ORIENTACIONES PARA LOS
ADMINISTRADORES DE CAMPOS
E INSTITUCIONES PARA ADQUIRIR
UN BIEN INMUEBLE.
1
Miraflores, 12 de Octubre del 2011.
Estimados
administradores
instituciones.
de
campos
e
Reciban mi saludo.
En vista que los campos misioneros e instituciones
que conforman la "Iglesia Adventista del Séptimo
Día", van a adquirir inmuebles para las nuevas
Iglesias, producto del Plantío de Iglesias, para
garantizar la inversión, sírvanse tener en cuenta las
siguientes recomendaciones:
2
PRIMERA PARTE:
COMPRA VENTA DE
INMUEBLES.
3
El Contrato de Compraventa
Definición - Art. 1529º Código Civil: “Por la
compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su
precio en dinero.”
“El contrato de compraventa importa un acto de
disposición en cuanto el objeto de aquél es una
transferencia, en el sentido de que el comprador
venga a ser el nuevo dueño de la cosa, que deja de
ser propiedad del anterior dueño, por lo común el
vendedor, o un tercero, desde que se admite la venta
de cosa ajena.”
4
I-
DEL COMPRADOR O ADQUIRIENTE.
Razón social: Asociación “IGLESIA ADVENTISTA DEL
SÉPTIMO DÍA”.
RUC: 20111157058.
Inscripción de la Persona Jurídica: Inscrita en la
Partida Electrónica 11012170 del Registro de Personas
Jurídicas de Lima.
Dirección: Av. Comandante Espinar 610, Distrito de
Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, y se
puede colocar: “… para efectos del presente contrato,
es ……………….…..”. (la dirección de la APC-Sur/Misión).
5
Apoderado: Debe ser el Presidente, Secretario o
Tesorero del Campo (APC-Sur/Misión), PERO SIN
HACER REFERENCIA AL CARGO NI NOMBRE DEL
CAMPO, es decir, NO DEBE COLOCARSE: "Presidente o
Secretario o Tesorero de la Misión tal", NO. Tampoco el
nombre del Pr. Distrital o de la Iglesia Local o del
Anciano o de algún hermano, ya que no tienen poder
de la Iglesia.
Ejemplo: La Compradora “Iglesia Adventista del
Séptimo Día”, representada por su APODERADO .......
(Colocar el nombre del Pr, XYZ)…….…, identificado con
DNI ……… , domiciliado en ………, con poder inscrito en
……………….
6
Poder del Apoderado: Copia simple del Poder que
otorgó la Iglesia Adventista del Séptimo Día.
Vigencia de Poder: Algunos notarios piden la
Vigencia de Poder del Apoderado o Representante
Legal.
Vigencia de Persona Jurídica: Algunos notarios
piden la Vigencia de Persona Jurídica, es decir de
la Iglesia.
Estos dos últimos documentos los registros públicos
lo emite después de 8 días laborables y deberán
solicitarlo al Departamento Legal de la UPS.
7
II -
DEL VENDEDOR O VENDEDORES.
El Vendedor o Vendedores, debe ser quien figure
en el documento de propiedad del inmueble
(terreno y/o casa), en adelante simplemente
inmueble o predio.
Si el Vendedor es posesionario, no adquirir, ya
que no estaríamos adquiriendo la propiedad, lo
que sí se estaría adquiriendo es la posesión.
Debe indicarse el estado civil, para saber quién o
quienes debe participar en el contrato de compra
venta.
8
Si los Vendedores son casados y adquirieron el
inmueble estando casados, el inmueble es un bien
conyugal o bien común, por lo que deben
intervenir y firmar en la venta ambos cónyuges.
Si los Vendedores son herederos, deben figurar
como nuevos propietarios en los registros
públicos y si venden la totalidad del inmueble,
todos deben firmar.
Apoderado.- Si el Vendedor actúa mediante
Apoderado o representante, éste deberá contar
con Poder Especial para Vender (debe decir en
forma expresa) debidamente inscrito en los
registros públicos. Para mayor seguridad, debe
exhibir una vigencia de poder actualizado.
