8º ENCUENTRO DE GERENCIA DE PROYECTOS
PROYECTO DE LEY DE VIVIENDA SEGURA
ANDRÉS ORIÓN ALVAREZ PÉREZ
Presidente
Instituto Colombiano de Responsabilidad Civil
y del Estado - IARCE
CONTENIDO
• INTRODUCCIÓN
• AUTORIDADES COMPETENTES
• PÓLIZAS EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
• PROYECTOS DE LEY PRESENTADOS A LA FECHA
• RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS CURADORES
• INVESTIGACIÓN DEL MUNICIPIO DE MEDELLÍN
• MENSAJE FINAL DEL GOBIERNO
AUTORIDADES COMPETENTES
• Juez Civil / Corte Suprema de Justicia
• Juez Administrativo / Consejo de Estado
• Superintendencia de Industria y Comercio
• Superintendencia de Sociedades
• Fiscalía General de la Nación
PÓLIZAS EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
•
La Póliza de garantía de estabilidad de la obra
•
Seguro para las viviendas adquiridas a través de crédito
hipotecario y Leasing (Incendio y terremoto)
•
Seguros en edificaciones sometidas al régimen de propiedad
horizontal - Obligatorio zonas comunes (Ley 675 de 2001)
•
Seguro de cumplimiento (Obras públicas)
•
Seguro todo riesgo constructor y montaje
•
Seguro de responsabilidad civil extracontractual
•
Seguro de responsabilidad civil profesional
•
Pólizas de hogar (Inmueble y contenidos)
PROYECTOS PRESENTADOS A LA FECHA
• Octubre 23 de 2013
Por el cual se establece la constitución de una póliza, para
garantizar la calidad y estabilidad de la vivienda nueva.
• Noviembre 13 de 2013
Por el cual se establece la obligación de adquirir un seguro
para amparar los perjuicios sufridos por los propietarios de
edificaciones nuevas, a consecuencia de defectos en la
construcción, suelo o materiales.
• Diciembre 16 de 2013
Por el cual se establece la obligación de adquirir un seguro
para amparar los perjuicios patrimoniales causados en la
construcción de edificaciones nuevas, y se establecen
medidas para incrementar la seguridad.
PROYECTOS PRESENTADOS A LA FECHA
• Enero 28 de 2014 - Fasecolda
Por el cual se establece la obligación de adquirir un
seguro por parte de los constructores de vivienda
nueva, y se establecen medidas para incrementar la
seguridad de las edificaciones
• Septiembre 23 de 2014 - Gobierno y Camacol
Por la cual se establecen medidas enfocadas a la
protección del comprador de vivienda, el
incremento de la seguridad de las edificaciones y el
fortalecimiento de la función pública que ejercen
los Curadores Urbanos
Enero 28 de 2014 - Fasecolda
Por el cual se establece la obligación de adquirir un seguro
por parte de los constructores de vivienda nueva y se
establecen medidas para incrementar la seguridad de las
edificaciones
El constructor o enajenador de vivienda nueva, o quien actúe
a su nombre o en su interés, estará obligado a adquirir un
seguro que cubra a los propietarios y a los terceros que se
vean afectados en el evento que la edificación perezca o
amenace ruina, como consecuencia de deficiencias de:
•
•
•
•
Construcción
Suelo
Materiales
Diseños
Proyecto de Fasecolda
Excepciones:
• El constructor o persona que construya la
vivienda para su uso propio
• Proyectos de área de construcción inferior a
2.000 metros cuadrados
Coberturas:
• Daños que sufra el inmueble
• Perjuicios que sufran los terceros
El Gobierno reglamentará garantías y exclusiones
Valor asegurado y vigencia
• El valor asegurado = valor comercial del inmueble
estimado al momento de la expedición de la póliza.
• El valor asegurado se ajustará anualmente de
conformidad con el Índice de Valoración Predial*
certificado por el DANE.
• El Gobierno Nacional reglamentará el valor asegurado
para la cobertura de los perjuicios que se le causen a
terceros.
