DESARROLLO INMOBILIARIO
CLASE 4
ESTUDIO DE MERCADO
LA COMPETENCIA
Profesor Lorenzo Carbonell T.
4 septiembre 2008
CADENA DE VALOR AGREGADO
OFERTA
Materiales
Y
equipos
Sub
contratos
Mano
de
obra
DEMANDA
Terreno
Empresas
Constructoras
Desarrolladores
Inversionistas
Inmobiliarios
Hogares
La oferta está
constituida por:
La demanda de
viviendas nuevas se
genera por:
- Stock de
viviendas
- Viviendas
construidas
en el período
- Nuevos hogares
- Retiros por:
siniestralidad
obsolescencia
reciclaje
Gestores
inmobiliarios
Profesionales
PRODUCCION DE VIVIENDAS
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
–
–
–
–
¿Qué vende?
¿Dónde?
¿A cuánto?
¿Con qué rapidez?
TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
LOCALIZACION
PRECIO DE VENTA
VELOCIDAD DE VENTA
• El producto.
–
–
–
–
–
–
¿Dónde?
¿Qué?
¿Cuánto cuesta?
¿A cuánto se vende?
¿Rentabilidad?
¿En qué plazo?
LOCALIZACION
TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
PRECIO DE COSTO
PRECIO DE VENTA
UTILIDAD DEL NEGOCIO
VELOCIDAD DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
–
–
–
–
¿Qué vende?
¿Dónde?
¿A cuánto?
¿Con qué rapidez?
TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
LOCALIZACION
PRECIO DE VENTA
VELOCIDAD DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
– ¿Qué vende?
TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
Concentración de Proyectos por Comuna
Total de Proyectos, casas y deptos: 283
Fue nte : Re vis ta Vivie nda De coración, El M e rcurio
Re vis ta Cas a y De coración, La Te rce ra
Sabados 13/08/2005 al 03/09/2005
80
Casa
Depto
70
60
50
40
64
20
0
0
26
26
38
0
5
quilicura
colina
Comuna
4
1
4
0
pudahuel
5
0
san bernardo
6
0
0
5
recoleta
6
0
1
4
macul
4
2
puente alto
4
1
la florida
peñalolen
lo barnechea
providencia
ñuñoa
5
maipu
7
0
santiago
12
vitacura
7
0
2
11
huechuraba
13
8
otras
7
10
la reina
30
0
las condes
Numero de Proyectos
5
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
– ¿Qué vende?
TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
VENTA VIVIENDAS. GRAN CONCEPCION.
C as a
Tipo
Cons truido UF Cons t.
V endido
De p ar tam e n to
UF V end.
Stoc k
UF Stoc k
Tipo
Cons truido
UF Cons t.
V endido
UF V end.
Stoc k
UF Stoc k
1D/1B
1D/1B
297
388.601
261
342.610
36
45.991
1D/2B
1D/2B
12
23.268
12
23.268
0
0
2D/1B
2D/1B
168
285.675
159
271.985
9
13.690
2D/2B
2D/2B
370
709.750
262
520.209
108
189.541
3D/1B
3D/1B
311
268.000
271
235.200
40
32.800
3D/2B
130
274.929
93
194.992
37
79.937
3D/2B
485
1.106.470
342
805.244
143
301.226
3D/3B
229
602.489
176
443.662
53
158.827
3D/3B
40
146.000
22
77.900
18
68.100
0
0
4D/2B
21
57.960
18
49.680
3
8.280
15
46.902
4D/3B
12
41.254
6
23.260
6
17.994
4D/2B
4D/3B
30
92.892
15
45.990
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
– ¿Dónde?
LOCALIZACION
Distribución de Tipos de Proyectos por Comuna
Total de Proyectos, casas y deptos.: 283
Fuente: Revista Vivienda Decoración, El Mercurio
Revista Casa y Decoración, La Tercera
Sabados 13/08/2005 al 03/09/2005
5
0
0
0
0
0
90%
1
80%
2
5
7
5
70%
4
60%
64
38
26
26
11
13
12
6
6
5
40%
5
4
4
30%
8
7
7
4
20%
2
10%
Comuna
otras
colina
0
pudahuel
0
recoleta
0
macul
0
quilicura
maipu
huechuraba
vitacura
la florida
peñalolen
lo barnechea
providencia
ñuñoa
santiago
0
la reina
0%
puente alto
1
1
san bernardo
50%
4
las condes
Porcentaje deptos. y casas
100%
Casa
Depto
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
La competencia.
¿Dónde?
LOCALIZACION
Mas de 50
31 a 40
21 a 30
11 a 20
6 a 10
4a5
1a3
Concentración de Proyectos de Departamentos por Comuna
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
La competencia.
¿Dónde?
LOCALIZACION
Mas de 10
5a6
3a4
2a3
Concentración de Proyectos de Casas por Comuna
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
– ¿A cuánto?
PRECIO DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
– ¿A cuánto?
PRECIO DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
– ¿A cuánto?
PRECIO DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
– ¿A cuánto?
PRECIO DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO
(ESTUDIO DE LA OFERTA DE LA COMPETENCIA)
• La competencia.
– ¿Con qué rapidez?
VELOCIDAD DE VENTA
Casas
Ventas y Stock por Proyecto
(unidades)
C as a
250
Tipo
Cons truido
UF Cons t.
V endido
UF V end.
Stoc k
UF Stoc k
200
1D/1B
unidades
1D/2B
2D/1B
2D/2B
150
100
3D/1B
50
3D/2B
130
274.929
93
194.992
37
79.937
3D/3B
229
602.489
176
443.662
53
158.827
0
0
15
46.902
0
1D/1B
4D/2B
4D/3B
30
92.892
15
45.990
1D/2B
2D/1B
2D/2B
3D/1B
3D/2B
3D/3B
4D/2B
4D/3B
4D/2B
4D/3B
Proyecto
Unidades Vendidas
Unidades en Stock
Departamentos
Ventas y Stock por Proyecto
(unidades)
De p ar tam e n to
600
Cons truido
UF Cons t.
V endido
UF V end.
Stoc k
UF Stoc k
1D/1B
297
388.601
261
342.610
36
45.991
1D/2B
12
23.268
12
23.268
0
0
2D/1B
168
285.675
159
271.985
9
13.690
2D/2B
370
709.750
262
520.209
108
189.541
3D/1B
311
268.000
271
235.200
40
32.800
3D/2B
485
1.106.470
342
805.244
143
301.226
3D/3B
40
146.000
22
77.900
18
68.100
4D/2B
21
57.960
18
49.680
3
8.280
4D/3B
12
41.254
6
23.260
6
17.994
500
400
unidades
Tipo
300
200
100
0
1D/1B
1D/2B
2D/1B
2D/2B
3D/1B
3D/2B
Proyecto
Unidades Vendidas
Unidades en Stock
3D/3B
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