Titulo de Crédito Hipotecario
Negociable
Gianni Chávez Enciso
2014
Titulo de Crédito Hipotecario
Negociable
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¿ Qué es un Titulo de Crédito
Hipotecario Negociable (TCHN)?
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Es un título valor que representa la hipoteca
en primer rango sobre un bien determinado
que debe de estar libre de toda gravamen,
cargo o medida de cualquier naturaleza.
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Montoya Alberti.
JURISPRUDENCIA:
 “Solo procede la expedición de Título de
Crédito Hipotecario Negociable cuando
el inmueble materia de constitución
unilateral de hipoteca, no tenga cargas o
gravámenes”
 Res. 1381-2009SUNARP-TR-L
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JURISPRUDENCIA:
 “El TCHN incorpora un crédito y la
hipoteca que lo garantiza, la misma que
puede estar constituida sobre más de un
predio”
 Res. 787-2009-SUNARP-TR-L
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Negociable
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Respecto de la Hipoteca:
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Se expedirá a petición expresa del propietario.
Respecto de un bien susceptible de hipoteca e
inscrito.
Por acto unilateral.
Mediante Escritura Pública.
El representante del propietario requiere Poder
Especial
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Negociable
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Calificación Registral:
Para la procedencia de la inscripción en
Registros Público se verificará que sobre el
inmueble no se ha inscrito gravamen o
carga previa.
 La inscripción registral otorga exclusividad
al acreedor del TCHN.
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JURISPRUDENCIA:
“Cuando se solicita la inscripción de la
emisión del titulo de crédito hipotecario
negociable no es materia de calificación la
hipoteca inscrita en este titulo valor, sino
solo la verificación del cumplimento de los
requisitos del art. 5 de la Res. 685-2007SBS”
Res. 1124-2009-SUNARP-TR-L
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¿Quiénes intervienen en el TCHN?
El propietario del bien, y a cuya orden de
quien se emite el TCHN.
 El primer beneficiario, quien recibe la
garantía hipotecaria, puede ser el mismo
propietario.
 El tenedor o sucesivo tenedor que reciben
el título mediante endoso y se constituyen
en acreedores hipotecarios.
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Diferencias con la Letra Hipotecaria y la
Cédula Hipotecaria:
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RESPECTO DE SU NATURALEZA:
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Tanto la Letra Hipotecaria como la CH son
valores mobiliarios.
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El TCHN es un titulo valor emitido de manera
individual.
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RESPECTO DE SU FINALIDAD:
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Letra Hipotecaria y CH tienen por finalidad
acceder a financiamiento para la adquisición de
un inmueble.
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TCHN es el propietario de un bien quien busca
financiamiento a través de la emisión de este
título valor.
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RESPECTO DE SU EMISION:
Tanto las Letras Hipotecarias como la CH
son emitidas por empresas del Sistema
Financiero Nacional.
 Por otro lado, el TCHN puede ser emitido
por empresas del Sistema Financiero
nacional como por los Registros Públicos.
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RESPECTO DE SU EMISIÓN:
La Letra Hipotecaria como la CH son
emitidas en serie, al portador o de manera
nominativa.
 En cambio, el TCHN solo es emitido a la
orden y de manera individual, del emisor o
de la persona que éste disponga.
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POR SU MODALIDAD DE
TRANSFERENCIA
Tanto la Letra Hipotecaria como la CH son
transferible mediante anotación en cuenta y
oferta pública.
 En el caso del TCHN su transferencia se
realiza mediante ENDOSO.
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RESPECTO DEL PAGO DE
INTERESES:
En el caso de la Letra Hipotecaria y la CH el
pago de los intereses se puede desdoblar
en cupones.
 En el caso del TCHN el principal e intereses
debe constar en el mismo título.
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RESPECTO DEL PAGO ANTICIPADO:
En referencia a la Cédula Hipotecaria su
pago anticipado (redención anticipada) no
es factible.
 En tanto que en el TCHN y la Letra
Hipotecaria si se puede pactar el pago
anticipado
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Emisión del TCHN
Es emitido por Registros Público a petición
del propietario del bien, mediante
otorgamiento de escritura pública, y
constituyendo una hipoteca unilateral.
 También puede ser emitido a petición del
representante del proletario, siempre que
cuente con poder especial.
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Contenido del TCHN:
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La denominación de TCHN y el numero que le
corresponde.
Lugar y fecha de emisión.
Identificación del propietario.
Descripción del bien, según aparece en registros.
Monto de la valorización.
Fecha de la Escritura Pública.
Nombre y firma del Registrador (Zona Registral).
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JURISPRUDENCIA:
“El monto del gravamen debe coincidir o ser
inferior con la valorización (comercial) del
predio.”
Resolución No. 1124-2009-SUNARP-TR-L
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Reglas para el endoso del TCHN
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En el primer endoso, debe consignarse:
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El crédito que se garantiza.
Plazo o plazos de vencimiento.
Los intereses acordados.
Las demás condiciones del mismo.
CON LOS SUBSIGUIENTES ENDOSOS SE
TRANSFIERE TANTO EL CREDITO COMO LA
HIPOTECA QUE LO GARANTIZA
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Primer endoso a favor de una empresa
del sistema financiero:
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Si el propietario prevé que el primer
endosatario será una ESFN podrá solicitar
la Registrador que consigne expresamente
el nombre de la ESFN como primer
endosatario y que el Notario que participa
en la constitución del gravamen proceda a
su entrega del título sin necesidad de su
intervención y endoso.
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Primer endoso a favor de una empresa del
sistema financiero:
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Del mismo modo, el propietario podrá solicitar al
Registrador consigne en el título el monto y
condiciones del crédito, o autorizar a la empresa
endosataria a completar el titulo con las
informaciones referidas al crédito.
Puede garantizar diversas obligaciones del
propietario endosante, en cuyo caso el endoso
debe contener la cláusula no negociable.
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Reglas en caso de incumplimiento en el
pago del crédito contenido en el TCHN:
Se aplican tanto el protesto o la formalidad
sustitutoria.
 NO se aplica la cláusula de liberación de
protesto.
 Venta directa del bien hipotecado.
 Sin intervención judicial
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Reglas para la ejecución del TCHN:
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:En caso de crédito en cuotas o armadas, la falta de pago una
o mas faculta al tenedor a dar por vencido todos los plazos y
exigir el pago total.
En caso de no pago se procede a la venta al mejor postor.
La base del remate será no menos de 75% del valor de la
tasación.
La venta la realiza una empresa del SFN autorizada a operar
comisiones de confianza o fideicomisos, distinta al ejecutante.
Exclusión de cualquier tercer acreedor del constituyente.
Si queda saldo pendiente, se podrá dirigir contra el primer
endosante.
A solicitud del tenedor se podrá realizar también la venta
judicial.
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Reglas para el levantamiento del gravamen:
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Se levantará contra la devolución a los Registros
Públicos del titulo no endosado o debidamente
cancelado por el ultimo endosatario. No es
necesaria Escritura Pública.
También se levantará el gravamen por venta
extrajudicial o extrajudicial del bien en caso de
ejecución.
Mantenimiento del gravamen a solicitud del
propietario.
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JURISPRUDENCIA:
“De acuerdo con el art. 244.1 de la LTV para el
levantamiento del gravamen incorporado en el TCHN
no se requiere del otorgamiento de escritura pública ni
de otra formalidad que la sola entrega física del titulo
valor al obligado. Así en el caso que el credito se
encuentre debidamente cancelado, y en
consecuencia, el último endosatario devuelva el título
valor con la constancia de pago respectiva, el
Registrador deberá levantar el correspondiente
gravamen”
Res. 1437-2009-SUNARP-TR-L
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Reglas para la emisión especial del TCHN:
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Emisión por las ESFN cuando la garantía
hipotecaria que respalde su crédito se encuentre o
vaya a ser inscrita en el Registro.
Previa autorización del propietario y del deudor
garantizado.
No se requiere intervención de notario público.
Se puede emitir a la orden del emisor o de la
persona que este disponga.
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La incorporación de la garantía hipotecaria en el
titulo valor, únicamente será oponible a terceros de
buena fe desde que se inscriba el acto de emisión
en el Registro Público.
La inscripción del acto de emisión operará por el
mérito de la comunicación que el emisor o el
notario curse al Registro.
La transferencia del TCHN importará la del crédito
y la de la garantía hipotecaria que incorpore.
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JURISPRUDENCIA:
 “Para la inscripción del acto de emisión del
TCHN, el registrador debe verificar: a) si la
hipoteca se encuentra inscrita o se está
solicitando simultáneamente su inscripción, b)
Que la comunicación tenga la calidad de
declaración jurada, c) Que se haya
acompañado copia de la valuación efectuada
al inmueble y del TCHN emitido”
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Res. 882-2009-SUNARP-TR-L
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JURISPRUDENCIA:
 “Cuando el TCHN es emitido por una
empresa del sistema financiero no se
requiere acreditar ante el Registro la
autorización del propietario del bien que
sirve de garantía o, en su caso, del
deudor del crédito garantizado”.
 Res. 275-2009-SUNARP-TR-L
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JURISPRUDENCIA:
 “No es necesario que la comunicación dirigida
al Registro de la emisión del TCHN efectuada
por una entidad del sistema financiero cuente
con formas legalizadas notarialmente ni que
las copias del TCHN y del informe de
valorización de los inmuebles se encuentre
legalizadas notarialmente”
 Res. 787-2009-SUNARP-TR-L.
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