REAL ESTATE
ASPECTOS FISCALES
16 de marzo de 2010
Hugo N. Almoño
Ricardo D. Tavieres
Walter C. Keiniger
REAL ESTATE
ASPECTOS FISCALES
• Estructuración proyectos Real Estate
▬ Naturaleza (vivienda, hotelería, alquiler,
emprendimientos urbanísticos, etc.)
▬ Financiación
▬ Comercialización
• Incidencia de la variable fiscal
▬
▬
▬
Desarrollador
Inversor
Comprador
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CONSTITUCIÓN DEL VEHÍCULO
DEL DESARROLLADOR
Inversor
Desarrollador
•
•
•
•
Contrata
Construye
Comercializa
Adjudica
Comprador
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TRATAMIENTO IMPOSITIVO DEL
DESARROLLADOR
• IMPUESTOS NACIONALES
 Impuesto a las ganancias (35%)
– Boleto de compraventa y posesión
– Escritura traslativa de dominio
 Impuesto a la ganancia mínima presunta (1%)
– Sujetos alcanzados
– La obra tiene carácter de bien de cambio
(no hay desgravación)
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TRATAMIENTO IMPOSITIVO DEL
DESARROLLADOR
• IMPUESTOS NACIONALES (cont.)
 Impuesto al valor agregado
– Obras sobre inmueble propio (efectuadas
directamente o a través de terceros)
→ Empresa constructora
– Trabajos sobre inmueble ajeno
– Alícuotas 10,5% - 21%
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TRATAMIENTO IMPOSITIVO DEL
DESARROLLADOR
• IMPUESTOS NACIONALES (cont.)
 Impuesto sobre los bienes personales
– Titulares
→ Personas físicas domiciliadas en el país y
en el exterior
→ Sociedades domiciliadas en el exterior
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TRATAMIENTO IMPOSITIVO DEL
DESARROLLADOR
• IMPUESTOS NACIONALES (cont.)
 Impuesto de igualación
→ Tratamiento de los dividendos
 Impuesto sobre los débitos bancarios
 Impuesto a la transferencia de inmuebles
• IMPUESTOS PROVINCIALES Y CIUDAD DE
BUENOS AIRES
 Impuesto sobre los ingresos brutos
 Impuesto de sellos
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POSIBLE ESQUEMA DEL NEGOCIO DE
FIDEICOMISO INMOBILARIO
Fiduciario
Empresa
Constructora
Organizador
Fideicomiso
$
Fiduciante
- Contrata
$
Beneficiario
- Construye
Terreno
- Comercializa (o
alquila)
Unidades
- Adjudica
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IMPUESTO A LAS GANANCIAS
TRATAMIENTO
• Fideicomiso es sujeto del impuesto asimilable a
una empresa
• En la medida que el fideicomiso lleve a cabo la
actividad en forma completa deberá tributarse el
impuesto en cabeza del mismo (caso de fiduciante
no beneficiario o de fideicomisos financieros)
• Si el fiduciante es beneficiario, la ganancia
impositiva del fideicomiso se atribuye al fiduciante
• Caso de fideicomisos mixtos
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IMPUESTO A LAS GANANCIAS
TEMAS CONFLICTIVOS
•
Adjudicación de unidades en fideicomisos de construcción
al costo
 La adjudicación no sería venta, por lo que no se genera
utilidad en el fideicomiso (antecedentes de consorcios
de construcción)
 Tema realidad económica
 Posición de AFIP
– Fideicomiso califica como empresa constructora
– La adjudicación constituye venta para el fondo (transferencia a
título oneroso)
– Valor de transferencia: Costo o Valor de mercado?
•
Cesión de derechos de beneficiario
 Tema habitualidad
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IMPUESTO A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA
• Fideicomiso sujeto del impuesto (excepto en el caso de un
fideicomiso financiero), con lo cual debería tributar al
cierre de cada año el 1% del valor de la obra a dicha fecha
• Según interpreta el Fisco, la obra tiene carácter de Bien de
Cambio (no hay desgravación durante los dos primeros
años del proyecto)
• Aspectos a analizar
 Valor de incorporación del terreno al fideicomiso
 Cómputo como pago a cuenta del impuesto a las
ganancias en caso de fiduciantes - beneficiarios
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IMPUESTO AL VALOR AGREGADO
• Venta de unidades
 Fideicomiso sujeto del impuesto (tasa del 10,5% en caso
de vivienda)
• Adjudicación de unidades en fideicomiso de construcción al
costo
 La adjudicación no generaría hecho imponible por no ser
asimilada a venta (ausencia de onerosidad vs. realidad
económica)
 Postura de AFIP
–
La transferencia de las unidades es a título oneroso
– Fideicomiso = Empresa Constructora
– Debe liquidar IVA por la adjudicación de las unidades
– Precio transferencia: Costo o Valor de mercado?
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OTROS IMPUESTOS
 IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS
• Actividad de construcción y venta
• Adjudicación de unidades
 IMPUESTO DE SELLOS
• Transmisión fiduciaria (título oneroso?)
• Adjudicación a fiduciante-beneficiario: alcanzada?
 IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES
• Transmisión fiduciaria (carácter oneroso?)
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TRIBUTO
SOCIEDADES
FIDEICOMISO ORDINARIO
IMPUESTO A LAS
GANANCIAS
* Tasa del 35%
* Renta de tercera categoría ("teoría
del balance")
* Idem Sociedades. Si coincide
fiduciante y beneficiario se tributa en
cabeza del fiduciante
IMPUESTO A LA GANANCIA
MÍNIMA PRESUNTA
* Tasa del 1 % sobre activo impositivo
* Pago a cuenta del impuesto a las
ganancias por 10 años.
* Idem Sociedades. Si coincide
fiduciante y beneficiario, necesidad de
revisar posibilidad de pago a cuenta
IMPUESTO AL VALOR
AGREGADO
* Responsable si genera hechos
imponibles.
*Obras realizadas directamente o a
través de terceros sobre inmuebles
propios.
* Tasa general del 21 %. Obras
destinadas a vivienda 10,5 %.
* Idem Sociedades
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TRIBUTO
SOCIEDADES
FIDEICOMISO ORDINARIO
IMPUESTO SOBRE LOS
BIENES PERSONALES
(RESP. SUSTITUTO)
* Aplicable en la medida que los
accionistas sean personas físicas o
beneficiarios del exterior.
* Se determina sobre la base del
patrimonio neto de la sociedad,
aplicando la tasa del 0,5 %.
* Aplicable siempre que se trate de
fideicomisos no financieros (excepto
infraestructura de servicios públicos o
participación del Estado).
* Se determina sobre la base de los
bienes que integran el Fideicomiso,
aplicando la tasa del 0,5 %.
* Tasa general del 0,6 % sobre
IMPUESTO A LOS DÉBITOS
débitos y créditos en cuentas
Y CRÉDITOS EN CUENTAS
bancarias.
BANCARIAS Y OTRAS
* Pago a cuenta (34%) de impuestos a
OPERATORIAS
las ganancias y ganancia mínima
presunta.
* Idem Sociedades. Analizar
cómputo pago a cuenta en caso de
coincidencia de fiduciante/s y
beneficiario/s.
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TRIBUTO
SOCIEDADES
FIDEICOMISO ORDINARIO
IMPUESTO SOBRE LOS
INGRESOS BRUTOS
* Es de carácter provincial, grava
ejercicio habitual de actividad en la
jurisdicción.
* La actividad de construcción y venta
de inmuebles se encuentra gravada.
* En promedio la tasa general es del
orden del 3 %.
* Idem Sociedades
IMPUESTO DE SELLOS
* Idem Sociedades, en el caso de
* Es de carácter provincial, grava la
Ciudad de Bs. As. se excluye de base
instrumentación de actos y contratos en
imponible de contrato de Fideicomiso
general.
valor de transferencia fiduciaria de
* Promedio tasa general 1 %.
bienes.
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EMPREDIMIENTOS URBANÍSTICOS
Countries, Clubes de Campo, Barrios Cerrados
Aspectos Fiscales
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EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS
• Fuerte concentración en Provincia de Buenos
Aires
 Desarrollos
– Aplicación de Propiedad Horizontal
(Ley 13512)
– Aplicación “Régimen Geodesia”
(Decreto 9404/86)
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EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS
• Régimen de Propiedad Horizontal
 Menor “Flexibilidad / Adaptación”
• Régimen Geodesia
 Mejor adaptación para la construcción por
etapas
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EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS
- PROPIEDAD HORIZONTAL
Desarrollador
Propietario
Unidad Funcional
+
Porcentual espacios
comunes
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EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS
- GEODESIA
Desarrollador
Propietario
- Parcelas independientes
Sociedad
Administradora
- Área común (deportiva / social
- Calles circulación interna
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EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS
ASPECTOS FISCALES
• IVA – Gravabilidad de las obras realizadas
→ “Sobre inmueble propio…”
→ “Empresa Constructora”
Hecho imponible complejo (objetivo /
subjetivo)
• Principio de la realidad económica
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EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS
ASPECTOS FISCALES - IVA
→ Precio neto computable
→ Nacimiento del hecho imponible
→ Señas o anticipos que congelen precio
→ Alícuota aplicable
→ Transferencia de acciones - Exención
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EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS
ASPECTOS FISCALES - IVA
• Antecedentes administrativos
▬
Dictamen 3/05 (DALIRSS)
Dictamen 41/06 (DAT)
▬
Opinión grupo enlace (AFIP / Consejo)
▬
• Dilemas que plantea la opinión fiscal
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EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS
ASPECTOS FISCALES - OTROS
▬
Exención impuesto a las ganancias
▬
IGMP
▬
IVA – Ingresos de la Administradora
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