¿En qué casos se superpone uno
respecto del otro?
EL REGISTRO
VS.
REALIDAD
EXTRAREGISTRAL
¿Qué debe primar?
REALIDAD JURÌDICA
EXTRAREGISTRAL
CONTENIDO
DEL
REGISTRO
PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA
ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR
1. Naturaleza de los
derechos en conflicto
2. Calidad de los
títulos en conflicto
3. Existencia de
buena fe
PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA
ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR
1. NATURALEZA DE
LOS DERECHOS
EN CONFLICTO
DERECHO REAL
VS.
DERECHO REAL
2022° C. C., 1° p.
DERECHO REAL
VS.
DERECHO PERSONAL
2022° C. C., 2° p.
949° C. C.
PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA
ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR
2. CALIDAD DE
LOS TÍTULOS
EN CONFLICTO
TÍTULOS
HOMOGÉNEOS
Ó Actos Inter. Vivos
Ó Actos Mortis Causa
TÍTULOS
NO HOMOGÉNEOS
Actos Inter Vivos y
Actos Mortis Causa
PASOS QUE SE PUEDEN SEGUIR PARA
ESTABLECER QUE SOLUCIÓN APLICAR
3. LA EXISTENCIA
DE BUENA FE
CONC. ACREEDORES 1135° C. C.
TERCERO REGISTRAL 2014° C. C.
OPONIB. DERECHOS 2022° C. C. ¿?
DER. 3RO – BENEF. PUB. 2038° C. C.
CASUÍSTICA
CASOS
DE
SOLUCIÓN
REGISTRAL
CASO 1: DOBLE VENTA
C-V
A
C-V
A
B
Mejor
Derecho
vs.
C
B
B no inscribe.
C
C inscribe.
¿Solución ?
CASO 1: DOBLE VENTA
Derecho Real
PROPIEDAD
No inscrito
VS.
Derecho Real
PROPIEDAD
Inscrito
CASO 1: DOBLE VENTA
 Solución REGISTRAL:
 La solución al caso planteado lo encontramos
en el artículo 1135º del Código Civil:

Regla 1: Se prefiere al acreedor de buena fe cuyo
título ha sido primeramente inscrito.

Regla 2: Se prefiere aquél cuyo título conste en
documento de fecha cierta más antiguo.

Regla 3: Se prefiere aquél cuyo título conste en
documento de fecha más antigua.
CASO 2: PROPIEDAD VS HIPOTECA
C-V
A
Mutuo c/ G.H.
C
B
B no inscribe.
A
C inscribe.
A incumple con el pago, por lo
que C ejecuta.
B
Derecho Real:
Propiedad.
Tercería de
Propiedad
vs.
¿Solución ?
C
Derecho Real:
Hipoteca.
CASO 2: PROPIEDAD VS HIPOTECA
Derecho Real
PROPIEDAD
No inscrito
VS.
Derecho Real
HIPOTECA
Inscrito
CASO 2: PROPIEDAD VS HIPOTECA
 Solución REGISTRAL:
 La solución al caso planteado lo encontramos en el
artículo 2022º del Código Civil:

“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone…”
 Asimismo, en el artículo 2014º del Código Civil:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.”
 De igual forma, el artículo 533º del CPC:

