DERECHOS REALES:
NOCIONES ESENCIALES
Gunther Gonzales Barrón
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DERECHO REAL

LA BASE SOCIOLÓGICA SON LAS
RELACIONES ENTRE LOS SERES
HUMANOS POR LA RIQUEZA MATERIAL
 DEFINICIÓN: PRERROGATIVA QUE
PERMITE REALIZAR ACCIONES
MATERIALES DE USO O DISFRUTE,
APROVECHAR DIVERSAS UTILIDADES,
CELEBRAR ACTOS JURÍDICOS Y
CONSERVAR LA POSICIÓN, SIEMPRE CON
REFERENCIA A UNA COSA.
DERECHO REAL (2)

ES UN TÍTULO DE PROTECCIÓN
JURÍDICA QUE SE BASA EN UN COMPLEJO
DE NORMAS CONSTITUTIVAS Y
REGULATIVAS, QUE PERMITE UNA
MULTIPLICIDAD DE RELACIONES ENTRE
EL SUJETO TITULAR Y PERSONAS
INDETERMINADAS, QUE SE TRADUCE EN
LIBERTADES, COMPETENCIAS E
INMUNIDADES
 SUPERA VISIÓN INDIVIDUALISTA
ERGA OMNES Y
REFERENCIA OBJETIVA

EL DERECHO REAL ES ERGA OMNES,
PUES SE OPONE A TODOS, PERO ESO NO ES
SUFICIENTE PARA INDIVIDUALIZARLO
PORQUE EXISTEN OTROS DERECHOS
ABSOLUTOS (EJ: PERSONALÍSIMOS). POR
TANTO, LA DIFERENCIA ESPECÍFICA ES LA
REFERENCIA OBJETIVA, ES DECIR, EL
PARÁMETRO DE LA REALIDAD SOCIAL
SOBRE LA CUAL SE DESARROLLAN LAS
ACCIONES SON LAS COSAS.
NOTAS DISTINTIVAS
ATRIBUCIÓN: prerrogativa individual a favor
de un sujeto titular o conjunto de sujetos
2. INHERENCIA: incorporación del derecho sobre
la cosa
1.
–
–
ESPECIALIDAD: cosa determinada, actual y
autónoma
ADHERENCIA: modificaciones o transformaciones
de la cosa tienen reflejo en el derecho
NOTAS DISTINTIVAS (2)
3.
EXCLUSIVIDAD/EXCLUSIÓN: tutela
“fuerte”, pues implica la recuperación de la cosa
de cualquiera, al margen de culpa u otro hecho
–
–
–
–
PRIMACÍA DE LOS DERECHOS REALES SOBRE LOS
OBLIGACIONALES
OPONIBILIDAD
PERSECUCIÓN (droit de suite, diritto di seguito)
PREFERENCIA
PREGUNTA: ¿Y el artículo 2016 CC, dónde se ubica?
ART. 2016: La prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos que otorga el registro
CONFLICTOS

VARIOS SUJETOS SE ATRIBUYEN LA
PROPIEDAD O DERECHOS REALES
INCOMPATIBLES SOBRE EL MISMO BIEN,
CADA UNO DE LOS CUALES INVOCA UN
TÍTULO AUTÓNOMO ENTRE SÍ O CUYO
ORIGEN NO ES COMÚN; O AUN CUANDO
SEA DE ORIGEN COMÚN, SE
CONTRAPONEN DE MODO ABSOLUTO
CONFLICTOS (2)

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
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
DOBLE VENTA: ART. 1135 CC
CADENA PARALELA DE TRANSMISIONES:
¿¿??
PROPIETARIO INSCRITO/USUCAPIENTE:
ART. 952 CC
PROPIETARIO SUELO/CONSTRUCTOR:
ARTS. 941, 942 Y 943 CC
TERCERO INSCRITO/CONSTRUCTOR: ¿¿??
COEXISTENCIA

