Ventas y Mercadeo en Estados Unidos
de Productos Inmobiliarios Mexicanos
Retos e Impacto Reglamentario
Presented by: Scott A. Preston & Letvia M. Arza-Goderich
Ley Federal – ILSA (“Interstate Land Sales Full
Disclosure Act”)

Requisito de registro con el Departamento de Vivienda y Desarrollo
Urbano (“Housing and Urban Development” o “HUD”)
– Aplica a toda venta a residentes de cualquier Estado de EEUU de
parcelas ubicadas fuera de su propio Estado, incluyendo parcelas
ubicadas en otras naciones
 Aplica a ventas de unidades en proyectos de condominios o
multipropiedad
– Requiere el registro del proyecto con HUD
– Exige la entrega de un informe detallado sobre la propiedad
(“Property Report”) a los adquirentes
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EXENCIONES AL REQUISITO DE REGISTRO
CON HUD PARA CUMPLIR CON ILSA

La exención de la “parcela mejorada” (“improved parcel”) o de
“los dos años”
– No hay que registrar el proyecto con HUD (ni preparar/entregar el
informe sobre la propiedad) si el contrato de compraventa dispone
que se completarán las mejoras o construcción en la parcela (o
proyecto de condominio) dentro del período de dos años desde la
firma del contrato
– La exención es nula si el vendedor intenta limitar los remedios del
adquirente en caso de no cumplirse con la obligación de completar
la obra en dos años
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EXENCIONES AL REQUISITO DE REGISTRO
CON HUD PARA CUMPLIR CON ILSA

La exención del proyecto de los cien lotes (“the 100-lot
exemption”)
– Aplica a la venta de propiedades en proyectos de menos de 100
parcelas
 Pueden incluirse unidades en proyectos diferentes si han sido
objeto de un “plan común de promoción” (“common
promotional plan”)
 Para calcular las 100 parcelas, se incluyen unidades de
aparcamiento y almacenaje
– El contrato de compraventa debe incluir representaciones de que
se ha de completar las vialidades, infraestructura, plomería y
electricidad y demás amenidades
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Consecuencias de incumplir con ILSA
 REMEDIO DE “RESCISIÓN” O “REVOCACIÓN” DE LA
COMPRAVENTA PARA EL ADQUIRENTE
– ILSA provee que, de existir la obligación de registrar y
entregar el informe sobre la propiedad al adquirente y no
cumplirse antes de la firma del contrato de compraventa, el
adquirente tiene derecho a cancelar o revocar el contrato
(15 U.S.C. Sec. 1703 (c))
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LEYES A NIVEL DE JURISDICCIÓN ESTATAL
 La mayoría de los Estados han creado su propia “ILSA”
– Algunos Estados reconocen el registro federal bajo
ILSA en cumplimiento de los requisitos de las leyes del
Estado
 La venta y/o promoción de productos inmobiliarios a
personas o entidades residentes en un Estado
usualmente es reglamentada bajo las leyes de tal Estado,
aunque el proyecto se encuentre fuera del territorio del
Estado
 En general, los Estados requieren que el proyecto se
registre con las autoridades del Estado en que residen los
adquirentes (actuales o potenciales)
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Requisitos de Registro Estatal


Los Estados en que se encuentran los prospectos para el producto
inmobiliario localizado en México exigen registro con su agencia
reglamentaria o administrativa respecto de propiedad inmobiliaria
– Nueva York
– Arizona
– Colorado
– Texas
California, mercado natural para proyectos mexicanos, exime del
requisito de registro a los proyectos que no se ubican en territorio
de dicho Estado
– Se requiere incluir cierto “lenguaje sacramental” en el contrato de
compraventa
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“Reaching into the State”



Por regla general, la mera publicación de un anuncio u otra forma de
promoción que pueda considerarse dirigido a residentes del Estado
para inducir la venta de producto inmobiliario somete al
vendedor/promotor/desarrollador a la jurisdicción del Estado
Sitios o páginas web pueden considerarse “anuncios o actividad
promocional” que constituyan una oferta o solicitación de oferta de
venta dirigida a los residentes del Estado
Aunque los avisos o “disclaimers” son aconsejables, no garantizan
protección respecto de acción en contra del vendedor o promotor por
parte de las autoridades estatales
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Recomendaciones
 Consultar profesionales especializados en los
esquemas federales y estatales que regulan la venta
y promoción del producto inmobiliario a residentes de
EEUU
 Realizar la debida diligencia para identificar los
mercados óptimos para su producto inmobiliario
 Tomar una decisión y determinación informada
respecto de la actividad de venta y/o promoción del
producto inmobiliario a realizarse en los Estados
Unidos
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