• Vigencia del seguro. Diez (10) años contados a partir de
la expedición de la certificación técnica de ocupación.
Propuesta pago de la prima.*
Certificación técnica de ocupación
Concluidas las obras aprobadas en la respectiva licencia
de construcción y previamente a la ocupación de nuevas
edificaciones, el supervisor técnico independiente
expedirá el certificado de ocupación de la respectiva
obra, certificando:
• Que la obra contó con la supervisión correspondiente
• Que la edificación se ejecutó de conformidad con los
planos, diseños y especificaciones técnicas,
estructurales y geotécnicas exigidas por el
Reglamento Colombiano de Construcciones Sismo
Resistentes y aprobadas en la respectiva licencia.
Nuevos documentos para el protocolo
y el registro
• Actas de supervisión técnica independiente del
constructor. Se expiden durante el desarrollo de la
obra - Interventoría / Inhabilidades. Ley 400/97
• Certificado técnico de ocupación
• Certificado de entrada en vigencia de la póliza
• Recibo de pago de la prima
No es responsabilidad del Notario pronunciarse sobre
el clausulado, o contenido de las pólizas.
Organismo de Control Técnico - OCT
Personas naturales o jurídicas especializadas, con
las siguientes funciones:
• Realizar las verificaciones del proceso constructivo
• Certificar el cumplimiento y sujeción a lo aprobado
en la licencia de construcción;
1. Normas técnicas y urbanísticas vigentes
2. Adquisición de la póliza al momento de
firmar el acta de inicio de obras
Septiembre 23 de 2014 - Gobierno y Camacol
Por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección
del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de
las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública
que ejercen los Curadores Urbanos
•
Obligación de amparar los perjuicios patrimoniales.
En el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a
la expedición de la Certificación Técnica de Ocupación de
una vivienda nueva, esta colapse, perezca o amenace
ruina como consecuencia de las deficiencias en el proceso
constructivo, del suelo, de los materiales o de los diseños,
con los que se construyan tales edificaciones, el
constructor o enajenador de vivienda nueva, o quien
actúe a su nombre o en su interés, estará obligado a
cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los
propietarios que se vean afectados
Fondo Nacional para la Estabilidad y Reconstrucción
de Vivienda Nueva (Fonervin)
•
Destinación específica: Medida de amparo para los
compradores de vivienda nueva
•
No se definen las fuentes, recursos, formas de aportes,
requisitos, órganos de administración, etc. Gobierno
reglamentará
•
Implica cierta corresponsabilidad del Estado
Justificación del Fondo:
• Garantizar la prestación del servicio donde existan fallas
de mercado. Debate sobre la obligatoriedad del seguro.
•
Evitar la formación de un monopolio
RESPONSABILIDAD DE LOS CURADORES
• Régimen de control disciplinario
• Controles en cuanto a la selección y
nombramiento
• Concurso de ingreso al cargo de curadores
• Régimen de inhabilidades e incompatibilidades
• Se crea en la Superintendencia de Notariado y
Registro la Superintendencia Delegada para
Curadurías
Existe póliza de responsabilidad civil de
Curadores
INVESTIGACIÓN DEL MUNICIPIO DE MEDELLÍN
Informe de Visitas a Curadurías Urbanas
Septiembre 24 de 2013
Función de vigilancia y control sobre las Curadurías
• Ley 388 de 1997
• Decreto 1469 de 2010
• Ley 810 de 2013
• Procedimientos internos
• Actuaciones en los procesos de licenciamiento
• Verificación de acatamiento de la normatividad
vigente
Informe de Visitas a Curadurías Urbanas
Datos generales
TECNOLOGÍA
Análisis a los Sistemas de Información de cada una de las
Curadurías: Seguridad, automatización, reporte de datos,
plataforma, infraestructura, usabilidad, navegación, funcionalidad,
control de usuario, lenguaje y contenido, sistemas de ayuda,
información del sistema, coherencia, prevención de errores, y
claridad arquitectónica.
•
•
•
En algunas Curadurías, más del 60% de las resoluciones
aprobadas o trámites radicados no habían sido reportados a
Planeación Municipal
En ocasiones los datos de la Resolución y el inmueble del
trámite no coincidían
Se encontró en una de las curadurías un sistema vulnerable y
manipulable, dado que permite la modificación posterior de las
resoluciones generadas incluso luego de estar ejecutoriadas
ASUNTOS TÉCNICOS
• Respecto del Formulario Único Nacional
necesario para todo tipo de solicitud, en la
mayoría de casos estaba incompleto, sin número
de radicado, sin información de vecinos o
colindantes, linderos, dimensiones y áreas.
• En varios de los planos presentados, no se sigue
con rigurosidad la forma de presentar estos, en
especial la falta de cortes y alzados.
• En la mayoría de los casos se efectúan
correcciones y ajustes a los proyectos sin haber
realizado el acta de observaciones y
correcciones, varios juegos de planos con
diferentes observaciones.
ASUNTOS LEGALES
• Documentación trasladada a un nuevo radicado,
con documentación vencida, por ej. certificado de
libertad y certificado de existencia y representación
legal.
• Categorización de los proyectos no se aplica con la
rigurosidad normativa, se les da el mismo
tratamiento a la totalidad de los trámites
independiente de su complejidad.
ASUNTOS LEGALES
• En algunos casos no se exige la totalidad de
estudios y diseños que contempla la norma; y
cuando se hace, no se verifica la coherencia de
los mismos con el proyecto presentado para su
aprobación.
• En muchas oportunidades los diseños
presentados son producto del reciclaje de otros
estudios realizados para otro trámite
específico, o están denominados como
estudios o diseños preliminares.
ASUNTOS LEGALES
• Los actos administrativos ejecutoriados carecen
de contenido, no están debidamente motivados.
• No se pormenoriza en qué consiste la solicitud,
no se describe claramente el proyecto, no se
explican suficientemente las razones por las
cuales procede o no una licencia.
• Se observa descuido en la redacción de los actos
administrativos, errores en las fechas, nombres de
titulares e identificación, y nomenclatura.
• No se especifican las vigencias
MENSAJE FINAL DEL GOBIERNO
Teniendo en cuenta las posibles alternativas evaluadas
durante el trámite legislativo y ante la necesidad de
amparar y dar una cobertura objetiva a los
propietarios de vivienda en su patrimonio por
efectos de las deficiencias del proceso constructivo, la
iniciativa legislativa se presenta de manera amplia con
el fin de realizar el debate dentro del trámite en el
Congreso de la República, ya sea sobre la inclusión de
éstas alternativas, SEGURO O FONDO - y las demás
que puedan ser objeto de propuestas por parte los
Honorables Congresistas, para garantizar la finalidad
última de éste proyecto, cual es el la obligación de
cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los
propietarios que se vean afectados.
PROPUESTA DE SEGURO
Modelo Francés: Delito penal dar inicio a las obras sin
haber suscrito las pólizas
SEGURO DE DAÑOS: Ampara los daños derivados del
incumplimiento de las garantías:
• Un año: Acabados y líneas vitales
• Diez años: Estabilidad de la obra
SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL: De mediar la
culpa, negligencia, o desconocimiento de normas por
parte del constructor, el asegurador de la póliza de daños
se subrogará en contra de la constructora y/o de su
aseguradora.
Coberturas en seguros de daños
ACABADOS Y LÍNEAS VITALES:
Infraestructura básica de redes
Tuberías y/o elementos conectados que permitan la
movilización de energía eléctrica, agua y combustible
Equipos adheridos al inmueble, puestos por el constructor,
como calentadores de agua, extractor de olores, aires
acondicionados, etc.
ESTRUCTURA O ESTABILIDAD DE LA OBRA:
Daños en fundaciones, vicios del suelo, defectos de
construcción, mala calidad de materiales
GASTOS DE REACOMODO DE LOS PERJUDICADOS
Gracias
ANDRÉS ORIÓN ALVAREZ
ABOGADOS
[email protected]
www.andresorionabogados.com
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