rec. 231/2003
El título constitutivo de la propiedad horizontal no contiene ningún
dato para calificar el referido patio de luces como elemento privativo,
debiendo considerarse como parte del inmueble todos los servicios
y elementos comunes con que cuente el edificio.
Aunque se haya consentido durante tiempo, ello no implica que se
recupere el uso cuando exista necesidad comunitaria.
ASUNCIÓN PAGO GASTOS ASCENSORES. EXONERACIÓN.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 18 Nov. 2009,
rec. 956/2005

Si en el título constitutivo o estatutos consta que se exonera a los
titulares de los locales de contribuir a los gastos de ascensores se
entiende que se alcanza a los ordinarios y a los extraordinarios.
Hasta la fecha solo alcanzaba a los ordinarios.
◦ Existencia en el título constitutivo de una cláusula que exoneraba a los
demandantes, en su calidad de propietarios de los sótanos, bajos y
entresuelos, de los gastos de portal y ascensor por su imposibilidad de
uso.
◦ La utilización del término genérico de «gastos» permite concluir que
hace referencia tanto a los ordinarios como a los extraordinarios,
porque donde la regla no distingue no existe justificación para
interpretar lo contrario.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 15 Dic. 2010, rec.
506/2007
CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE EN COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS PARA INSTALACION DEL ASCENSOR UTILIZANDO
PARTE DE LOCAL

En base al art. 9.1, c) LPH es posible privar a un titular del local de parte
del mismo para instalar ascensor aprobado en junta aunque se le prive de
parte del local.

Razón de la servidumbre: El ascensor es un elemento esencial de presente
y de futuro para favorecer la movilidad de las personas que residen en el
inmueble.

Fijación de criterios indemnizatorios al titular del local:
◦ a) una indemnización a precio de mercado de superficie invadida.
◦ B) una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como
consecuencia de su menor superficie
◦ C) una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación
del ascensor pueda producir
◦ D) una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de
la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación
fehaciente de los mismos.
Limitación uso de ascensor por acuerdo de junta
excluyendo usuarios pisos donde se ejerce actividad
profesional (Solo para propietarios)




Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5ª, Sentencia de 12 Mar.
2010, rec. 416/2009
Nulidad, por abusivo y perjudicial para los propietarios que
desarrollan actividades profesionales en el segundo piso, del
acuerdo comunitario por el que se estableció dotar de llave a las
puertas del ascensor.
La comunidad señaló que el uso del ascensor por ajenos les causa
molestias y es un gasto excesivo por extraños a la comunidad.
La sala señala que ello implica la actuación de la Comunidad, no un
acto de gestión del uso del ascensor sino una supresión del
servicio y una cortapisa para los clientes de la peluquería y
los pacientes del consultorio médico.
STS 26 DE OCTUBRE DE 2010. INSTALACIÓN DE
ASCENSOR Y OBLIGACION DE CONTRIBUIR AUNQUE
ESTÉN LIBERADOS DE PAGAR GASTOS

Objeto: Dilucidar si las cláusulas contenidas en los Estatutos de una
Comunidad que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación,
limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que
no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de
que, además, les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de
instalación de los mismos.

Tratándose de acuerdos de instalación de un ascensor en el edificio
comunitario, la sentencia núm. 1181/2008 de 18 diciembre fija la regla
de que: "el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan
votado favorablemente, como a los que han disentido, y eso supone que
deben permitir que se lleve a efecto y abonar lo que corresponda
El TS ya lo ha expuesto en la sentencia
número 927/2008, de 21 de octubre

En aquellos casos en los que la instalación de un
ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es
necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye
un servicio o mejora exigible y que todos los
comuneros tienen la obligación de contribuir a los
mismos, sin que las cláusulas de exención del
deber de participar en las reparaciones
ordinarias y extraordinarias correspondientes al
portal, escalera y ascensor, permitan considerar
a los propietarios de los locales afectados
liberados también del deber de contribuir los
gastos de la instalación de ascensor.
Hay autores que cuestionen este
tratamiento diferenciador

