INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL
SECTOR DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA
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Consejo de Ministros, 23 de abril de 2010
INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
EL MERCADO DE VIVIENDA
1. El periodo de ajuste (2007-2009)
El mercado de vivienda en España ha sufrido un severo ajuste en
el período 2007-2009 que se ha visto reflejado en el volumen de
actividad, empleo y precios.
La demanda de viviendas, si bien a largo plazo encuentra en la
demografía su determinante fundamental, puede experimentar
fluctuaciones importantes en el muy corto plazo, ya que se ve
influida por las expectativas de precios y de empleo y por la
disponibilidad de crédito.
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
1.1 De dónde procede el ajuste (1997-2007)
Nunca antes se había urbanizado tanto suelo ni construido
tantas viviendas en España.
La construcción residencial duplicó su peso en el PIB pasando
del 4,7% en 1997 al 9,3% en 2007
FBCB EN VIVIENDA, en porcentaje sobre el PIB.
10
8
6
4
2
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0
Fuente: INE
3
INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
1.1 De dónde procede el ajuste (1997-2007)
Se alcanzaron “picos” de 900 mil transacciones en 2006, aumentos del
precio de la vivienda cercanos al 20% en 2004 y multiplicación por seis
del crédito hipotecario para la compra de vivienda en diez años
TRANSACCIONES DE VIVIENDA LIBRE
PRECIOS DE VIVIENDA LIBRE
TASAS INTERANUALES
DATO ANUAL 2004-2009
20
950.000
15
750.000
10
550.000
5
350.000
0
150.000
-5
Fuente: INE
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2009
2001
2008
2000
2007
1999
2006
1998
2005
1997
-10
2004
1996
-50.000
Fuente: Ministerio de Vivienda.
La sobreoferta acumulada de viviendas terminadas en los tres últimos
años es resultado de la trasformación de suelo realizada hace más de un
lustro.
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
EL MERCADO DE VIVIENDA
2. La estabilización
La estabilización de la demanda es congruente con la mejora en las
condiciones de accesibilidad: el indicador de esfuerzo ya ha caído hasta
niveles no observados desde el año 2006, 13 puntos en sólo un año,
como consecuencia de la caída de tipos y el descenso registrado en el
precio de la vivienda.
Anteriormente, el esfuerzo familiar por adquisición de vivienda había
pasado del 30% en 1999 al 50% de los ingresos familiares anuales en
2007
ESFUERZO ANUAL DE LOS HOGARES PARA
ADQUISICIÓN DE VIVIENDA
55
50
45
40
35
25
dic-98
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
mar
jun
sep
dic
30
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Fuente Banco de España
2006
2007
2008
2009
5
INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
EL MERCADO DE VIVIENDA
La estabilización
Esta estabilidad de algunos indicadores ha tenido reflejo en la
evolución descendente de la percepción de la vivienda como
problema. Después de alcanzar niveles superiores al 30%
conforme a datos del CIS, ha regresado a niveles de 2003, lo que
implica una cierta normalización en la percepción social del
problema.
%
40
35
30
25
20
15
10
5
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
0
Problema Principal
Fuente CIS
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
2. Cambio de tendencia (2010)
Al comenzar el año 2010, la información disponible muestra que el mercado de
vivienda parece haber culminado una parte importante de su ajuste y entra en
una fase de mayor estabilidad.
La demanda de vivienda, reflejada en las estadísticas de transacciones, dejó
de caer en el último trimestre de 2009 y ha mostrado un vigoroso repunte a
principios de este año
Las transacciones de viviendas aumentaron un 4,1% en el cuarto trimestre de
2009 según la estadística del Ministerio de Vivienda
Las compraventas de viviendas crecieron un 18,7% en febrero según el INE
TRANSACCIONES DE VIVIENDA LIBRE,
DATO ANUAL 2005-2009
20,00
10,00
0,00
-10,00
-20,00
-30,00
-40,00
1T
2T
3T
4T
1T
2T
3T
4T
1T
2T
3T
4T
1T
2T
3T
4T
1T
2T
3T
4ºT (*)
-50,00
Año 2005
Año 2006
Fuente: Ministerio de Vivienda.
Año 2007
Año 2008
Año 2009
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
2. Cambio de tendencia (2010)
También el ajuste vía precios muestra una tendencia a la estabilidad, aunque
no se puede descartar que en algunas zonas se registren descensos durante
este año, si bien con intensidad decreciente, sobre todo donde persiste la
falta de absorción de la sobreoferta de vivienda terminada sin vender, que se
distribuye por el territorio de forma muy desigual
El precio medio bajó un 4,5% en el primer trimestre de 2010 según la estadística
del Ministerio de Vivienda
Los precios de la vivienda ya suben en 9 provincias pero siguen ajustándose a
la baja sobre todo en el arco mediterráneo
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
3. Excedente de viviendas sin vender
A pesar del ajuste de la oferta y de la estabilización de la
demanda, la inercia propia del ciclo productivo de este sector
ha hecho que el parque de viviendas sin vender aumente hasta
situarse en torno a las 700 mil viviendas al finalizar el año 2009.
El informe del Ministerio de Vivienda sobre el stock en 2008
situó en 613.000 las viviendas construidas sin vender.
Probablemente nos encontremos en su valor máximo, ya que la
dinámica observada entre las viviendas iniciadas y terminadas
y las transacciones de vivienda nueva marcarían esta tendencia
Terminadas (libres) en 2009: 365.555
Iniciadas (libres) en 2009: 80.230
Transacciones en 2009: 462.747
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
3.1 Gráficos sobre el ritmo de absorción del stock
-300.000
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
-400.000
Fuente: Ministerio de Vivienda
100.000
0
09
-200.000
20
-100.000
08
0
TRANSACCIONES INMOBILIARIAS
VIVIENDA LIBRE NUEVA
500.000
400.000
300.000
200.000
20
100.000
VIVIENDAS LIBRES TERMINADAS
700.000
600.000
07
200.000
DIFERENCIA VIV. TERMINADAS/
TRANSACCIONES ANUALES
20
DIFERENCIA VIV. INICIADAS / VIV.
TERMINDAS
Fuente: Ministerio de Vivienda
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
4. Consecuencias del proceso de ajuste
Esta estabilización observada en el mercado de vivienda es
positiva, pero subsisten graves secuelas del proceso de ajuste
sufrido.
En particular, el aumento del desempleo en el sector de la
construcción y el deterioro de los activos bancarios de naturaleza
hipotecaria.
Son estos ámbitos los que requieren una mayor atención de la
política económica a corto plazo.
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
5. Desempleo en el sector
Resulta especialmente preocupante por sus implicaciones, no sólo
económicas sino también sociales, el problema del desempleo.
El ajuste en el mercado de vivienda ha afectado con especial intensidad al
empleo en el sector de la construcción residencial que llegó a representar
en 2007 el 13,5% de la población ocupada
OCUPADOS EN LA CONSTRUCCIÓN (INE)
Variación anual en miles de personas
200
0
-200
-400
-600
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
5. 1 Medidas sectoriales de estímulo al empleo
El empleo en el sector de la construcción no volverá a los niveles
excepcionales que registró el decenio 1997-2007 pero es
necesaria la aplicación de medidas específicas de política
económica que estabilicen el empleo en el sector en los próximos
dos o tres años
Actuaciones en política de vivienda encaminadas a la creación de
empleo:
Impulso a la rehabilitación por su gran capacidad para generar
empleo: por cada millón de euros invertido, 56 empleos
Así, el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012
estimulará la creación de 250.000 empleos directos e indirectos
Los 110 millones de euros procedentes del Plan E generaron
27.000 puestos de trabajo en 2009
La nueva fiscalidad de la rehabilitación y el plan de ahorro
energético de los edificios públicos promoverán la creación de
350.000 empleos
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
LA POLÍTICA ESTATAL DE VIVIENDA
1. Medidas adoptadas
Las medidas adoptadas en los últimos años se dirigen a:
Facilitar a los ciudadanos el acceso a una vivienda.
Impulsar la rehabilitación y el alquiler como alternativas para
el mercado, la generación de empleo y el desarrollo de una
economía sostenible.
Paliar los efectos negativos del stock de viviendas.
La evaluación sobre la ejecución de las mismas requiere la
prudencia que, en materia de política de vivienda, demandan
medidas cuyo periodo de puesta en práctica y maduración aún no
ha transcurrido.
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
2. Ejecución del PEVR 2009-2012
La ejecución del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
2009-2012 durante el programa 2009 ha sido notable,
teniendo en cuenta que se trata de su primer ejercicio,
durante el cual se ha producido la adaptación de la
normativa autonómica y la implantación de las herramientas
de gestión.
Las actuaciones financiadas en 2009 han sido más de
183.000 en total, lo que supone una ejecución del 107% de
los objetivos convenidos con las Comunidades Autónomas
para el periodo.
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
2.1. Ejecución detallada en 2009
Destacan los objetivos financiados en rehabilitación:
77.869 ayudas RENOVE de rehabilitación aislada, un 111% de los
objetivos convenidos
13.869 de rehabilitación integral y renovación urbana, de las que las
primeras suponen una ejecución del 152%
También son destacables los resultados en el alquiler:
31.618 ayudas a inquilinos, que supone una ejecución del 250%
16
INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
3. Impulso al alquiler
Las medidas de impulso del mercado de alquiler incluyen un
amplio abanico, tanto de acciones de fomento de la oferta, como
de la demanda.
Del lado de la oferta, destacan las casi 30.000 ofrecidas a la SPA
por más de 200 promotores, que ponen de manifiesto el creciente
interés por esta forma de gestión del stock.
Del lado de la demanda, las 200.000 ayudas a la emancipación de
los jóvenes en alquiler acreditan asimismo el éxito de la medida.
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
4. Impulso a la rehabilitación
La rehabilitación de viviendas y edificios ha recibido dos fuertes
impulsos:
En primer lugar, los programas de subvenciones directas y otras
ayudas del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 dotados
con 1.780 millones de euros:
- 400.000 actuaciones en el Plan RENOVE
- 70.000 actuaciones en ARUS y ARIS
En segundo lugar, los beneficios fiscales introducidos por el Real
Decreto-Ley 6/ 2010 de medidas para el impulso de la recuperación
económica y el empleo:
-IVA reducido para todo tipo de obra de rehabilitación
-Deducción fiscal de hasta un 10% en el IRPF
Aun antes de la entrada en vigor de este último, las estadísticas de
visados de proyectos ya muestran un incremento de esta actividad
dentro del sector (10,5% de subida en 2009).
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
5. Medidas para la movilización de suelo
Actuación estratégica de SEPES: la Oferta Pública de Compra de
Suelo (OPCS)
La convocatoria iniciada a finales de 2008 culminó con la selección de 8
actuaciones que suponen la gestión de casi un millón de metros cuadrados
para la construcción de hasta 8.700 viviendas en siete CCAA y con una
inversión total de 176 millones de euros
La Comisión Interministerial de Trabajo sobre Suelo: su objetivo es
movilizar suelo patrimonial del Estado al servicio de las políticas
públicas de vivienda.
Balance de suelo movilizado desde marzo de 2004 a 2009 por los
Ministerios de Vivienda, Fomento, Interior y Defensa:
116.215 viviendas, de las que el 66% son protegidas (76.616 son viviendas
protegidas y 39.500 son libres) sobre una superficie liberada de más de 3 millones
y medio de metros cuadrados
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INFORME SOBRE LA SITUACIÓN DEL SECTOR DE LA VIVIENDA
CONCLUSIONES
Las medidas que se han ido adoptando en política de vivienda han
contribuido a la estabilización del sector inmobiliario residencial y
han sentado las bases para un nuevo modelo más sostenible,
impulsando el uso eficiente del parque de viviendas existente a
través de la rehabilitación y del alquiler:
Los visados de proyectos para rehabilitación han crecido un
10,5% en 2009
El parque de viviendas en alquiler aumentó un 18% en un
año
Las viviendas protegidas suponen la mitad del total de
iniciadas en 2009
20
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El problema