9
Persona Jurídica.- Si el Vendedor es una persona
jurídica, como por ejemplo la Municipalidad
Provincial o Distrital, debe intervenir sus
representantes legales con poder inscrito,
solicitarle la vigencia de poder o en todo caso, de
nuestra parte hacer la verificación, para esto debe
conocerse la Partida Electrónica donde corre
inscrita la Municipalidad. De igual forma actuar si
es otra persona jurídica como sociedad,
asociación, etc.
Los nombres y apellidos de ambas partes, deben
ser completos tal y conforme figuran en el DNI.
10
III -
DEL INMUEBLE O PREDIO (terreno y/o casa)
Propiedad saneada.- La recomendación del Dpto. Legal
de la Iglesia y que también es de la División
Sudamericana, es que se adquieran bienes inmuebles o
predios (terrenos y/o casas) saneadas, es decir, que el
Vendedor tenga su propiedad inscrita en los registros
públicos, que no tenga carga o gravamen como
hipoteca, y que tenga su Declaración Jurada del
Impuesto Predial (Autovaluo) actualizado.
Es preferible no adquirir un inmueble que no se
encuentre inscrito ya que detrás de ellos tenga
problemas y que la Iglesia no podrá inscribir el
inmueble.
11
Solicitar al Vendedor información de carácter registral:
Copia simple de la escritura pública del Inmueble a
adquirirse.
Copia Literal de Dominio de la Inscripción Registral (Con
esto se verá el nombre de los dueños, el área del inmueble,
ubicación, etc). Documento emitido por los Registros Públicos.
Certificado de Gravamen.- Solicitar al Vendedor para verificar
que el predio no tenga ningún tipo de gravamen (embargos,
anotaciones preventivas, hipotecas, cargas etc.), en caso de
tenerlos éstos deberán ser cancelados totalmente o levantados
antes de la fecha de la adquisición, para ello se deberá solicitar
copia literal de toda la partida electrónica donde corre inscrito
el predio. Este documento lo emite los Registros Públicos.
Un inmueble inscrito en los registros públicos puede estar
garantizando acreencias de terceros.
12
Construcciones.- Si en el predio existen
construcciones
o
edificaciones
levantadas, debe estar inscrita la
correspondiente declaratoria de fábrica,
asimismo se recomienda la opinión de un
ingeniero y/o arquitecto sobre el estado
de la edificación.
13
Solicitar al Vendedor información de carácter
municipal:
Impuesto Predial (HR y PU).- La Hoja Resumen
(HR) y el Predio Urbano (PU) de la declaración
Jurada del Impuesto Predial del año que se va a
hacer la adquisición. El área del predio declarada
coincida con el área de la escritura pública del
inmueble a adquirirse.
Recibo del pago del impuesto Predial de todo el
año en que se realiza la venta, por parte del
Vendedor, así lo exige la ley y se tendrá que
adjuntar al momento de llevarlo a la Notaría. Sin
este documento la Notaría no hace la escritura
pública de Compra Venta.
14
Estado de Cuenta.- Solicitar un Estado de
Cuenta a la Municipalidad, por el Predio y
que éste no tenga deudas pendientes los
últimos cinco (5) años a la fecha de
adquisición, por concepto de Impuesto
Predial y Arbitrios Municipales. El
Vendedor deberá cancelar los Arbitrios al
menos hasta el mes de la transferencia o
pacto en contrario.
15
Zonificación.- Antes de Comprar: Si el Predio
es solo terreno, es decir, no existe edificación
alguna y El Comprador piensa edificar un
templo, oficinas, casa, etc., se debe averiguar
ante el municipio qué Zonificación tiene el
Predio, o en el mejor de los casos obtener el
correspondiente Certificado de Parámetros
Urbanísticos para ver el tipo de
Edificación que permite el Municipio
(cantidad de pisos, retiro, áreas libres, etc.).
16
Servicios básicos.- De contar el Predio
con los servicios de agua y/o luz éstos no
deberán tener deudas al momento de la
Compra Venta para lo cual se deberá
solicitar un estado de cuenta a las
empresas correspondientes.
17
NOTARIA PÚBLICA (Procedimiento).