Se amparan en la reciente STS de 9 de
diciembre de 2010, en la que se puede
comprobar el distinto tratamiento que la
jurisprudencia da a las modificaciones
realizadas en la configuración y estado
exteriores del inmueble según se trate de
pisos o de locales y esta STS de 20 de
octubre de 2010.
Cerramiento de comunidad con locales comerciales
en su interior.
No requiere unanimidad el acuerdo para cerrar un jardín que afecte a locales
si estos tienen posibilidad de acceso por otro punto de la urbanización. Lo
que no está permitido es el acuerdo por mayoría que impide el acceso por
ningún punto al exterior si ya estaban abiertos los accesos desde un inicio.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 3 Junio 2009, rec.
876/2005
No hay modificación del título constitutivo, el cual no precisa que los
locales tengan su acceso a través de aquel concreto espacio.
Inexistencia de perjuicio pues el cerramiento no dificulta el acceso a
los locales de los clientes
USO DE ELEMENTOS COMUNES POR
TITULARES DE PLAZAS DE GARAJE
La comunidad no puede impedir a los que solo son propietarios de plazas de
garaje el uso del resto de elementos comunes por el solo hecho de que no
sean propietarios de un piso.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 17 Julio 2009, rec.
50/2005
Impugnación del acuerdo comunitario que aprobó la privación de acceso
por los patios y ascensores a los titulares de las plazas de garaje sin
vivienda. Estimación de la demanda. El demandante forma parte de la
comunidad de propietarios de todo el edificio, en la medida en que
ostenta una cuota de participación en la copropiedad de los elementos
comunes, la cual le atribuye un derecho de uso compartido.
APARCAMIENTOS EN LA COMUNIDAD EN PLAZAS
AJENAS O EN ELEMENTOS COMUNES
• Dificil problema se plantea en las CV ante comuneros que
aparcan donde mejor les conviene.
• La única vía que existe desgraciadamente es la relativa utilizar el
procedimiento del art. 710 LEC que instaura una vía para exigir
por sentencia a alguien que “no haga algo”.
• El incumplimiento de las obligaciones de cesación (art. 7.2 LPH,
o 553-40 en Cataluña) conlleva que el comunero pueda ser
condenado a una pena de entre seis meses y un año de prisión
por desobediencia a la autoridad judicial.
¿Qué hacer ante los vecinos insolidarios que aparcan sus
vehículos donde les da la gana?
La policía local y el servicio de grúa no pueden
intervenir en las comunidades de vecinos.
El Real Decreto Legislativo 339/1990, de 2 de marzo, por el que
se aprueba el Texto Articulado de la Ley sobre Tráfico,
Circulación de Vehículos a Motor y Seguridad Vial, no contempla
nada que regule las opciones del servicio de grúa para entrar en
comunidades de vecinos.
Una solución sería someter en una junta el acuerdo de que en el
caso de que alguien estacione en lugar no autorizado o plaza
que no sea la suya el AF pueda recabar los servicios de grúa
privada para que saque a la vía pública el vehículo y lo estacione
debidamente informando luego al titular el lugar donde está su
vehículo.
VIABILIDAD LEGAL DE ESTA SOLUCIÓN
• Se adoptó en acuerdo aprobado en junta por mayoría simple.
• El acuerdo es ejecutivo por no haber sido impugnado.
• El acuerdo se acaba reflejando en el protocolo que
proponemos se distribuya a los propietarios, con lo que existe
conocimiento de la vía que adoptará la CV en estos casos.
• En el acuerdo se haría constar que los gastos derivados de esta
actuación de la grúa serían cargados en la deuda del comunero
cargándosele en el importe del siguiente recibo.
MOROSIDAD E INTERVENCIÓN EN JUNTA
• Si el moroso quiere intervenir debe pagar todo lo que debe
hasta ese instante de la junta. (art. 15.2). “Todas las deudas
vencidas”. Si es por consignación debe haberlo hecho de la
suma que resulte hasta el día de la junta.
• Si quiere acreditar que ha impugnado la morosidad ante el juzgado
debe hacerse con la copia del Decreto del secretario judicial de
admisión a trámite de la demanda, no con la copia de la demanda, ya
que esta puede no haberse presentado.
• Quien quiera pagar debe hacerlo en el acto o aportar
resguardo bancario de haberlo llevado a cabo. En el acta
de consignación notarial debe hacerse constar que lo es
para entrega a la comunidad por la Notaría.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia
de 2 Jul. 2009, rec. 344/2004. Consecuencias de la
votación indebida de un moroso
El impugnante no ha justificado que hubiese
denunciado al inicio de la celebración de la Junta
el defecto formal de la convocatoria consistente
en la omisión de la relación de morosos.
 Tampoco ha hecho el mínimo esfuerzo en
acreditar que si se hubiese excluido a alguno de
los propietarios morosos del cómputo de los
votos no se habrían alcanzado las mayorías
necesarias para adoptar los acuerdos

Realización de obras
• Cerramiento de terrazas sin autorización de la comunidad.
• Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 3 Mar. 2010, rec.
1529/2005
• El cerramiento metálico de la terraza llevado a cabo por la demandada
supone la alteración de elemento común, no pudiendo aquélla ampararse en
una supuesta autorización de la comunidad, ni siquiera tácita, por
consentimiento de cerramientos anteriores.
• El propietario debe solicitar la correspondiente autorización de la junta de
propietarios, invocando si cabe la existencia de obras iguales a las pretendidas
por él, debiendo reputarse ilícita la obra llevada a cabo sin someterla a la
previa autorización. Que otros condueños hubieran llevado a cabo obras
ilegales en nada afecta a la acción ejercitada.
Cerramientos
Los cerramientos de terrazas consentidos por la
comunidad durante largo tiempo impide a la
comunidad conseguir la demolición.
• Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 5 Nov.
2008, rec. 1971/2003
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil,
Sentencia de 23 Oct. 2008, rec. 1332/2003
• Cerramiento de un balcón en la fachada del edificio verificado sin la
preceptiva autorización de la comunidad de propietarios. La nueva situación
fue tolerada por la comunidad durante 8 años y, por consiguiente, tácitamente
consentida
No se trata de hablar de prescripción,(que lo sería de 15
años. STS 16 de Julio de 2009) sino de consentimiento tácito
a la situación por la comunidad.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Nov. 2010,
rec. 2401/2005
CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LA COMUNIDAD EN OBRAS
Como regla general debe instarse por el vecino la
autorización para cerrar terraza.
Pero si la solicitud de instalación es similar a la ya
existente en la comunidad la comunidad no puede
negarse a que existan cerramientos ya hechos y se le
niegue al comunero.
En el caso analizado, otro vecino, frente al que ninguna
acción se ha llevado a cabo, realizó un cerramiento de
la terraza análogo al ejecutado por los recurridos, que
ha sido consentido por la Comunidad.
Extracción de humos en local de
negocio
Prohibición de evacuar los humos de un restaurante por el
conducto de ventilación natural del inmueble
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 3 Jul.
2008, rec. 803/2001
A la hora de arrendar un local de negocio los
arrendatarios deberían consultar sobre el tema de la
extracción de humos y si es posible hacerlo.
Ha habido pleitos entre comunidades y arrendatarios de
locales por el tema de la autorización de extracción de
humos, pero en todo caso la comunidad está legitimada
para negar la autorización siempre que se utilicen
elementos comunes y existan problemas para los vecinos.
¿Puede negarse la junta a una obra
de importancia en un piso o local?
División de un piso o local en dos.
Para que un propietario pueda dividir un piso o local en dos unidades jurídicas debe existir
acuerdo unánime de la junta.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 10 Jun. 2008, rec. 3326/2001
Si la pretensión del titular es verificar una división jurídica, de tal manera que un piso o local
pase a ser dos o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y la asignación de
otras distintas, aunque fuera con la suma de lo mismo, se necesita el acuerdo unánime de la
Junta de Propietarios, toda vez que se entiende que hay modificación del Título, y así lo
dispone el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal con absoluta claridad.
Modificación elementos comunes en pisos o
locales
Distinto criterio interpretativo a la hora de considerar que se
han realizado modificaciones de elementos comunes o
privativos entre pisos o locales.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 28 Oct.
2009, rec. 316/200
La zona relativa a los pisos constituye una situación
arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación
puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las
plantas bajas existe una mayor flexibilidad,
En atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales,
siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino
surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues,
como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería,
un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad
operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido,
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 9 Dic. 2010, rec.
1122/2006
EL TS APUESTA POR LA FLEXIBILIDAD EN LOCALES EN EJECUCION DE
OBRAS