“La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y sólo puede
fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente por medida
cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con el precio
de tales bienes.
Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad de bienes afectados
con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra inscrito con
anterioridad a dicha afectación.”
CASO 3: BENEFICENCIA PÚBLICA VS. TERCERO QUE
ADQUIERE DE APODERADO –EXP. 7903-2006-0
Poder p. disponer
de inmuebles
B
A
A
2
Fallece. No se inscribe extinción de poderes.
C-V
B
NAJ
4
B.P
Poder se inscribe en RRPP
vs.
C
C
B
B transfiere inmueble días
después de la muerte de A
Sucesor legal demanda Nulidad de
Acto Jurídico (C-V)
CASO 3: BENEFICENCIA PÚBLICA VS. TERCERO QUE
ADQUIERE DE APODERADO –EXP. 7903-2006-0
Derecho Real
PROPIEDAD B.P.
SUCESIÓN
B.P.
Acto mortis causa
VS.
Derecho Real
PROPIEDAD 3RO
Inscrito
C
Acto Inter Vivos
¿?
CASO 3: BENEFICENCIA PÚBLICA VS. TERCERO QUE
ADQUIERE DE APODERADO –EXP. 7903-2006-0
 Solución REGISTRAL?:
 1° Posición: Derecho del tercero de buena fe
 Artículo 2038° C. C.: “El tercero que de buena fe
y a título oneroso ha contratado sobre la base de
mandato o poder inscrito en el registro del lugar
de celebración del contrato, no será perjudicado
por mandato, poder, modificaciones o extinciones
de éstos no inscritos”.
 2° Posición: Transmisión sucesoria de pleno
derecho
 Artículo 660.- Desde el momento de la muerte de
CAS 2185-2008 LIMA (02/09/08)
Tercero Registral vs. Usucapiente
10
1
A
Donación
X
B
Presc. Adquist.
A
X
Mejor derecho
CORTE SUPREMA:
B
Sentencia del proceso de
Prescripción Adquisitiva es
constitutiva.
A
CASOS
DE
SOLUCIÓN
EXTRAREGISTRAL
CASO 4: PROPIEDAD VS EMBARGO
C-V
A
Mutuo sin
garantía
C
1
2
B no inscribe.
B
c
B
ODSD
vs.
Tercería
A incumple con el pago, por lo
que C demanda a “A” ODSD.
A
a
A
C embarga inmueble de A
C
Derecho Real (propiedad) vs.
Derecho Personal (acreencia)
CASO 4: PROPIEDAD VS EMBARGO
Derecho Real
PROPIEDAD
No inscrito
VS.
Derecho Personal
EMBARGO
Inscrito
¿Cómo se acredita la propiedad no
inscrita?
Elementos relevantes
1. Firmas legalizadas
2. Certificación de
fechas
6. Escritura Pública de
3. Pago de Alcabala.
compra venta.
4. Fecha cierta de
7. Contrato presentado
contrato.
a RR. PP.
5. Constancia de
ingreso y/o salida
de dinero de
cta. cte.
CASO 4: PROPIEDAD VS EMBARGO
 Solución EXTRAREGISTRAL:
Oponibilidad de derechos sobre inmuebles
inscritos
 Artículo 2022°, 2° párrafo C. C.: “Si se trata
de derechos de diferente naturaleza se
aplican las disposiciones del derecho común.”
Transferencia de propiedad de bien inmueble
 Artículo 949° C. C.: “La sola obligación de
enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición
CASO 5: COMPRA VENTA VS SUCESIÓN
EXP. 09608-2006
C-V
C-V
A
C-V
A
H3
H1
Inscribe.
H2
Inscribe.
H3
No inscribe.
Fallece y Sucesión de A (H1,H2 y cónyuge supérstite), adquiere
por mortis causa el tercer inmueble vendido a H3.
Mejor Derecho
de Propiedad
Suc
.A
¿Solución ?
CASO 5: COMPRA VENTA VS SUCESIÓN
EXP. 09608-2006
Derecho Real
PROPIEDAD
No inscrito
H3
Acto Inter Vivos
VS.
Derecho Real
SUCESIÓN
Inscrito
Suc.
A
Acto mortis causa
CASO 6: COMPRA VENTA VS.
SUCESIÓN
C-V
A
A
B
B
No inscribe.
Fallece y la Sucesión de A se convierte en la propietaria.
Mejor Derecho
de Propiedad
Suc
.A
¿Solución ?
CASO 6: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN
Derecho Real
PROPIEDAD
No inscrito
B
Acto Inter Vivos
VS.
Derecho Real
SUCESIÓN
Inscrito
Suc
.A
Acto mortis causa
CASO 7: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN
LEGAL (BEN. PUB)–CAS 2248-2009-Lima
C-V
A
A
B
B
Documento de fecha cierta.
Fallece, no hay herederos y a través de un proceso no
contencioso de declaratoria de herederos, se adjudica el
inmueble a la beneficencia pública por ser sucesor legal.
NAJ de
adjudicación
B. P.
CASO 7: COMPRA VENTA VS. SUCESIÓN
LEGAL (BEN. PUB)–CAS 2248-2009-Lima
Derecho Real
PROPIEDAD
No inscrito
B
Acto Inter Vivos
VS.
Derecho Real
SUCESIÓN LEGAL
Inscrito
B. P.
Acto mortis causa
CASOS 5, 6,7:
PROPIEDAD VS. SUCESIÓN
 Solución EXTRAREGISTRAL:
 Primera posición: Aplicación de art. 2013º y
2014º del Código Civil y, por tanto, la sucesión
es la propietaria.
 Segunda posición: Con la C-V, el bien dejó de
pertenecer al patrimonio del causante y, por
tanto, no forma parte de la masa hereditaria.
Aplicación de art. 949º del CC., y art. 54º del
Rgto. de Inscripciones del Registro de Predios.
CASO 8: PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
DE DOMINIO
1
X
Inicia posesión pública, pacífica, continua y como propietario
A
Titular Registral
10
Acto de disposición
¿Qué ocurre con los actos de disposición que
realice el titular registral (A) cuando existe una
persona que viene ejerciendo una posesión
cualificada para adquirir el bien por prescripción?
CAS 750-2008 CAJAMARCA (11/01/10)
Usucapiente vs. Tercero adquirente a título gratuito de
quien aparecía en el registro.
10
1
A
Donación
X
B
A
X
N.A.J
B
Presc. Adquist.
A
CORTE SUPREMA:
Sentencia del proceso de
Prescripción Adquisitiva es
declarativa y además tiene
efectos retroactivos.
OTROS
CASOS
CASO 9: 3RO REGISTRAL VS. HIPOTECA
REINSCRITA – EXP. N 41999-02
Bco.
Municipalidad
Pisco
Mutuo c/
G.H.
A
Ejecuc.
Coactiva
(Embarga)
A
Remata y adjudica el inmueble.
Levanta hipoteca
C
3
4
Registrador
5
Bco.
6
X
X
Reinscribe la hipoteca
Ejecuc.
Garantías
Tercería
A
Bco.
C-V
A
CASO 9: 3RO REGISTRAL VS. HIPOTECA
REINSCRITA – EXP. N 41999-02
Derecho Real
PROPIEDAD
inscrito
X
12.03.2002
VS.
Derecho Real
HIPOTECA
Re-Inscrito
Bco.
29.04.2002
CASO 9: 3RO REGISTRAL VS. HIPOTECA
REINSCRITA – EXP. N 41999-02
 Solución REGISTRAL:
Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos
 Artículo 2022°, 1° párrafo C. C.: “Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos,
es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone.”
Principio de Buena Fe Registral
 Artículo 2014° C. C.: “El tercero que de buena fe adquiere a
título oneroso algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro.”
LA INEXACTITUD
REGISTRAL
1. INTRODUCCIÓN
 PUBLICIDAD REGISTRAL. Es la exteriorización de situaciones
jurídicas
que
produce
cognoscibilidad general de lo que
en él se encuentra inscrito.
1. INTRODUCCIÓN
 SUS FINES. Seguridad jurídica.
 Fomento del crédito territorial y del crédito
personal.
 Transparencia en las transacciones.
 Finalidad cautelar.
2. CONCEPTO
 Existe inexactitud registral cuando el Registro
expresa una situación jurídica que en la
realidad jurídica es otra.
 Se da únicamente respecto a derechos
inscribibles.
El Contenido
de los libros
registrales
No existe concordancia,
armonía, acuerdo
El estado
jurídico real
de derechos
reales
inmobiliarios
inscritos
Sólo existe inexactitud registral en el
campo de la eficacia de la inscripción
1. Cuando se
protegen
derechos, mas
no datos de
hecho
3. Son de
Inscripción
Útil
2. Son
Inscribibles
3. CAUSAS
A. El Registro nunca
recogió la realidad
Realidad ausente
del Registro
B. Habiendo accedido
la realidad al Registro,
éste esté desajustado
de ella
Registro Inexacto
3. CAUSAS
3.1. registrada
fielmente la primera
de dominio, puede
ocurrir:
A.
Por
haberse
producido
en
la
realidad un cambio
que
no
se
ha
registrado.
B. Por haberse
registrado un cambio
que en la realidad no
se ha producido.
C. Por no haberse
registrado fielmente un
cambio operado en la
realidad.
3. CAUSAS
3.2. La primera de dominio
no accede fielmente al
Registro.
Se in matriculó inmueble libre de
gravamen, no obstante estar
sujeta a cierta servidumbre.
4. MEDIOS DE RECTIFICAR
4.1. En la
realidad se ha
producido un
cambio no
registrado.
A. Por la toma
de razón del
título registrando el
derecho surgido
en la realidad.
B. Por la
reanudación
del tracto
sucesivo.
C. Por
Resolución
judicial
ordenando la
rectificación.
4. MEDIOS DE RECTIFICAR
B. Por la
reanudación del
tracto sucesivo.
B.1.
ACTA
DE
NOTORIEDAD
B.2.
EXPEDIENTE
DE
DOMINIO
4. MEDIOS DE RECTIFICAR
 B.1. ACTA DE NOTORIEDAD
 Es un acta tramitada por Notario, que tiene
por objeto acreditar el hecho de que UNA
PERSONA ES NOTORIAMENTE DUEÑA de
una finca.
 El Notario debe estimar suficientemente
comprobado el hecho notorio pretendido.
 Prosigue el procedimiento ante Juzgado de
1° Inst., de estar de acuerdo con lo actuado,
por auto dispone protocolizar el expediente.
4. MEDIOS DE RECTIFICAR
 B.2. EXPEDIENTE DE DOMINIO
 Es un medio para acreditar quién es el actual
titular en la realidad, se tramita judicialmente.
 El solicitante tiene que acreditar suficientemente
la adquisición del dominio de toda o parte de la
finca.
 El auto aprobatorio del expediente es el título
que permite la inscripción, y dispone la
cancelación de las inscripciones contradictorias.
 NO CREA EXCEPCIÓN DE COSA JUZGADA.
4. MEDIOS DE RECTIFICAR
4.2. Cuando la
inexactitud debiera su
origen a la extinción
de algún derecho
inscrito o anotado.
A. Mediante la
respectiva
cancelación del
asunto que
recogiese.
B. En virtud del
procedimiento
de liberación
de
gravámenes.
5. EFECTOS DE LA RECTIFICACIÓN
 La rectificación del Registro sólo puede ser
pedida por el titular del dominio o derecho real
inscrito.
 La legitimación pasiva la tienen todos aquellos a
quienes el asiento que se trata de rectificar
concede algún derecho.
 Los efectos de la rectificación se producen a
partir del momento en que se opera,
careciendo de retroactividad respecto de
terceros.
 En ningún caso perjudicará a los derechos
adquiridos por tercero a título oneroso y de
buena fe durante la vigencia del asiento que se
declare inexacto”
¡GRACIAS!
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REALIDAD REGISTRAL VS. REALIDAD EXTRAREGISTRAL