VARIOS SUJETOS CUENTAN CON
DERECHOS REALES SOBRE UN MISMO
BIEN, PERO TODOS ELLOS CONVIVEN
 LA IDEA SUBYACENTE ES QUE EL BIEN
PRODUCE MÚLTIPLES UTILIDADES, Y
CADA UNA DE ESAS UTILIDADES
TIPIFICADAS LE PERTENECE A UN
TITULAR DIVERSO. SE BUSCA OBTENER
EL MÁXIMO APROVECHAMIENTO SOBRE
LAS COSAS.
COEXISTENCIA (2)

LA COEXISTENCIA SE PRODUCE CUANDO
EL TITULAR DEL DERECHO MAYOR
CONSTITUYE UNO MENOR, Y ASÍ
SUCESIVAMENTE, O CUANDO SE TRATA
DE DERECHOS CON FUNCIÓN DISTINTA
 LOS PRINCIPIOS QUE RIGEN EN LA
COEXISTENCIA SON LOS DE
TEMPORALIDAD Y DERIVACIÓN
 LA TEMPORALIDAD PUEDE SER DEL
TÍTULO O DEL REGISTRO
EJEMPLOS DE
COEXISTENCIA

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
EJEMPLO 1:
PROP ==== HIPOTECA
EJEMPLO 2:
PROP ==== HIPOTECA
PROP ===========USUFRUCTO
EJEMPLO 3:
PROP ==== USUFRUCTO
PROP ========== HIPOTECA
EJEMPLOS DE
COEXISTENCIA (2)
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EJEMPLO 4:
PROP ==== USUFRUCTO
PROP ===========HIPOTECA
PROP ================= SERVIDUMBRE
EJEMPLO 5:
PROP ==== USUFRUCTO ======== SERV
PROP =========== HIPOTECA
EJEMPLOS DE
COEXISTENCIA (3)
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
EJEMPLO 6:
PROP ==== USUFRUCTO ======= USUFR
PROP ===========HIPOTECA
EJEMPLO 7:
PROP ==== HIPOTECA
PROP ========= HIPOTECA
EJEMPLO 8:
PROP ==== ANTICRESIS
PROP ========== HIPOTECA
ARRENDAMIENTO –
USUFRUCTO
DEFINICIÓN DE ARRENDAMIENTO
(ART. 1666 C.C.)
 . Cesión de uso temporal.
DEFINICIÓN DE USUFRUCTO
(ART. 999 C.C.)
 Confiere facultades de uso y disfrute
temporal, en bien ajeno.
ARRENDAMIENTO –
USUFRUCTO (2)

¿Existen diferencias?
 En el Derecho romano la distinción era clara:
El usufructo es una MODIFICACION de la
propiedad y, por ello, resulta protegido frente a
todos, en cambio, el arrendamiento no modifica la
propiedad, pues la protección es frente al
arrendador (o sus herederos). Por ello, si el
arrendador enajena el bien, el arrendatario no tiene
derecho alguno frente al nuevo propietario.
ARRENDAMIENTO –
USUFRUCTO (3)

La diferencia esencial entre ambas figuras está en el
contenido del derecho; pero fundamentalmente en una
cuestión dogmática: el carácter de derecho personal de uno
frente al carácter de derecho real del otro.
 Fuera de la cuestión dogmática, la diferencia puede
escabullirse, difuminarse.
 El usufructo es una situación jurídica inherente y estable
sobre el bien que genera exclusión frente a los demás. En
el arrendamiento, la situación jurídica es más débil, pues
no se genera inherencia ni exclusión.
ARRENDAMIENTO –
USUFRUCTO (4)




El Derecho otorga a los particulares distintas alternativas
para satisfacer intereses similares; con el usufructo se
pretende la eficacia real (afectación frente a terceros);
con el arrendamiento solo se pretende una eficacia
obligacional.
Otro ejemplo: servidumbre vs. obligación de no hacer.
Diferencias prácticas:
a) Oponibilidad
b) Inherencia
¿Hay diferencias entre el arrendamiento inscrito y el
usufructo oneroso?
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO