EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE FRENTE AL
DESARROLLO DE LAS NUEVAS
URBANIZACIONES
Dr. Luciano Martini
Director del Instituto Superior de Registración y Publicidad Inmobiliaria
Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires
Ministerio de Economía
FORMACIÓN DE NUEVOS TIPOS DE
URBANIZACIONES
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CAUSAS
Necesidades habitacionales para grandes
masas con bajos recursos.
Agrupamientos en función de intereses o
finalidades comunes.
Desarrollo de actividades industriales o
comerciales.
Provisión de espacios para el eterno descanso.
Variedad de tipologías
La inserción en diferentes zonas del municipio
(urbanas, semiurbanas y rurales).
Nuevo modelo de expansión urbana.
Necesidad de un urbanismo de gestión y
participación que dé cabida a todos los
sectores involucrados.
Legislaciones locales procuran dar una
respuesta a la múltiple demanda social.
Frente a esta realidad
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Ley 8.912 Ordenamiento del Suelo.
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Ley 13.512 Propiedad Horizontal.
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Ley 24.374 Regularización Dominial.
Registro de la Propiedad
Ley 17801.
 Funciones: Registración y Publicidad.
 Principios Registrales en conflicto:
Publicidad, Determinación, Tracto
Sucesivo, Rogación.
 Inexactitudes: Al no reflejar los asientos la
realidad extra registral.
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Principio de Determinación del
inmueble.
Problemática
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Falta de planos.
Posesiones parciales.
Coposesiones parciales.
Posesiones múltiples (sobre varios inmuebles en forma
parcial).
Posesiones circunscriptas a planos para prescribir.
Posesiones de unidades independientes de inmuebles
que aún no han sido afectados a Propiedad Horizontal.
Con y sin plano de P.H. aprobados.
Principio de Determinación del
inmueble
Problemática
Posesión de dos lotes contiguos.
 Posesión de un lote que se encuentra
anexado a otro.
 Posesión de un lote unificado
catastralmente a otro.
 Poseedor por cesión de derechos.
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Clubes de campo y Barrios Cerrados
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Urbanizaciones privadas sujetas a determinado plan
urbanístico.
Existencia de parcelas o unidades privativas.
Existencia de áreas de esparcimiento de uso común,
que forman un todo inescindible en su relación funcional
y jurídica.
Poseen perímetro cerrado.
Circulación interior.
Sistemas de seguridad privada.
Reglamento interno.
Normativa Provincial vigente Clubes de Campo o
Barrios Cerrados
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El Decreto Ley 8912/1977 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo,
que en el capítulo V de su título III se refiere expresamente a los clubes de
campo (arts. 64 a 69).
Su Decreto reglamentario 9404/1986. Se crean parcelas de dominio
independiente.
Decreto Provincial 27/98. Regula los barrios Cerrados habilitando la opción
de constituirlos a través de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal.
El dec. 1727/2002, que instaura el programa de descentralización
administrativa por el cual se transfiere a los municipios el procedimiento de
aprobación e instalación definitiva de estos desarrollos inmobiliarios y crea
el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas.
La Resolución 194/2003 del Ministerio de Gobierno de la Provincia de
Buenos Aires, que regula el funcionamiento del Registro Provincial de
Urbanizaciones Cerradas.
Normativa Provincial vigente
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Convalidación del proyecto. Está dado por el Municipio donde se
ubica el emprendimiento. A través de un decreto se otorga la
convalidación definitiva, previamente deberá verificar el
cumplimiento de todas las exigencias dispuestas por las normas
para el tipo urbanístico de que se trate.
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Debemos agregar, por supuesto, la normativa de fondo, común
para toda la República Argentina,
-los Códigos Civil y de Comercio.
-legislación complementaria dictada a consecuencia de ellos.
-la Constitución Nacional, cúspide del sistema legal, a las que
deberán ajustarse las directivas provinciales y municipales.
Formas de registración
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A) La división por unidades funcionales
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Habrá unidades funcionales de dominio exclusivo y partes de uso común.
A la hora de fraccionar el fundo donde se instalará el emprendimiento, los
sectores destinados a uso privativo residencial se representen
planimétrica y jurídicamente como unidades funcionales, sujetas al
régimen de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal.
Lo que se comercializa, una vez obtenida la aprobación definitiva del
proyecto, son terrenos donde a futuro habrán de erigirse las viviendas de
uso transitorio (o permanente) de los particulares que ingresen al
complejo.
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Este inconveniente fue resuelto en el ámbito de la provincia de
Buenos Aires con la sanción del dec. 2489/1963, reglamentario de
la ley 13512 en dicha demarcación.
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A partir de ese plano, que deberá estar debidamente anoticiado
registralmente en la matrícula del inmueble al que afecte (en
nuestro caso, el predio donde se desarrollará la urbanización
cerrada), se instrumentará el correspondiente Reglamento de
Copropiedad y Administración, con el cual se conformará la división
jurídica del bien, originándose las distintas Unidades Funcionales,
entre las que se contarán también las proyectadas. Del Reglamento
y de las notas del plano surgirá el estado de construcción de cada
una de ellas.
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Al momento de inscribirse el reglamento en el Registro de la
Propiedad Inmueble se deberá hacer mención del estado
constructivo de las unidades que integran el bien.
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Al terminarse las unidades previstas como a construir o en
construcción surgirá la necesidad de habilitarlas, actualizándose
con ello el estado constructivo del inmueble, tanto en el plano de
obra como en el de subdivisión en propiedad horizontal.
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Legislación aplicable: decreto Provincial 2489/63 y modificatorio
Decreto 947/2004 artículos 6, 6bis, 6 ter y 7.
B) División en parcelas
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Plano de mensura y división (Decreto 9404/86).
Creación de parcelas independientes conformadas
según el régimen de la Ley 8912/1977.
Constitución de una persona jurídica titular de las áreas
recreativas o de esparcimiento y responsable de los
servicios generales.
Requiere forzosamente la constitución de Derechos
reales de Servidumbres simultáneamente con la
transferencia de dominio de las parcelas del área de
viviendas.
Inconvenientes
Excesiva cantidad de servidumbres.
 Excesiva cantidad de Asientos.
 Inconvenientes al momento de dar
Publicidad.
 Medidas cautelares.
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Conclusiones
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Un Registro Inmobiliario, para ser confiable, debe reflejar con
exactitud la realidad extra registral.
El RPBA debe profundizar su compromiso con los organismos
provinciales y Municipios, en la planificación del desarrollo
urbano, para evitar la consolidación de situaciones irregulares.
Es necesario profundizar la integración de los Registros
Inmobiliarios y Catastrales con la implementación de
aplicaciones tecnológicas adecuadas para lograr que la
publicidad sea exacta y segura.
Todo esto implica un cambio de paradigma o una
reinterpretación del principio de publicidad jurídica inmobiliaria.
MUCHAS GRACIAS.-
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ACTOS DECLARATIVOS