Minuta.- Una vez que se tiene todo los
datos o información detallada y pactado el
monto de la Compra Venta, el abogado
elabora la minuta, por duplicado,
debiendo ser firmada por el Vendedor, el
Comprador y el Abogado.
18
Escritura Pública.- Ingresar la minuta al despacho
del Notario Público para que sea elevada a Escritura
Pública, adjuntando los siguientes documentos:
a) Constancia municipal de no adeudar por concepto
del Impuesto Predial, al momento de la Compra
Venta.
b) Pago del Impuesto a la Renta, si es que
corresponde. Lo determina la Notaría.
c) Original y copia simple de los D.N.I. de los
Contratantes (Vendedor y Comprador).
d) Vigencia de Poder de los apoderados o
representantes legales, de ser el caso.
e) Copia Literal de la Partida Electrónica del Predio
materia de la Compra Venta.
f) Cualquier otro documento adicional que la Notaria
solicite.
19
Bloqueo.- Al ingresar la minuta en la
Notaria, solicitar que se inscriba un
Bloqueo (es decir el Notario solicita al
Registro de Predios que anote y bloquee
la Partida Electrónica donde se encuentra
registrado el predio por existir una
transferencia a favor del Comprador). No
se requiere que se haya hecho la Escritura
Pública.
20
Adquisiciones sin condiciones.
Las adquisiciones de bienes inmuebles
deben ser incondicionales, de igual forma
si se trata de una donación de bien
inmueble.
21
Pago del valor del inmueble.
El valor de la Compra Venta debe figurar en
número y en letras y el tipo de moneda. Se
recomienda efectuar el pago o cancelación del
precio pactado por el predio materia de la compra
venta al momento de la firma de la Escritura
Pública y con cheque de gerencia bajo fe notarial
de entrega.
Debe figurar que se ha pagado en su totalidad,
para evitar hipoteca a favor del Comprador.
Se puede presentar el caso de pago por partes, lo
que originará una hipoteca a favor del Vendedor.
22
Firma de escritura pública.- Una vez
cumplido con todos los requisitos y/o que la
Notaria pueda solicitar adicionalmente, se
señala el día para la firma de la
correspondiente Escritura Pública.
Partes notariales.- Una vez firmada la
escritura pública, la Notaria prepara los
partes Notariales y se envían al Registro
Público para su inscripción. Es preferible que
el abogado de La Iglesia tramite la inscripción
registral para que ante una eventual
observación la pueda subsanar lo más pronto
posible.
23
INAFECTACIÓN AL IMPUESTO DE ALCABALA.
A la minuta que preparará el abogado,
DEBE AÑADIR LA SIGUIENTE CLAUSULA,
para evitar pagar el 3% sobre el valor del
inmueble y que es de cargo de EL
COMPRADOR (La Iglesia).
24
“Cláusula ...... .- INAFECTACIÓN AL IMPUESTO
DE ALCABALA.- La presente adquisición está
inafecta al Impuesto de Alcabala por ser la
adquiriente una entidad religiosa constituida
conforme a la legislación nacional, por disposición
expresa del Texto Único Ordenado de la Ley de
Tributación Municipal, Decreto Supremo N 1562004-EF., Art. 28, letra c.)y artículo 11 de la Ley de
Libertad Religiosa N° 29635.
Asimismo la adquiriente se encuentra inscrita en el
Registro de Confesiones distintas a la Católica en la
Dirección de Asuntos Interconfesionales de la
Dirección Nacional de Justicia del Ministerio de
Justicia, bajo el Registro N 024-2004-RCDC.”
25
ALTA y BAJA Municipal
Si se ha enajenado o adquirido un inmueble, por cualquier tipo
de modalidad, que involucre transferencia de propiedad, debe
presentar su Declaración Jurada para hacer conocer dicha
situación ante el Municipio de la jurisdicción del inmueble
objeto de transferencia, a efectos de no ser pasible de ningún
tipo de multa:
 TRANSFERENTE (Vendedor, Donatario, etc.).- Debe
solicitar la BAJA, hasta el último día hábil del mes siguiente
de realizada la transferencia, dando a conocer la situación de
la enajenación.
 ADQUIRIENTE.- La Iglesia debe solicitar la ALTA –
INSCRIPCION, hasta el último día hábil del mes siguiente de
realizada la transferencia, dando a conocer el hecho que
generó la adquisición.
