CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Art. 2810 C.: Se llama arrendamiento o locación el contrato por cual dos partes
se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o a prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, goce,
obra o servicio un precio determinado y cierto. Se llama arrendador o locador el
que da la cosa en arrendamiento, y locatario, arrendatario o inquilino el que la
recibe.
Son sujetos jurídicamente hábiles:
1. Quienes tienen capacidad y libre disposición de las cosas.
2. Quien no es titular del dominio puede arrendar bajo las siguientes
premisas:
- Que tenga poder de administración de los bienes
- El acreedor anticresista (contrato por el que se entrega al acreedor
una cosa raíz para que se pague con sus frutos)
- El usufructuario, por cuanto el bien produce como fruto un canon
de arrendamiento.
- El acreedor de las servidumbres (carga impuesta a un predio en
provecho o servicio de otro : predio sirviente y predio dominante.)
- Los entes públicos de acuerdo con sus normas administrativas
Objeto del arrendamiento
Pueden ser arrendados todos los bienes que están el
comercio de los hombres: inmuebles, muebles no fungibles, ni
consumibles; haciendo salvedad de los bienes inmateriales.
Los bienes arrendados deben devolverse o no ser susceptibles
de agotamiento por consumo.
Duración del contrato
No puede hacerse por mas de 10 años, excepto los fundos de
explotación agrícola.
Se puede entender renovado el contrato cuando a su
vencimiento, ninguna de las partes manifiesta su voluntad de
deshacer sus efectos. El arrendatario sigue pagando y el
arrendador recibe el canon.
En el caso de inmuebles rústicos, se entiende prorrogado el
plazo para un tiempo equivalente al necesario para cosechar.
En los inmuebles urbanos no se entiende como renovado sino
prorrogado por 6 meses mas.
Forma
Depende de la importancia económica que tenga se dispone la forma
escrita ya sea privada o pública. En inmuebles cuyo contrato dure mas
de 4 años debe ser suscrito en escritura pública.
La ley posibilita el acceso al Registro Público del contrato de
arrendamiento:
Art. 2949. Estarán obligados a respetar el arriendo:
• 1. Todo aquel a quien se transfiera el derecho del arrendador por un
título lucrativo.
• 2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a
título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura
pública inscrita, exceptuados los acreedores hipotecarios.
• 3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado
por escritura pública inscrita, siendo esta inscripción antes que la
inscripción hipotecaria.
• El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si sólo la
inscripción de dicha escritura.
Deberes y derechos del arrendador:
– Permitir el acceso del arrendatario y procurarle el uso y disfrute de
los beneficios que la cosa procura,
– Defender por evicción al arrendatario,
– El pago de las imposiciones en razón de la cosa, salvo pacto en
contrario,
– Entregar los saldos a favor del arrendatario al finalizar el contrato,
– Puede retener el arrendador los bienes muebles cuando el
arrendatario ha caído en mora del pago del canon.
Derechos y obligaciones del arrendatario
– Enterar el canon o precio del arriendo en la fecha y forma
estipulada,
– Deber de cuidar y conserva la cosa, es responsable por los daños
que sufra por su culpa o negligencia,
– En caso de afectación de la cosa, pedir la reducción del precio,
– De comunicar las posibles afectaciones físicas o jurídicas que
terceros pretendan sobre la cosa.
– No subarrendar sin consentimiento del arrendador.
ARRENDAMIENTO DE COSAS (Muebles e Inmuebles)
Es un contrato oneroso pues requiere la existencia de una
contraprestación.
Es temporal, no puede entenderse para un tiempo
indeterminado,
Es consensual porque se perfecciona por el mero
consentimiento de las partes,
Es bilateral, ambas partes asumen obligaciones, uno de ceder
la cosa para su uso y el otro de pagar el precio pactado.
Es de tracto sucesivo, las prestaciones no se realizan de forma
simultánea, sino por tractos en períodos determinados.
Bienes Inmuebles: Fincas Urbanas
Regulado por la Ley de Inquilinato, Ley 118 de 1990, sobre
bienes inmuebles valorados en 30 mil córdobas oro para los
ubicados en Managua o de 10 mil en otros departamentos.
- El arrendatario debe pagar las reparaciones menores
necesarias para la conservación útil de la vivienda.
- También debe pagar las obras tendientes a la limpieza e
higiene de los componentes de la casa,
- Debe pagar los servicios de agua, electricidad
- No corren por cuenta del arrendatario los daños sufridos
por la antigüedad del bien.
- No se puede resolver el contrato porque razón de que el
propietario decida vivir en dicho inmueble, si no ha quedado
así expresado y en caso de estarlo debe notificar con 1 mes de
antelación.
Bienes Inmuebles: Fincas rústicas (art. 2909 al 2923 C.)
Si el arriendo de un bien rústico se ha hecho sobre tal medida
y resulta que la extensión es mayor, el arrendatario tiene
derecho al pago por el exceso; si la superficie es menor, debe
calcularse una disminución del precio del canon.
- El arrendatario debe proveer los aperos necesarios para la
labor de cultivo,
- Conservar el bien con diligencia
- Dar al predio el uso adecuado
- No alterar las cláusulas contractuales que causen perjuicio
- Responder por los daños y perjuicios
- Dejar en el fundo los elementos necesarios para que sirva a
los efectos del uso propio respecto del próximo ocupante.
Arrendamiento de Bienes Muebles
Está mas bien referido al arrendamiento de animales (art.
2974 al 2993) entre las obligaciones relevantes:
- Mantener a los animales en condiciones idóneas
- Por cuenta del arrendatario la manutención del animal
- El arrendador no ejerce potestad sobre el animal durante la
duración del contrato.
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