Realización de obras que afectan a elementos comunes
por locales:
◦ Para el desarrollo de las actividades comerciales que les son propias,
puede resultar imprescindible la instalación de elementos que van a
afectar a otros elementos comunes y cuya instalación no puede dejarse
al arbitrio de que una minoría de copropietarios, sin razón legal que lo
justifique, impidan su realización

Aunque no se alcance la unanimidad puede hacerse. Solo hay que
valorar si la obra menoscaba o altera la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores, ni
perjudica los derechos de otro propietario.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Oct. 2010, rec. 1019/2008
NO AFECTACIÓN DEL DERECHO AL HONOR POR EL HECHO DE QUE EL
NUEVO PRESIDENTE EXPONGA EN JUNTA IRREGULARIDADES DEL PRESIDENTE
ANTERIOR. AMPARO EN EL DERECHO A LA INFORMACIÓN
El derecho a la libertad de información del presidente de la
comunidad en relación con la gestión desarrollada por su
predecesor en el cargo se encuentra amparada, asimismo, por el
deber de dicho representante de informar al resto de
comuneros de las irregularidades que hubiera podido apreciar.
Los hechos objeto de denuncia tienen, en principio, relevancia
pública e interés general, pues es incuestionable la relevancia
pública que las supuestas irregularidades en la gestión del
anterior presidente y los asuntos tratados tienen para el
conjunto de los propietarios de la comunidad.
• Lo mismo podría aplicarse en el caso de exposición de irregularidades cometidas
por administrador de fincas no colegiado que ha cometido irregularidaes.
• No concurriría afectación del derecho al honor.
• Amparo en el derecho de información.
Ausencia y legitimación para impugnar. El voto presunto y las
posibilidades de impugnar de quien no se opone en 30 días en los
acuerdos del 17.1º LPH.
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2008.
Sabido es que en los casos del art. 17.1.4º
si los ausentes no emiten opinión
contraria al acuerdo se computa su voto
como positivo. Hasta la fecha se entendía,
sin embargo, que en este caso no podían
impugnar.
 El TS (sentencia de 16-12-08) ha
cambiado el criterio y ahora permite
hacerlo en estos casos

Limites a las promotoras


1.- La promotora no puede fijar en el título constitutivo
limitaciones con respecto al uso que debe dársele a los locales, y
reservarse el derecho de hacer obras en los locales aunque los
venda más tarde sin autorización de la junta. Tribunal Supremo, Sala
Primera, de lo Civil, Sentencia de 23 Oct. 2009, rec. 313/2005.
2.- Si en el título constitutivo consta que los locales se utilizarán
para fines comerciales no puede modificarse esto con un pacto
entre promotores y compradores o que solo se destinen a un
determinado fin comercial.Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo
Civil, Sentencia de 20 Oct. 2008, rec. 1826/2002. Está en contra del
libre comercio.
Presidente no propietario.




A) El no propietario no puede ejercer el cargo de
presidente de la comunidad y si lo ha ejercido es nulo pese
a que no se haya impugnado el nombramiento por la junta.
STS de 14 de Octubre de 2008.
La jurisprudencia del TS ha declarado la nulidad de pleno derecho
del nombramiento como Presidente de la comunidad de
propietarios de quien no es propietario.
B) Si por el presidente no propietario se ejercen acciones en
representación de la comunidad el comunero demandado podrá
alegar la falta de legitimación del presidente y será admitido porque
el nombramiento es nulo de pleno derecho.
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 14 Oct.
2008, rec. 948/2002.
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Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Jul