26
SEGUNDA PARTE:
DONACIÓN DE INMUEBLES
Y LEGADOS.
27
DONACION Y LEGADOS COMO
ACTOS DE LIBERALIDAD.
Los actos de liberalidad se pueden dar en dos
ocasiones:
(1) En vida; y, (2) Luego del fallecimiento.
DONACION.- El primer supuesto es un típico acto
de liberalidad intervivos, en vida del donante y
constituye la donación.
LEGADOS.- El segundo supuesto es un acto de
liberalidad mortis causa, después de muerto. Se
instituye por testamento y constituye un legado.
28
DONACION DE INMUEBLES.
Normas Imperativas.
En Derecho se considera norma imperativa a aquella
norma jurídica que posee un contenido del que los
sujetos jurídicos no pueden prescindir, de manera que la
regulación normativa que se haga de la materia tendrá
completa validez independientemente de la voluntad del
individuo. ”Ad Solemnitatem”, que si no se observa
acarrea nulidad con acto jurídico.
El concepto de norma imperativa se contrapone al de
norma dispositiva, pues en este último supuesto, la
norma y su contenido están supeditadas al principio de
autonomía de la voluntad, y su aplicación está limitada a
los supuestos en los que los sujetos no regulen sus
relaciones en sentido distinto al dictado por la norma
dispositiva.
29
La Donación de inmuebles y el Código Civil.
La donación de inmueble (a pesar de la buena voluntad o
deseo) es válida en tanto respete las exigencias legales,
por ser normas de carácter imperativo, de orden público,
que tienen que cumplirse obligatoriamente.
Las personas que de buena voluntad y en forma
incondicional “donen” por cualquiera de estas formas:
 De palabra o por promesa ante la hermandad.
 Por simple documento privado.
 Por documento con firma legalizada.
 Simple minuta (No elevada a escritura pública).
 Documento ante un juez de paz.
Todas estas formas de donación de inmuebles o parte de
un terreno mayor, son NULAS.
30
PRECAUCION.
En principio toda persona puede disponer
libremente de la totalidad de su patrimonio a
título oneroso, pero no sucede lo mismo
cuando la disposición es a título gratuito. En
este último caso opera una restricción a la
voluntad del causante en beneficio de los
herederos forzosos.
Nadie puede dar por vía de donación más de
lo que puede disponer por testamento, como
se verá más adelante. La donación es inválida
en todo lo que exceda de esta medida.
31
El exceso se regula por el valor que tengan o
debían tener los bienes al momento de la muerte
del donante. Si las donaciones exceden la porción
disponible de la herencia, se suprimen o reducen
en cuanto al exceso las de fecha más reciente, o a
prorrata, si fueran de la misma fecha.
Esta es la razón por la que hay que tener muy en
cuenta los artículos pertinentes del Código Civil,
que a continuación se transcriben, para evitar
nulidades de donación por acción de los
herederos.
32
ARTICULOS PERTINENTES DEL
CÓDIGO CIVIL (C.C.)
¿Hasta cuándo de los bienes se puede
donar?. El Código Civil pone límites según las
circunstancias, veamos:
¿Que es donación?: “Por la donación el
donante se obliga a transferir gratuitamente al
donatario la propiedad de un bien” (Art. 1621
C.C.).
33
¿Qué exige el C.C. para que la
donación de bienes inmuebles sea
válida?.
"La donación de bienes inmuebles,
debe hacerse por escritura pública,
con
indicación
individual
del
inmueble o inmuebles donados, de
su valor real y el de las cargas que
ha de satisfacer el donatario, bajo
sanción de nulidad." (Art. 1625 C.C.)
34
¿Qué límite fija el C.C. para donar?
“Nadie puede dar por vía de donación, más de lo
que puede disponer por testamento.
La donación es inválida en todo lo que exceda
de esta medida.
El exceso se regula por el valor que tengan o
debían tener los bienes al momento de la muerte
del donante”. (Art. 1629 C.C.)
Reversión de la donación.
“Puede establecerse la reversión sólo en favor del
donante. La estipulada en favor de tercero es nula;
pero no producirá la nulidad de la donación”. (Art.
1631 C.C.)
35
¿Cuáles son los efectos de la invalidación?
“Invalidada la donación se restituye al donante el
bien donado, o su valor de reposición si el
donatario lo hubiese enajenado o no pudiese ser
restituido.
Si el bien donado se halla gravado, el donante
libera el gravamen pagando la cantidad que
corresponda y se subroga en los derechos del
acreedor”. (Art. 1635 C.C.)
¿Cuándo una donación es inoficiosa?
“Si las donaciones exceden la porción disponible
de la herencia, se suprimen o reducen en cuanto al
exceso las de fecha más reciente, o a prorrata, si
fueran de la misma fecha”. (Art. 1645 C.C.)
36
Aceptación de la Donación.- La
donataria, en este caso, la Iglesia
Adventista del Séptimo Día, a través de su
Apoderado, debe aceptar en una cláusula
de la minuta la donación incondicional.
El art. 1629 del C.C. obligatoriamente nos
remite al Derecho de Sucesiones del
mismo Código.
En la sucesión testamentaria la voluntad
del testador no es enteramente libre.
37
Sucesión por testamento
“Por el testamento una persona puede disponer
de sus bienes, total o parcialmente, para
después de su muerte, y ordenar su propia
sucesión dentro de los límites de la ley y con
las formalidades que ésta señala.
Son válidas las disposiciones de carácter no
patrimonial contenidas en el testamento,
aunque el acto se limite a ellas”. (Art. 686 C.C.)
38
La Legítima y la Porción Disponible
Noción de legítima
“La legítima constituye la parte de la herencia de
la que no puede disponer libremente el testador
cuando tiene herederos forzosos”. (Art. 723 C.C.)
¿Quiénes son herederos forzosos?
“Son herederos forzosos los hijos y los demás
descendientes, los padres y los demás
ascendientes, y el cónyuge”. (Art. 724 C.C.)
39
¿Qué es el tercio de libre disposición?
“El que tiene hijos u otros descendientes, o
cónyuge, puede disponer libremente hasta del
tercio de sus bienes”. (Art. 725 C.C.)
Comentario: Contrario sensu la legítima es
aquella porción hereditaria que representa los
dos tercios restantes, legítima que está
reservada a los hijos u otros descendientes o
al otro cónyuge.
40
¿Cuándo se puede disponer libremente
hasta la mitad de los bienes?
“El que tiene sólo padres u otros ascendientes,
puede disponer libremente hasta de la mitad de
sus bienes”. (Art. 726 C.C.)
¿Cuándo se puede disponer libremente de la
totalidad de los bienes?
“El que no tiene cónyuge ni parientes de los
indicados en los artículos 725 y 726, tiene la
libre disposición de la totalidad de sus bienes”.
(Art. 727 C.C.)
41
En estos tres (3) casos la Iglesia
puede ser beneficiaria (Un tercio,
la mitad y la totalidad) a título de
legado (ser considerado como un
“Legatario” (Art. 738 C.C.), y a la
muerte del testador, siempre en la
forma que dispone el Código Civil.
42
¿Qué es legado?.
“El testador puede disponer como acto de liberalidad
y a título de legado, de uno o más de sus bienes, o
de una parte de ellos, dentro de su facultad de libre
disposición”. (Art. 756 C.C.)
¿Qué es legado para fines sociales?
“Son válidos los legados hechos en favor de los
pobres o para fines culturales o religiosos, que
serán entregados por el heredero a quienes indique
el testador. A falta de indicación los primeros serán
entregados a la Beneficencia Pública; los segundos
al Instituto Nacional de Cultura o a los organismos
que hagan sus veces en uno u otro caso; y los
terceros, a la autoridad competente de la religión
que profesaba el testador”. (Art. 763 C.C.)
43
Legado de predio
“Si el bien legado es un predio, los terrenos y
las nuevas construcciones que el testador haya
agregado después del testamento no forman
parte del legado, salvo las mejoras introducidas
en el inmueble, cualquiera que fuese su clase”.
(Art. 764 C.C.)
Legado en dinero
“El legado en dinero debe ser pagado en esta
especie, aunque no lo haya en la herencia”. (Art.
765 C.C.)
44
¿Qué es cuarta falcidia?
“Si el testador que tiene la libre disposición de
sus bienes instituye herederos voluntarios y
legatarios, la parte que corresponde a aquéllos
no será menor de la cuarta parte de la herencia,
con cuyo objeto serán reducidos a prorrata los
legados, si fuere necesario”. (Art. 771 C.C.)
Institución de heredero voluntario
“El testador que no tenga herederos forzosos,
puede instituir uno o más herederos voluntarios
y señalar la parte de la herencia que asigna a
cada uno. Si no la determina, sucederán en
partes iguales”. (Art. 737 C.C.)
45
Caudal disponible para legatarios
“El testador puede instituir legatarios, con
la parte disponible si tiene herederos
forzosos, y no teniéndolos, hasta con la
totalidad de sus bienes y señalar los que
asigna a cada uno de los legatarios.
El testador puede imponer tanto a los
herederos voluntarios como a los legatarios,
condiciones y cargos que no sean contrarios
a la ley, a las buenas costumbres y al libre
ejercicio de los derechos fundamentales de la
persona”. (Art. 738 C.C.)
46
Requisitos para Escrituras Públicas de
Donación de Bien Inmueble
 Minuta autorizada por un abogado, en original y dos
copias, firmado por las partes contratantes (donante
y donatario).
 Acreditar la representación legal del Apoderado de
la Iglesia Adventista del Séptimo Día.
 Documentos que acrediten el pago de los impuestos
Predial del año de la donación, original y copia
legalizada de comprobante de pago del impuesto al
Patrimonio Predial.
 En caso de no contar con los documentos antes
mencionados se puede reemplazar con la
Constancia de: No Adeudo emitida por la
Municipalidad correspondiente.
47
 Copia Literal de la Partida Registral de Inmueble.
Nota: La dirección del inmueble que aparezca en los
documentos antes señalados deben coincidir con la
dirección que aparece en el Gravamen emitido por
los Registros Públicos.
 Constancia municipal de no estar afecto al pago del
impuesto de alcabala. La donación está inafecta al
Impuesto de Alcabala por ser la donataria una
entidad religiosa constituida conforme a la
legislación nacional, por disposición expresa del
Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación
Municipal, Decreto Supremo N 156-2004-EF., Art.
28, letra c.)y artículo 11 de la Ley de Libertad
Religiosa N° 29635.
 Documento de Identidad de ambos contratante.
48
Considerar la información expuesta
para la adquisición de inmueble vía
compra venta referido en la Primera
Parte y que sea aplicable para las
donaciones.
49
Donación de una parte de un
inmueble de mayor extensión.
• Solicitar la sub división del lote, ante la
municipalidad correspondiente. Culmina con una
Resolución Municipal aprobando la sub división
del lote matriz en tantos lotes se haya solicitado,
con sus linderos, medidas perimétricas y áreas
individualizadas.
• La sub división se debe inscribir en los registros
públicos en la Partida donde se encuentra el lote
matriz, lo que dará origen a la Independización.
Los nuevos lotes tendrán su propia Partida donde
se inscribirán la donación, numeración municipal,
declaración de fábrica, hipoteca, etc., etc.
50
• El lote independizado con su Partida propia, que se
haya acordado donar a la Iglesia, deberá incluirse
el número de la Partida Registral, en la minuta de
Donación del Inmueble. Obtenida la escritura
pública de donación, la Iglesia como nueva
propietaria, registrará a su nombre en la Partida
registral del inmueble.
Alta y Baja.- Con la minuta (no se requiere la
escritura pública) debe efectuarse ante el municipio
el Alta y la Baja explicado en la Primera Parte.
51
Cualquier consulta, favor de hacérmela llegar a
través de este medio o a los teléfonos que figuran
al final de la firma.
Dios les bendiga.
Cordialmente,
Abelardo Muro Vilchez
Dpto. Legal Iglesia Adventista del Séptimo Día.
Av. Comandante Espinar N° 610, Lima 18.
Tel.: (51) 1 6107717.
Cel.: 01 997542682.
Fax: (51) 1 2410728.
52
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