EL REGISTRO DE
MANDATOS Y PODERES
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Presidenta del Tribunal Registral
LEY 26366
LEY DE CREACIÓN DEL SISTEMA
NACIONAL DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS Y DE LA SUPERINTENDENCIA
DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
 Finalidad: Mantener y preservar la unidad y coherencia
del ejercicio de la función registral en todo el país.
 Orientado a la especialización, simplificación,
integración y modernización de la función,
procedimientos y gestión de todos los registros que lo
integran.
REGISTROS QUE CONFORMAN EL
SISTEMA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
a) El Registro de Personas Naturales.
b) El Registro de Personas Jurídicas.
c) El Registro de Propiedad Inmueble.
d) El Registro de Bienes Muebles.
e) Los demás Registros de carácter jurídico creados
o por crearse.
REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
Unifica los siguientes registros:
- El Registro de Mandatos y Poderes.
- El Registro de Testamentos.
- El Registro de Sucesiones Intestadas.
- El Registro Personal.
- El Registro de Comerciantes
REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES
Normas que lo regulan:
 Artículos 2036, 2037, y 2038 del C.C.
 Res. N° 067-2002-SUNARP-SN.
 Artículo 145 del Reglamento de Inscripciones aprobado
por la Sala Plena de la Corte Suprema el 16-12-1936.
 R.G.R.P.
 C.C.
ACTOS INSCRIBIBLES
 El artículo 2036 del Código Civil establece que se
inscriben en este registro:
1. Los instrumentos en que conste el mandato o el
poder de un modo general o para ciertos actos.
2. Los instrumentos en que conste la sustitución,
modificación y extinción del poder o mandato, en
su caso.
LUGAR DE INSCRIPCIÓN
 Conforme al artículo 2037:
Las inscripciones se hacen en el Registro del
lugar donde permanentemente se va a
ejercer el mandato o la representación.
DERECHOS DEL TERCERO DE
BUENA FE
 Artículo 2038:
El tercero que de buena fe y a título oneroso
ha contratado sobre la base de mandato o
poder inscrito en el registro del lugar de
celebración del contrato, no será
perjudicado por mandato, poder,
modificaciones o extinciones de éstos no
inscritos.
CONTENIDO DEL ASIENTO DE
INSCRIPCIÓN
 Art. 145 del Reglamento del Registro de Mandatos
aprobado por Acuerdo de la Sala Plena de la Corte
Suprema el 16-12-1936, establece cuál debe ser el
contenido del asiento de inscripción:
En el asiento de inscripción de los mandatos se
expresará:
- Los nombres y apellidos del mandante.
- Los nombres y apellidos del mandatario.
- Los nombres y apellidos de las personas en quienes se
puede sustituir el poder si contiene esa disposición, o si
la facultad de sustituir se da en términos generales.
CONTENIDO DEL ASIENTO DE
INSCRIPCIÓN
- Las facultades que por el poder se conceden.
- La fecha del instrumento.
- El nombre del notario ante quien se otorga.
- El término de su duración.
- Todos los datos para el conocimiento pleno de la
extensión del poder.
PRECEDENTES DE
OBSERVANCIA OBLIGATORIA
SOBRE EL REGISTRO DE
MANDATOS Y PODERES
REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN
DEL PODER IRREVOCABLE
 “Para su inscripción, el poder irrevocable debe tener
dos características:
a) que expresamente se señale que es irrevocable y b)
que comprenda cualquiera de los supuestos del artículo
153 del Código Civil.
Si falta alguna de estas características, el poder se
inscribe sin la calidad de irrevocable”.
 Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 370-2005-
SUNARP-TR-L del 1 de julio de 2005, Nº 098-2003SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2003 y Nº 5032003-SUNARP-TR-L del 8 de agosto de 2003.
CALIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN
VOLUNTARIA DE PERSONAS NATURALES
 “A efectos de calificar los actos celebrados por el
representante de personas naturales, no es exigible
la inscripción del poder. Será suficiente que se
inserte o adjunte el traslado instrumental de la
escritura pública donde conste el referido poder”.
 Criterio sustentado en la Resolución N° 025-2000-
ORRLL/TRN del 24 de agosto de 2000 y N° 4442004-SUNARP-TR-L del 23 de julio de 2004.
JURISPRUDENCIA
Res. N° 150-2009-SUNARP-TR-L del
3/2/2009
 CALIFICACIÓN DEL PODER
En la calificación de un acto de apoderamiento,
no compete al Registrador del Registro de
Mandatos y Poderes verificar las titularidades
invocadas por el poderdante respecto de los
bienes inscritos mencionados en el
instrumento, debiendo limitarse a la
calificación de la validez del acto, la capacidad
del otorgante y al cumplimiento de los
requisitos y formalidades exigidos por la
normativa sobre la materia.
 Supuesto de hecho
Se solicita inscribir un poder otorgado por escritura
pública en mérito de parte notarial.
El Registrador observa solicitando la intervención
de la cónyuge, evalúa la titularidad inscrita en el
Registro de Predios y agrega que no se presupone lo
declarado por el poderdante y que no existe
adecuación con la información que obra en el
Registro de Predios.

Fundamentos
1. Alcances de la calificación registral: Art. 32 R.G.R.P. literal
a): “Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de
inscripción de la partida registral en la que se habrá de
practicar la inscripción, y complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de
la legitimación de aquéllos.”
Penúltimo párrafo: “el Registrador no podrá denegar la
inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de
partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los
literales f) y g)(...).”
Conclusión : Regla general que limita la calificación de
adecuación del título a la partida donde consta inscrito el
bien, la persona o el acto causal inscrito o, cuando se trata de
una primera inscripción, a la verificación de la inexistencia de
antecedentes.
2. Conforme al artículo 2036 del Código Civil, es
objeto de inscripción en este Registro, la figura de
la representación; por lo cual, la información que
publicita el Registro, es la referida a las facultades
con las que cuenta el representante a efectos de
determinar la suficiencia del poder invocado, lo que
permite, a su vez, verificar la validez de los actos
celebrados por el representante.
Conclusión :
La información que brinda el Registro al inscribir la
representación es relevante en la calificación de los
actos inscribibles celebrados por el representante
(Art. 160 del C. C.).
Res. N° 1242-2009-SUNARP-TR-L del
14/8/2009
 REVOCATORIA DE PODER
“La revocatoria del poder es un negocio jurídico
autónomo, por lo que procede su inscripción
aunque no se encuentre inscrito el acto de
otorgamiento de poder, dada su relevancia para los
terceros”.
 Supuesto de hecho
Se solicita inscribir la revocatoria de un poder
otorgado por escritura pública en mérito de parte
notarial.
El Registrador observa por cuanto el poder cuya
revocatoria se pretende registrar no se encuentra
inscrito, señala como fundamento el principio de
tracto sucesivo.
 Fundamentos
1. El principio de tracto sucesivo o de continuidad registral
consiste “en procurar que el historial jurídico de cada
finca inmatriculada, respecto de los sucesivos titulares
registrales que hayan adquirido el dominio o derechos
reales sobre la misma, figuren con plena continuidad
ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones
sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las
otras, de modo que el transferente de hoy sea el
adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el
transferente de mañana”. Roca Sastre.
Conclusión : El hecho que se otorgue o revoque un
poder no supone transferir un derecho, sino un hecho
jurídico que se pretende publicitar mediante la
inscripción.
2. El artículo 152 del C.C. señala: “La revocación debe
comunicarse también a cuantos intervengan o sean
interesados en el acto jurídico. La revocación
comunicada sólo al representante no puede ser
opuesta a terceros que han contratado ignorando esa
revocación, a menos que ésta haya sido inscrita”.
Conclusión :
El acto de otorgamiento de poder no necesita ser
publicitado en el registro para ser válido, sin embargo
el acto de revocatoria, deberá obtener de acuerdo a lo
normado la publicidad del registro a fin de que sea
oponible a aquellos terceros que de buena fe vayan a
contratar sobre la base de un poder revocado. (Art.
2038 del C.C.).
3. “En el caso de la revocatoria éste es un negocio jurídico
independiente del anterior, vinculado sí, pero autónomo
al otro, por lo tanto, no existe razón alguna para exigir la
previa inscripción del poder antes de proceder a realizar
lo propio con la revocación”. Günther Gonzales.
Conclusión :
Al haberse realizado la revocación del poder y ser éste un
negocio jurídico válido, la inscripción del acto previo de
apoderamiento es innecesaria, siendo por el contrario
perjudicial para los terceros si este acto no es
comunicado, pues así lo establece el artículo 152 del
Código Civil que dispone la inscripción de la revocación
del poder a fin que sea opuesta a terceros.
Res. N° 1710 -2009-SUNARP-TR-L del
20/11/2009
 REVOCACIÓN DE REPRESENTACIÓN COLECTIVA
“La exigencia de la intervención de todos los poderdantes
para revocar el poder otorgado para un objeto de interés
común, se sustenta en que se requiere la concurrencia de
las voluntades de representación de cada uno de los
apoderados para que se lleve a cabo el acto.
De modo que será procedente la revocatoria que formule
uno de los apoderados, si es que no afecta el ejercicio del
poder y cumplimiento del encargo dado por los otros
representados”.
 Supuesto de hecho
Se solicita inscribir la revocatoria de poder
efectuada por sólo uno de los poderdantes.
El Registrador observa requiriendo la intervención
de todos los poderdantes, indicando que conforme al
Art. 150º del Código Civil: “la revocatoria del poder
otorgado por varios representados para un objeto de
interés común, produce efecto sólo si es realizado por
todos”.
 Fundamentos
1. Los actos jurídicos pueden ser realizados mediante
representantes, dejando en claro que la facultad de
representación la otorga el interesado o la confiere la ley.
Así como una sola persona puede otorgar un poder a varias
personas, también es permitido que varias poderdantes
puedan otorgar un poder a un solo apoderado.
Sin embargo se debe precisar que no es lo mismo que una
persona represente a una colectividad donde sus intereses son
uno solo, el llamado interés común, con el caso en el cual el
interés es sólo del representado individualmente
considerado.
2. La facultad que tiene el representado para revocar
el poder es muy amplia, pero habría dos casos en
los que esta facultad amplia se vería restringida.
El primero es en el caso de los poderes irrevocables
y el segundo caso es cuando el poder ha sido
conferido en interés del representante y de un
tercero.
En este segundo caso se debe examinar
individualmente el interés a efecto de determinar si
existe interés común.
Conclusión :
Se revocó la observación porque el interés no era
común.
Res. N° 1099-2010-SUNARP-TR-L del
23/7/2010
 REVOCABILIDAD DEL PODER OTORGADO EN
INTERÉS COMÚN
“Considerando que la revocabilidad del poder
constituye la regla general y que la excepción es la
irrevocabilidad, en el caso del poder otorgado por una
sociedad conyugal para un objeto de interés común, se
requiere que en el acto de apoderamiento conste
expresamente que el poder se otorga con tal calidad
para denegar la inscripción de la revocatoria efectuada
solamente por uno de los cónyuges poderdantes”.
 Fundamentos
 Mediante la Resolución N° 276-2009-SUNARP-TR-
T del 31/7/2009 se ha establecido que “siendo que la
irrevocabilidad contemplada en el artículo 150 del
Código Civil constituye una excepción al principio
general de la revocabilidad del poder, el objeto de
interés común ahí previsto debe ser
manifiestamente expresado por los representados
al momento de otorgar el poder. Solo en este
supuesto, la revocación del poder deberá efectuarse
por todos los representados”.
 El artículo 150 del Código Civil constituye una
excepción a la regla general de revocabilidad del
poder, siempre que haya sido conferido en interés
común de los poderdantes. Si no fuera así,
cualquiera de los poderdantes podrá revocar el
poder, continuado el apoderado representando
únicamente a los que no han revocado el poder.
 En el ámbito registral, para determinar la
factibilidad de la inscripción de la revocatoria del
poder, debe evaluarse el poder inscrito a fin de
establecer si se ha otorgado para un objeto de
interés común. Sin embargo, si no se ha
manifestado expresamente, determinar si el poder
se ha otorgado en “interés común” implicaría
indagar las razones o motivaciones de los
poderdantes, lo cual supone adentrarse al terreno
de evaluaciones subjetivas no admisibles en la
calificación de un título.
 Por lo tanto, sobre la base de que la irrevocabilidad
del poder es una excepción, el interés común
exigido por el artículo 150 del Código Civil deberá
constar manifestado expresamente en el título que
contiene el poder. Igual razonamiento mereció por
parte del Tribunal Registral la interpretación del
artículo 153 del Código Civil, relativo al poder
irrevocable.
 Conclusión
En la escritura pública no se ha señalado que el
poder es otorgado en “interés común” de los
representados, de los representados y el
representante o de un tercero, razón por la que, no
existe obstáculo para la inscripción de la
revocatoria del poder otorgado por uno de los
cónyuges, quedando vigente el poder otorgado por
la cónyuge por no haberse revocado.
Res. N° 131-2011-SUNARP-TR-L del
28/1/2011
 IMPROCEDENCIA DE REVOCATORIA DE PODER
OTORGADO EN CONJUNTO POR VARIOS
REPRESENTADOS PARA OBJETO DE INTERÉS
COMÚN
Cuando varios representados han otorgado mandato
con representación, en conjunto, para un objeto de
interés común, pactándose expresamente que solo
podrá ser revocado por acuerdo unánime de todos los
poderdantes, no procederá la revocatoria expresada por
sólo uno de los representados.
GRACIAS
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NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL