REGISTRO: ¿VERDAD
OFICIAL O APARIENCIA
DE VERDAD?
GUNTHER GONZALES BARRÓN
[email protected]
LA CONCEPCIÓN DEL
REGISTRO
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
EL REGISTRO ES UN INSTRUMENTO DESTINADO A
DAR PUBLICIDAD A LAS SITUACIONES JURÍDICAS
SOBRE INMUEBLES, CON LA FINALIDAD DE
PROBAR LOS DERECHOS, FACILITAR LAS
ADQUISICIONES Y ASEGURARLAS.
SOBRE LA DEFINICIÓN MISMA NO HAY MUCHOS
PROBLEMAS.
LA CONCRECIÓN DE LOS ELEMENTOS DE LA
DEFINICIÓN DEPENDE DE CADA ORDENAMIENTO
JURÍDICO DEL QUE SE TRATE. POR EJEMPLO:
ASEGURAR LOS DERECHOS PUEDE IMPLICAR UN
SISTEMA DE INOPONIBILIDAD, FE PÚBLICA O
INSCRIPCIÓN CONVALIDANTE.
LA CONCEPCIÓN DEL
REGISTRO (2)


POR EL CONTRARIO, EL DEBATE SE HA CENTRADO EN LA
CONCEPCIÓN MISMA DEL REGISTRO Y DE LA INFORMACIÓN
QUE BRINDA. ¿QUÉ ES? ¿VERDAD OFICIAL O APARIENCIA DE
VERDAD?
TENGAMOS EN CUENTA QUE TODO REGISTRO PUBLICA O
ANUNCIA UNA DETERMINADA INFORMACIÓN CON RESPECTO
A UN INMUEBLE, POR LO CUAL EL DEBATE SE CONCRETA EN
DETERMINAR SI ESA INFORMACIÓN ES UNA VERDAD OFICIAL
(EL REGISTRO ES CIERTO Y ES LA ÚNICA QUE PROPORCIONA
DATOS VERDADEROS AMPARADO POR EL ESTADO), O SE
TRATA DE UNA SIMPLE APARIENCIA (LA INFORMACIÓN ES
NOTORIA –CONOCIBLE-, Y ESO PUEDE LLEVAR A UN ERROR
EXCUSABLE QUE SEA MATERIA DE PROTECCIÓN EN
ALGUNOS CASOS A FAVOR DE LOS TERCEROS QUE CONFÍAN
EN ESA APARIENCIA).
LA CONCEPCIÓN DEL
REGISTRO (3)

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
VALE LA PENA ACLARAR: LA CONCEPCIÓN DEL
REGISTRO NO ES UNA REFLEXIÓN SIN
TRASCENDENCIA O SIMPLEMENTE ESPECULATIVA.
TIENE IMPORTANCIA PUES NOS ENTRONCA CON
LOS PRINCIPIOS GENERALES QUE SUBYACEN EL
REGISTRO (¿SEGURIDAD JURÍDICA?).
ADEMÁS, PERMITE ENTENDER EL ORDENAMIENTO
JURÍDICO-REGISTRAL DESDE LA PERSPECTIVA DE
UN SISTEMA ORDENADO Y COHERENTE. AYUDA A
CONSTRUIR LA NORMATIVA FUTURA, FACILITA LA
INTERPRETACIÓN DE LAS NORMAS POSITIVAS, Y
AUTORIZA EL USO DE LA ANALOGÍA PARA LOS
CASOS NO-PREVISTOS.
EL REGISTRO COMO
VERDAD OFICIAL

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
SI EL REGISTRO ES EXACTO E ÍNTEGRO, ESTO QUIERE
DECIR QUE LA SITUACIÓN JURÍDICA INSCRITA
CORRESPONDE A LA REALIDAD -ES VÁLIDA Y EFICAZ-, Y QUE
NO EXISTEN MÁS SITUACIONES QUE LAS INSCRITAS.
ESTAS PREMISAS LLEVAN A SOSTENER QUE ESTAMOS
ANTE UNA VERDAD OFICIAL (ARTÍCULOS 2013, 2022, 2014
CC), QUE EL ESTADO PROTEGE EN FORMA ESPECIAL.
EL HECHO INSCRITO ESTÁ ASISTIDO DE UNA VERACIDAD
SUPERIOR A LA SIMPLE APARIENCIA, PUES HAY UN
ENCARGADO DEL REGISTRO QUE LO HA INSCRITO EN
CUANTO HA JUZGADO EL ACTO COMO VÁLIDO Y LEGÍTIMO.
ESTE FUNDAMENTO EXPLICA LA PREVALENCIA DE LA
INSCRIPCIÓN POR SOBRE LA APARIENCIA, QUE ES UNA
MERA SITUACIÓN DE HECHO QUE NO ESTÁ ASISTIDA DE
LEGITIMIDAD POR NO HABER PARTICIPADO EN ELLA ALGUNA
AUTORIDAD PÚBLICA.
EL REGISTRO COMO
VERDAD OFICIAL: CRÍTICA

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
SI EL REGISTRO ES UNA VERDAD OFICIAL, ESO
IMPLICA QUE TODA LA REALIDAD ESTÁ DENTRO
DEL REGISTRO Y NO HAY NADA FUERA DE ÉL.
ESTARÍAMOS EN PRESENCIA DE UN “LIBRO
SAGRADO” QUE CLAUSURA CUALQUIER DEBATE
POSTERIOR E IMPONE UN DOGMA DE FE.
AQUÍ SIMPLEMENTE SE PRIVILEGIA LA SEGURIDAD
JURÍDICA, COMO ORDEN, ESTABILIDAD Y
FACILITACIÓN DE LAS RELACIONES JURÍDICAS; ES
EVIDENTE QUE UN SISTEMA ASÍ ES MUY FÁCIL DE
MANEJAR Y ADMINISTRAR, PERO ¿PUEDEN
TOLERARSE LA SITUACIONES INJUSTAS?
CONSIDERO EQUIVOCADA ESA POSTURA.
EL REGISTRO COMO
VERDAD OFICIAL: CRÍTICA (2)


EL REGISTRO NO ES UN FIN EN SÍ MISMO (VERDAD
OFICIAL), SINO UN INSTRUMENTO EN EL QUE
SUBYACE LA RACIONALIDAD LÓGICA Y
ECONÓMICA, LA CONDUCTA LEAL Y HONESTA, LA
TUTELA DEL ACTO BUENO Y JUSTO. PROPUGNA
UNA SEGURIDAD JURÍDICA CON JUSTICIA, Y NO
UNA SIMPLE SEGURIDAD VACIADA DE CONTENIDO
O SIN FINALIDAD VALIOSA.
LA VIDA SOCIAL ES DEMASIADO RICA PARA
ENCERRARLA EN UN MOLDE RÍGIDO E INFLEXIBLE,
POR LO QUE SE HACE NECESARIO QUE EL
LEGISLADOR O EL JUEZ PONDEREN LOS
INTERESES EN JUEGO Y DECIDAN EN
CONSECUENCIA.
EL REGISTRO COMO
VERDAD OFICIAL: CRÍTICA (3)

MARCO COMPORTI: EN EL PENSAMIENTO
JURÍDICO SE ”HA ABANDONADO YA LOS
ESQUEMAS DE UN ABSTRACTO CONCEPTUALISMO
A LOS QUE HABÍA PERMANECIDO LIGADO POR
DECENIOS, POR INFLUJO DEL POSITIVISMO Y DEL
FORMALISMO, Y AHORA, BAJO LA INFLUENCIA DE
LAS CONCEPCIONES HISTORICISTAS Y REALISTAS
DEL DERECHO, REVALORA CADA VEZ MÁS LA
IMPORTANCIA DEL CONTENIDO, DEL ROL
FUNDAMENTAL DE LOS VALORES, DE LA
NECESIDAD DE LA ADHERENCIA DE LA NORMA A
LA REALIDAD SOCIAL SUBYACENTE”.
LÍMITES DEL REGISTRO:
IMPIDEN VERDAD OFICIAL


NO HAY UNA INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA, POR LO
CUAL ES POSIBLE (Y MUY FRECUENTE) QUE
EXISTAN DERECHOS REALES NO-INSCRITOS CON
ABSOLUTA OPONIBILIDAD. SI ELLO ES ASÍ, EL
REGISTRO NO PUEDE SER VERDAD OFICIAL.
CLARO, PUEDE SOSTENERSE LA NECESIDAD DE
CAMBIAR EL RÉGIMEN DE TRANSMISIÓN DE LOS
DERECHOS. ¿SERÍA CONVENIENTE? HAY QUE
ANALIZARLO DESDE UNA PERSPECTIVA
FILOSÓFICA, JURÍDICA Y PRÁCTICA. VEAMOS, POR
EJEMPLO, EL CASO DE LA DOBLE VENTA.
NO HAY UNA INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA, POR LO
QUE EL CIUDADANO NO ESTÁ OBLIGADO A
INSCRIBIR, NI RECIBE SANCIÓN ALGUNA. ES DECIR,
HAY AUTORIZACIÓN PARA NO-INSCRIBIR.
LÍMITES DEL REGISTRO (2)


EL AUTOMATISMO DEL REGISTRO PUEDE SERVIR
PARA ENCUBRIR FRAUDES. POR TANTO, NO
PUEDE OMITIRSE EL REQUISITO DE LA BUENA FE.
SI EL REGISTRO FUESE POR SÍ MISMO UN LIBRO
SAGRADO, NO HAY CABIDA PARA LA BUENA FE.
UN REGISTRO QUE NO TUVIESE EN CUENTA LA
BUENA FE, NO TENDRÍA LEGITIMIDAD SOCIAL. UN
EJEMPLO SON LOS FRAUDES INMOBILIARIOS TAN
COMUNES Y LA OPINIÓN DEL PERIODISMO. AQUÍ
JUSTAMENTE DEBE BUSCARSE UNA SEGURIDAD
CON JUSTICIA, Y NO UNA SEGURIDAD VACÍA O DE
MERA ETIQUETA.
LA POSESIÓN CONTRA EL REGISTRO O
“USUCAPIÓN CONTRA TABULAS”. ¿QUIÉN VENCE?
¿ES POSIBLE OLVIDAR LA POSESIÓN?
LÍMITES DEL REGISTRO (3)



LA NOTORIEDAD (APARIENCIA) CONTRARIA A LA
INFORMACIÓN DEL REGISTRO. EXISTEN VARIOS
EJEMPLOS: LAS SERVIDUMBRES NOTORIAS, EL
DOMINIO PÚBLICO, LAS CONSTRUCCIONES O
HECHOS QUE ANUNCIAN EL ERROR REGISTRAL.
EJEMPLOS EN EL REGISTRO DE SOCIEDADES.
NUEVAMENTE AQUÍ HAY QUE PONDERAR LOS
INTERESES EN JUEGO. PAU PEDRÓN DICE:
“DESAUTORIZAR AL REGISTRO FRENTE A LA
APARIENCIA SUPONE DESVIRTUAR UNA
INSTITUCIÓN DESTINADA A LA SEGURIDAD;
IMPEDIR QUE EL TERCERO PUEDA INVOCAR LA
APARIENCIA RESULTA UN BENEFICIO
INJUSTIFICADO AL SUJETO INSCRITO”.
LÍMITES LEGALES DE LA PROPIEDAD.
LOS DATOS DE HECHO
EL REGISTRO COMO
APARIENCIA
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


LA APARIENCIA ES ALGO QUE PARECE SER, PERO
NO ES.
LA APARIENCIA ES UNA SITUACIÓN DE HECHO,
CON CARÁCTER DE NOTORIEDAD, QUE DE ALGUNA
MANERA LE ES IMPUTABLE AL SUJETO QUE LA
PRODUCE, Y QUE GENERA UN ERROR EN UN
TERCERO QUIEN CONFÍA EN LA REGULARIDAD O
LEGALIDAD DEL HECHO APARENTE.
LOS TERCEROS PUEDEN CONFIARSE Y CREER EN
ESE COMPORTAMIENTO NOTORIO.
EN DOCTRINA SE HABLA DE “TUTELA DE LA
APARIENCIA” EN DETERMINADOS EVENTOS, Y LA
LEY REGULA ALGUNAS HIPÓTESIS. EJEMPLO:
ACREEDOR APARENTE, HEREDERO APARENTE.
EL REGISTRO COMO
APARIENCIA (2)


ALGUNOS AUTORES SOSTIENEN QUE EL
REGISTRO DA LUGAR A UNA APARIENCIA DE
VERDAD, Y QUE EN DETERMINADOS CASOS LOS
TERCEROS SON OBJETO DE PROTECCIÓN POR
CONSIDERARSE PREFERIBLE SU POSICIÓN, EN
DONDE ACTUÓ POR ERROR EXCUSABLE
INSPIRADO EN LA CONFIANZA QUE LE GENERÓ LA
SITUACIÓN NOTORIA.
ADEMÁS SE SEÑALA QUE: ES APARIENCIA POR
CUANTO EL REGISTRO NO PUEDE CONTENER
TODA LA VERDAD, Y LOS HECHOS SIEMPRE LO
EXCEDERÁN (LÓPEZ BURNIOL). ESTE PUNTO ES
CORRECTO POR CUANTO EL REGISTRO TIENE
LÍMITES QUE NO PUEDEN OBVIARSE.
PRESUPUESTOS DEL REGISTRO
COMO VERDAD PRESUNTA



LA INSTITUCIÓN DEL REGISTRO BUSCA CREAR UN
SISTEMA DE INFORMACIÓN CIERTO, AUN
CONOCIENDO QUE ELLO NO ES POSIBLE EN SU
TOTALIDAD, PUES EL FORMULISMO REGISTRAL
TIENE LÍMITES INTRÍNSECOS Y EXTRÍNSECOS.
SIN EMBARGO, EL REGISTRO DEBE BUSCAR CON
MÁXIMA PRIORIDAD QUE ACCEDA A ÉL LA
REALIDAD EXTRA-REGISTRO, Y EVITAR DENTRO
DE LO POSIBLE QUE SE MANTENGAN O SE
PRODUZCAN ERRORES DE INFORMACIÓN.
CONSIDERO QUE EXISTE UN PRINCIPIO IMPLÍCITO,
Y QUE SE DERIVA DE SER VERDAD PRESUNTA:
CONCORDANCIA DEL REGISTRO Y LA REALIDAD
PROPUESTAS DE LEGE
FERENDA

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

EL REGISTRO DEBE DILUCIDAR EN VÍA
ADMINISTRATIVA UNA SERIE DE CONFLICTOS
INMOBILIARIOS, SIN PERJUICIO DE LA REVISIÓN
ANTE EL PODER JUDICIAL.
EL REGISTRO DEBE CANCELAR LAS
INSCRIPCIONES ANTE UN TÍTULO FALSO QUE
LOGRA INSCRIBIRSE. ALLÍ NO HAY NULIDAD DEL
ACTO, SINO INEXISTENCIA.
EL REGISTRO DEBE REALIZAR DETERMINADAS
ANOTACIONES. EJ: SUPLANTACIONES.
EL REGISTRO DEBE NOTIFICAR EL INICIO DEL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL A EFECTOS DE
IMPEDIR QUE EL INSCRITO SEA SORPRENDIDO.
PROPUESTAS DE LEGE
FERENDA (2)



ESTAS PROPUESTAS ESTÁN AMPARADAS EN EL
DERECHO COMPARADO, EN DONDE ES USUAL QUE
EL PROPIO REGISTRO PUEDA CANCELAR
INSCRIPCIONES IRREGULARES O REALIZAR
ANOTACIONES DE CONTRADICCIÓN CONTRA
CIERTOS ACTOS (POR EJEMPLO: ALEMANIA).
EN EL SISTEMA DE LA INTAVOLAZIONE (NORTE DE
ITALIA), DE CORTE GERMÁNICO, SE PERMITE QUE
EL ANTERIOR TITULAR PUEDA ANOTAR UNA
“DEMANDA DE RECLAMO” DENTRO DEL PLAZO DE
6O DÍAS A LA INSCRIPCIÓN, SIN NECESIDAD DE
DOCUMENTOS JUSTIFICATIVOS.
HAY QUE EVITAR QUE EL REGISTRO SIRVA PARA
PROTEGER EL FRAUDE, YA QUE ELLO LO
DESPRESTIGIA, ASÍ COMO AL SISTEMA LEGAL.
CONCLUSIÓN


EL REGISTRO ES UN EXTRAORDINARIO
INSTRUMENTO QUE HACE POSIBLE LA FORMACIÓN
DE CAPITAL Y EL DESARROLLO ECONÓMICO; EL
REGISTRO PERMITE TUTELAR Y SIMPLIFICAR EL
CRÉDITO A TRAVÉS DE LAS HIPOTECAS,
JERARQUIZA LOS DERECHOS, SIMPLIFICA EL
PROCESO JUDICIAL Y EL CONCURSO, FACILITA LA
PRUEBA, ELIMINA INVESTIGACIONES COSTOSAS.
RESALTAMOS LA IMPORTANCIA DEL REGISTRO
SIEMPRE QUE SE CUMPLAN LOS PRESUPUESTOS
QUE LE DAN CONFIABILIDAD, PERO TAMBIÉN
PROPUGNAMOS QUE SE ADMITA LA TUTELA DE
OTROS INTERESES (FUERA DEL REGISTRO) QUE
MEREZCAN SER OBJETO DE PROTECCIÓN.
BIBLIOGRAFÍA






PAU PEDRÓN, Antonio. La publicidad registral, Colegio
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España, Madrid 2001.
BUSTOS PUECHE, José Enrique. La doctrina de la
apariencia jurídica, Dykinson, Madrid 1999.
PUGLIATTI, Salvatore. La trascrizione. La pubblicitá in
generale, Tomo I, Giuffré, Milán 1957.
FALZEA, Angelo. Voci di teoria generale del diritto,
Giuffré, Milán 1985.
NICOLÓ, Rosario. La trascrizione, Giuffré, Milán 1973.
GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho
Registral Inmobiliario, Jurista Editores, Lima 2004.
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